Sobre la legitimación pasiva en la reclamación de gastos hipotecarios

La condición de parte procesal legítima o legitimación, se encuentra regulada en el artículo 10 de la Ley 1/2000 (en adelante, LEC), el cual establece que “serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso”; es decir, la relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, sin importar el resultado de este último, es la que determina quiénes se encuentran legitimados tanto activa como pasivamente para intervenir en el mismo.

Por tanto, para determinar la existencia o no de legitimación pasiva, tema que nos ocupa en el presente artículo, habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en consideración el “suplico” de la misma, en relación con los hechos que pretendan sustentar tal pretensión.

La legitimación ad causam, consiste en una posición o condición objetiva vinculada para con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva; se trata de una cualidad de la persona, física o jurídica, para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. Así, en su Sentencia 623/2010, de 13 de octubre, el Tribunal Supremo (en adelante STS/SSTS/TS), expone que:

“La legitimación pasiva ad causam [para el proceso] […] supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas (SSTS 28 de febrero de 2002, 21 de octubre de 2009, y 28 de febrero de 2002).

En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen (STS 7 de noviembre de 2005), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será esta, sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determina quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente”.

Para el caso de la reclamación de gastos hipotecarios en supuestos de novación derivada de la subrogación hipotecaria, las SSTS 590/2015 y 254/2002, declaran que el acreedor ha de prestar necesariamente su consentimiento para que surja la novación negocial; el acreedor hipotecario no es un tercero al margen de la venta con subrogación en el préstamo al promotor, sino que ostenta un papel activo y fundamental en la novación, aceptándola expresa o tácitamente, según las reglas del artículo 1205 del Código Civil (en adelante, CC); pues al ser dicho acreedor beneficiario directo de la subrogación, no puede negarse su intervención en el negocio jurídico, máxime si se tiene en cuenta el beneficio que este fenómeno jurídico supone para la entidad bancaria, puesto que, gracias a la materialización e inscripción en el Registro de la Propiedad de los preceptivos cambios y sustituciones de deudores, la subrogación hipotecaria puede ser llevada a término, permitiéndole, en una situación de incumplimiento, hacer valer su derecho frente al nuevo deudor.

(Imagen: E&J)

Paradigma distinto es el que existe respecto a las escrituras de compraventa con subrogación hipotecaria, donde la legitimación pasiva de la entidad demandada, se encuentra en una situación nebulosa e incierta, en la que se deberá atender a la interpretación contractual en cada caso concreto. A este respecto, resulta procedente atender a lo estipulado en la STS 623/2010, que, reiterando lo expuesto en la STS de 30 de 2007, resuelve que “el objeto de la interpretación contractual se desdobla en dos partes:

• La fijación de hechos, quaestio facti (cuestión de hecho).
• La aplicación de las normas valorativas o interpretativas o quaestio iuris (cuestión de derecho).

El punto de partida de la interpretación de la letra del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 CC (STS 30 de septiembre de 2003) y, por consiguiente, debe estarse al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes (STS de 28 de junio de 2004). El artículo 1282 CC solo entra en juego cuando, por falta de claridad de los términos, no es posible aclarar, a través de ellos, cuál sea la verdadera intención de los contratantes (SSTS de 1 de febrero de 2001, y de 20 de mayo de 2004)”.

Y es que, además debe tenerse en cuenta el hecho de que (STS 241/2013), para que una cláusula de un contrato pueda ostentar la calificación de condición general de la contratación (artículo 1 de la Ley 7/1998), es necesario que concurra, junto con otros requisitos tales como la contractualidad, predisposición y generalidad, la imposición; el hecho de que su incorporación al contrato deba ser impuesta por una de las partes. Resulta así estéril la intención de pretender la declaración de abusividad de una cláusula contractual no negociada individualmente como condición general impuesta, demandando a quien no fuera parte del contrato – ni, en consecuencia, pudo imponer la cláusula litigiosa-, sin demandar a quien sí actuó en dicho contrato como predisponente.

En los casos de subrogación hipotecaria por cambio de deudor, ha de observarse no solo el artículo 1205 CC, sino el 118 de la Ley Hipotecaria (en adelante, LH), precepto que, en su primer párrafo dispone que “en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no solo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha información, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito”.

A su vez, el artículo mencionado, contempla, por un lado, la subrogación ex lege, que se produce en las responsabilidades derivadas de la hipoteca como consecuencia de la transmisión del bien gravado, dada su condición de gravamen real inscrito (artículo 32 LH) y la eficacia de reipersecutoriedad propia de la hipoteca, pues a los efectos del artículo 1876 CC, “la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”, por lo que la enajenación de la finca hipotecada no altera ni la posibilidad del ejercicio de la acción hipotecaria a través de la ejecución especial (artículo 685 LEC), ni el rango registral propio de la hipoteca, entre otras cuestiones.

Por otro lado, el artículo 118 LH, abarca el pacto de subrogación del comprador en la obligación personal garantizada por la hipoteca, en cuyo caso “quedará el primero [vendedor] desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito”, consentimiento que opera como conditio iuris de la liberación del deudor inicial [vendedor], dotando de eficacia plena al acto dispositivo de transmisión de la deuda, en consonancia con el régimen previsto en el artículo 1205 CC (“la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de este, pero no sin el consentimiento del acreedor”).

(IMAGEN: E&J)

Sin embargo, no ha de entenderse que, como el consentimiento del acreedor resulta necesario para obtener dicha liberación del deudor originario, este haya de presumirse, ni ser entendido como inmanente en el propio pacto de asunción de deuda o subrogación en la posición pasiva del deudor. Al contrario, en la STS 590/2015 se estipula que “la novación nunca se presume, ni tampoco puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, sino que la voluntad de novar debe constar siempre de modo inequívoco, bien por manifestarse con claridad de forma expresa, bien por inducirse de actos de significación concluyente, sin que de ningún modo sea suficiente el simple conocimiento de la sustitución”.

En tanto no medie dicho consentimiento del acreedor, la asunción de deuda por un sujeto ajeno a la relación obligatoria originaria, en que consiste el pacto de subrogación en la obligación personal garantizada por la hipoteca, constituye “una asunción cumulativa de deuda” que, no liberando al deudor originario, supone la incorporación de un nuevo obligado y genera un vínculo de solidaridad entre los deudores. El pacto de subrogación en la obligación garantizada por hipoteca, como forma de pago de parte del precio de la compraventa, no presupone ni determina por sí mismo la condición de parte en dicho contrato del acreedor hipotecario; “de la asunción de la deuda puede resultar una exoneración del deudor primitivo (asunción liberatoria) o bien la vinculación de ambos deudores frente al acreedor (asunción cumulativa)”.

El alcance del consentimiento del acreedor, en el supuesto de que comparezca en el acto del otorgamiento de la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria para formalizar su consentimiento liberatorio a los efectos del artículo 1205 CC, en cuanto no rebase esa mera finalidad liberatoria, será, en vía de principios, ajeno al resto de la regulación contractual de la compraventa, a la que es extraño el acreedor, no presuponiendo por sí misma ningún otro cambio en las condiciones pactadas, el préstamo inicial o en la compraventa, cuyo pago se articula total o parcialmente mediante dicha subrogación.