Es posible transformar ventanas en puertas para convertir un bajo en un local comercial (STS 679/2020, de 15 de diciembre)

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (TS) resuelve en su reciente STS 679/2020, de 15 de diciembre, sobre la licitud de las obras efectuadas en el bajo de un inmueble, que transformaron ventanas en puertas y habilitaron dos nuevos accesos desde la calle.

En enero de 2015, con la intención de transformar su vivienda (situada en un bajo) en un local comercial, los demandados modificaron dos ventanas en dos puertas, habilitando así el acceso del público desde la calle. Tal alteración de un elemento común se efectuó sin comunicación previa al resto de copropietarios y sin contar para ello con el consentimiento unánime de estos.

Desde Coria del Rio hasta el Tribunal Supremo

El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Coria del Río (Sevilla) interpretó que tal conducta al no hallarse prohibida en los estatutos, ni en el título constitutivo, habilitaba legalmente a los codemandados a poder modificar el destino de su piso convirtiéndolo en local para la explotación de un bar. Asimismo, agregaba el Juzgado que las obras ejecutadas no afectaban a la estructura y seguridad del inmueble ni perjudicaban al resto de los copropietarios,

Recurrido el anterior fallo en apelación, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla consideró que, si bien cabe, sin necesidad de contar con el consentimiento del resto de los copropietarios del inmueble, modificar el destino del bajo destinado a vivienda en local comercial, sin embargo la circunstancia acreditada de la creación de una mayor pendiente a la red de saneamiento y la actuación sobre la viga de atada de la cimentación, no se trataron de una “simple modificación de un elemento arquitectónico por otro de similares características respecto del cual podría aplicarse un criterio de flexibilidad, sino de un cambio total en la configuración exterior del edificio (…)”.

Por último, como era de prever, se formuló recurso por interés casacional repuntándose como infringido el art. 7.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en relación con la doctrina jurisprudencial fijada en las SSTS 7/2010, de 11 de febrero; 728/2010, de 15 de noviembre; 542/2013, de 1 de octubre; 219/2016, de 7 de abril y 427/2016, de 27 de junio, sobre la flexibilidad en la aplicación de la citada normativa para la apertura de orificios en la fachada de un edificio por parte de los locales comerciales ubicados en la planta baja, cuando no afecte a la seguridad o estructura del propio inmueble, ni perjudique a los otros copropietarios.

“Escaso impacto visual”

Turno de la Sala de lo Civil del TS, esta parte de que ya en la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal de 4 de junio de 1986 del inmueble en cuestión, se hizo constar que, “los propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de participación”.

Tras ello recuerda el Alto Tribunal que es doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

Asimismo, tras la observación de las fotografías aportadas, aprecia la Sala Primera que la conversión de los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, “produce un escaso impacto visual”. Además, de las pruebas periciales practicadas tampoco se ha evidenciado que las obras consumadas perjudicasen de modo alguno a la seguridad del edificio o su estructura general.

Así las cosas, no estando tampoco prohibido el cambio de destino en el título constitutivo y siendo necesaria la habilitación de un acceso al exterior del edificio para la explotación del local, la Sala de lo Civil del TS casa la sentencia de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla y confirma el fallo dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Coria del Río.