Vicios en la construcción. ¿A quién demando?

José María Erausquin y Maite Ortiz, con blusa verde, junto a Vanesa Fernández e Iciar Bertolá, de la sección de consumo del ICAM. (Imagen: E&J)

1. Introducción

Si bien la finalidad última de la ley es siempre proteger al perjudicado, el tratamiento legislativo, tanto desde el punto de vista de derecho de fondo, como desde el derecho procesal, es distinto.

A) Obras que se ejecutan en la finca colindante.
Cuando la legitimación activa está referida al perjudicado que lo es como consecuencia de los vicios que se originan en su propiedad por obras que se ejecutan en la finca colindante, nos encontramos ante un supuesto de responsabilidad extracontractual, regulado en los artículos 1.902 y siguientes del Código Civil, y que presentan diferencias sustanciales con el anterior supuesto que ha dado lugar a numerosa jurisprudencia que debiera ser objeto de estudio aparte. Señalar ahora brevemente que la responsabilidad exigible es de carácter extracontractual, con las repercusiones que ello debe tener por ejemplo en materia de prescripción, y que la legitimación pasiva se determinará no solo por las acciones u omisiones propias sino también por las de los sujetos por los que se deba responder, artículo 1.903 del Código Civil, y en particular, los dueños o directores de un establecimiento y empresa respecto de los perjuicios causados por sus dependientes en el servicio de los ramos en que los tuvieran empleados, o con ocasión de sus funciones.
Con base en este artículo nuestra jurisprudencia viene condenado al promotor por entenderlo responsable de las acciones de la dirección facultativa, del constructor o de empresas subcontratadas, bien por culpa in eligendo, culpa in vigilando, o responsabilidad solidaria al no quedar determinada la causa del siniestro.
Desde el punto de vista procesal, no cabe en estos supuestos la intervención provocada prevista en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y deberemos atender a lo previsto en el artículo 12 de la misma norma solicitando el litisconsorcio pasivo necesario.

B) Contrato de arrendamiento de obra.
Cuando la legitimación activa esta atribuida a los propietarios o futuros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, nos encontramos ante una responsabilidad contractual regulada en su inicio en el contrato de arrendamiento de obra del Cc, en particular artículo 1.591 Cc, y actualmente en la Ley de Ordenación de la Edificación. Nótese que el artículo 17.1 de la reseñada norma dispone que sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos…., supuesto éste que será objeto de estudio en este artículo.

2. Antecedentes legislativos.

Dentro del marco relativo al arrendamiento de obras y servicios y, en relación con el mismo al regular las obras por ajuste o precio alzado, nuestro código civil dispone en su artículo 1.591 que El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

Diferencia este artículo los supuestos de ruina del edificio de los de incumplimiento de las condiciones del contrato. Y dentro del primero según la ruina fuera debido a vicios de la construcción o vicio del suelo o de la dirección. Señalar ahora brevemente que el concepto de ruina incluía no solo la concepción semántica del término, sino que comprende todos aquellos defectos o vicios que por afectar a elementos esenciales de la construcción lo hagan inservible o inadecuado para el uso a que estaba destinado, naciendo así una nueva figura, la llamada ruina funcional. (Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 1989 y 11 de diciembre de 2002, entre otras.).

En el reseñado artículo el Código Civil atribuye legitimación pasiva al contratista por ruina debida a vicios de la construcción y en supuestos de falta a las condiciones del contrato, y al arquitecto en los casos de ruina debida a vicio del suelo o de la dirección. El término contratista incluye al promotor constructor, cualidad que ostenta quien por su cuenta y en su beneficio encarga la realización de la obra a un tercero, Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de marzo y 13 de junio de 1984 y de 11 de febrero de 1985.

Una vez fijados los supuestos que generan responsabilidad y los sujetos responsables queda sin embargo por discernir contra quien debemos dirigir la acción en el supuesto concreto que se nos pudiera plantear. En este sentido la jurisprudencia del Tribunal Supremo entendía que una vez demostrado el hecho, no corresponde al actor probar su causa, sino que podrá dirigirse contra cualquiera de los partícipes en el proceso de edificación o contra todos ellos, ya que se da un solidaridad siendo equiparable la figura del promotor a la del contratista, Sentencia de 25 de Septiembre de 1989. Ha sido y es jurisprudencia constante de nuestros Tribunales la que entiende que en las hipótesis en que la ruina se haya producido por la concurrencia de varias concausas, unas atribuibles a la dirección y otras a la ejecución, sin posibilidad de discernir las consecuencias de cada una, la responsabilidad de todos frente al dueño de la obra es solidaria. (Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2002). Sin embargo nótese que esta presunción de solidaridad derivada del artículo 1.591 del código civil determina la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario por aplicación del artículo 1.144, y sin perjuicio de reservar a los codeudores las facultades que les concede el artículo 1.145.

Sin embargo debe tenerse en cuenta que esta regla general de responsabilidad solidaria de los distintos elementos personales que cooperaron en la edificación sólo está justificada en caso de no poder individualizarse la correspondiente a cada uno de los culpables de los defectos constructivos, por lo que es manifiesto que cuando no se da tal presupuesto de hecho, por haberse precisado la atribuible a cada uno de ellos, la prestación de responsabilidad solidaria no puede prosperar, sentencia de 12 de junio de 1987.
Por lo que respecta a la legitimación activa para reclamar los defectos de la construcción, en principio atribuida al promotor constructor frente al subcontratista que realizó la obra, pasa a título derivativo a los adquirentes de los pisos o locales, sentencia de 22 de marzo de 1986, que también están facultados para reclamar contra el vendedor por los vicios o defectos ocultos o para pedir la resolución del contrato, Sentencia de 26 de noviembre de 1984.

3. Legislación vigente

La regulación de esta materia en el Código Civil y sin perjuicio de venir completada con la regulación en el mismo cuerpo legal de los vicios ocultos y las responsabilidades por incumplimiento contractual, rápidamente devino insuficiente a raíz del proceso de construcción de la década de los noventa, dando con ello lugar a Ley 38/1990, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Como su propia exposición de motivos recoge la reseñada norma venía a suplir las lagunas existentes en nuestra regulación en torno a la ordenación del complejo proceso de la edificación, tanto respecto a la identificación, obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el mismo, como en lo que se refiere a las garantías para proteger al usuario.
De esta manera la Ley de Ordenación de Edificación regula, su objeto y ámbito de aplicación, las exigencias técnicas y administrativas de la edificación, los agentes de la edificación, y la responsabilidad de los mismos. En su artículo 17 es donde se centra el objeto de este…..

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