Tercería de mejor Derecho y problemática de la adjudicación del inmueble al ejecutante

Por Luis Mª Grande Turégano. Abogado. Ernst & Young Abogados.

EN BREVE: «En el curso de un procedimiento judicial de ejecución, el embargo otorga al acreedor ejecutante el derecho a satisfacer su deuda con la cantidad que se pueda obtener de la realización de los bienes embargados, como ocurre en el caso del precio recibido tras la subasta de un inmueble. Dicho precio va a ser destinado, por tanto, a pagar el principal e intereses de aquella deuda, más las costas correspondientes, sin que pueda aplicarse a la satisfacción de cualquier otro crédito hasta que todos esos conceptos hayan sido satisfechos en su totalidad. La excepción se encuentra en aquellos supuestos en los que un crédito haya sido declarado preferente por sentencia dictada en un procedimiento de Tercería de mejor derecho.»

La Tercería de mejor derecho es la vía procesal que la Ley concede a aquél que se considera titular de un derecho de crédito a obtener un reconocimiento judicial de la preferencia de ese crédito frente al del acreedor ejecutante.

En consecuencia, si el Juez considera que el denominado tercerista ha probado la existencia del crédito preferente, y dicta una sentencia estimatoria de su demanda, éste debe ser satisfecho antes que el crédito del acreedor ejecutante, salvo las tres quintas partes de las costas de la ejecución, que primero se han de abonar al ejecutante, conforme a lo dispuesto en el artículo 620 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La interposición de una demanda de Tercería de mejor derecho no obstaculiza la continuación de la ejecución judicial iniciada, tan sólo supone que, subastado el inmueble, se retendrán las cantidades obtenidas en la cuenta de depósitos y consignaciones judiciales hasta que se resuelva la Tercería y se pueda determinar el orden en el que serán satisfechos los créditos.

Por lo tanto, dictada la sentencia en el procedimiento de Tercería a favor del tercerista, y finalizado el procedimiento judicial de ejecución con la subasta del inmueble y la adjudicación del mismo al mejor postor, el precio final será destinado, en primer lugar, a abonar la cantidad adeudada a ese tercerista, y una vez ha sido satisfecho este crédito, se continuará aplicando el sobrante del precio a los demás.

No obstante, puede ocurrir que la ejecución no termine con la adjudicación del inmueble a un postor, sino que sea el propio acreedor ejecutante el que se lo adjudique, bien como rematante en la subasta (por un precio inferior a la deuda), o bien por la vía del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si no comparece ningún postor. De conformidad con el citado precepto, que regula las subastas sin postor, el acreedor puede solicitar la adjudicación del inmueble por una cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación (tras la reciente reforma operada por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, que elevó el porcentaje del 50 % al 60%).

En cualquiera de estos casos, habiéndose adjudicado el inmueble el propio ejecutante, no se habrá obtenido ninguna cantidad líquida en la ejecución que pueda ser consignada o retenida en la cuenta de depósitos del juzgado, ni, por tanto, destinada al pago de la deuda del tercerista.

Pues bien, ante esta situación, que en el momento actual es habitual, la solución para el tercerista no se encuentra regulada en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, y es lógica la preocupación por las consecuencias que pueden derivarse para aquél que ha conseguido el reconocimiento judicial de su derecho preferente de crédito mediante la Tercería de mejor derecho, pero que ahora, sin embargo, no puede cobrar importe alguno.

En este sentido, cierto sector de la doctrina, siguiendo un criterio restrictivo, tiende a considerar que el tercerista, lamentablemente, no va a poder satisfacer su crédito a pesar del carácter preferente del mismo, pues si no se ha obtenido una cantidad líquida con la subasta del inmueble, ninguna norma le legitima para reclamar al acreedor ejecutante el pago de aquello que el ejecutado le adeuda.

Sin embargo, y aunque efectivamente no hay disposición legal que se pronuncie al respecto, la opinión mayoritaria se inclina por defender el derecho preferente del tercerista, que ha obtenido de forma legítima por la decisión contenida en una resolución judicial. No debe permitirse que este derecho se vea burlado al no tener el tercerista la posibilidad, conforme a la Ley, de pedir la adjudicación del inmueble dentro del procedimiento de ejecución, por lo que no podría hacer efectiva esa preferencia, viendo, por el contrario, cómo el ejecutante sí ve satisfecho su crédito con la adjudicación del bien. La sentencia lograda en el procedimiento de la Tercería de mejor derecho, de ser así, no serviría para nada.

Por lo anterior, son muchos los que defienden que el acreedor ejecutante, en caso de que pretenda adjudicarse el inmueble, debería ser quien pagara al tercerista, con carácter previo a tal adjudicación, para liquidar su deuda y evitar de esta forma que el derecho de éste sea vulnerado. Así, hasta que no se produzca la satisfacción del crédito del tercerista, que goza de preferencia, no cabe aceptar que el ejecutante satisfaga el suyo, pues lo contrario sería no sólo injusto, sino contrario a los principios básicos que presiden el procedimiento de ejecución judicial previsto en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil.

La dificultad con la que nos encontramos en este punto se deriva del propio vacío legal que existe al respecto, pues habría de determinarse la forma en la que tendría que poder exigirse al ejecutante el pago de la deuda del tercerista, dado que en el propio procedimiento de ejecución es obvio que no puede articularse una acción contra el mismo ejecutante.

En la práctica judicial, hemos podido observar cómo, en la línea señalada, los jueces optan por suspender o retener el Auto (ahora Decreto) de adjudicación del inmueble a favor del acreedor ejecutante hasta que éste abona al tercerista el importe de su crédito, en una decisión que más tiene que ver con criterios de justicia material e interpretación razonable del Derecho que con la literalidad de las normas aplicables. Una vez se confirma que el ejecutante ha pagado el importe del crédito del tercerista, se dicta la resolución judicial de adjudicación del inmueble.

Lo cierto es que se trata de situaciones en las que se puede producir un bloqueo (el tercerista no puede cobrar, y el ejecutante no se adjudica el bien subastado) y que están avocadas, en gran medida, a alcanzar un acuerdo entre las partes para poder lograr el cobro de sus créditos, aunque sea parcialmente.

A día de hoy, la solución para estos casos es más que problemática, a la vista de lo expuesto, pues verdaderamente, incluso aunque el juzgador decida paralizar el dictado del Decreto de adjudicación según lo indicado, y si las partes no llegan a ningún acuerdo, puede suceder que el ejecutante opte por no pagar cantidad alguna de la deuda del tercerista al no resultarle rentable, tras calcular el posible beneficio que podría conseguir con la adjudicación del bien. Se continúa entonces con una situación de bloqueo que, en opinión de algunos profesionales, debería culminar en el alzamiento del embargo, al entenderse que el ejecutante al final ha decidido no adjudicarse el inmueble y la subasta, por tanto, ha quedado sin postor (conforme a lo previsto en artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

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