Condenados unos inquilinos a pagar más de 4.000 euros de cuotas de la comunidad

Parte Demandante:

Doña Laura

Parte Demandada:

Don Tom y Doña Olga

Parte Demandante:

Se dicte resolución por la que:
i) Declare que los demandados, en su condición de usufructuarios están obligados al pago de las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios de la finca.
ii) Condene a los demandados a pagar la suma de 4.234,18€ correspondiente a las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios de los ejercicios 2020 y 2021, así como condene al pago de las cuotas ordinarias correspondiente al ejercicio 2022 por importe de 2.118,75€ devengadas y pendientes de pago, junto a los intereses devengados desde el día en que debieron abonarse hasta el día del completo pago.
iii) A la restitución de la posesión de la finca a favor de mi mandante en su condición de nuda propietaria.
iv) Subsidiariamente, para el improbable supuesto de que no se estime la acción de restitución, se solicita que se condene a los demandados al pago de las cuotas ordinarias que se devenguen en el futuro.
v) Todo ello con expresa imposición de costas a los demandados.

Parte Demandada:

(I) Se declare la nulidad de actuaciones del presente procedimiento, por indefensión a mi mandante quien se ha visto obligado a defenderse en un procedimiento verbal cuando el procedimiento debe ser tramitado por las reglas del juicio ordinario.

(II) y en caso de que continúe el presente procedimiento, y habida cuenta de que mi mandante ha acreditado el pago de todos los gastos, SE DESESTIMEN en su integridad todas y cada una de las pretensiones contenidas en el petitum de Demanda, con expresa imposición de costas a la actora por su temeridad y mala fe.

Parte Demandante:

• Desde el año 2020 han dejado, sin justificación alguna, de pagar dichos gastos ordinarios de la comunidad, a pesar de ser ellos los obligados al pago.
• Por su parte, mi mandante, en su condición de nuda propietaria, ha abonado el importe de las cuotas extraordinarias de la Comunidad de Propietarios.
• La falta de pago de dichas cuotas ordinarias de comunidad desembocó en las constantes reclamaciones a mi mandante por parte de la Comunidad de Propietarios para que pagara los gastos de comunidad. Es evidente que al amparo de la legislación vigente, cada propietario, respecto de la Comunidad de Propietarios, es responsable de todos los gastos derivados de la misma, ahora bien, ello no obsta a las obligaciones derivadas de las relaciones internas entre el nudo propietario y el usufructuario.
• En dicho requerimiento ya se hacía referencia a que los demandados venían pagando las cuotas ordinarias de comunidad desde la constitución del usufructo y que ello supone un claro reconocimiento expreso e inequívoco por parte de los demandados de su obligación de pago de las mismas.
• Además, ya se les advertía que dicho impago carecía de justificación alguna y denotaba una clara mala fe en el incumplimiento, ya que los demandados estaban cobrando las rentas correspondientes al alquiler de la vivienda de cuyo usufructo son titulares, lo que supone la posibilidad de atender las cuotas de Comunidad con los créditos obtenidos.
• Concurren los requisitos que exige la ley para la procedencia de la recuperación del bien por parte de mi mandante, porque de otra manera se estaría beneficiando a los usufructuarios que, abusando de su derecho, están recogiendo los frutos de la finca usufructuada y al mismo tiempo están incumpliendo sus deberes básicos como usufructuarios.
• Debemos señalar, que en el supuesto de que mi mandante no hubiera adelantado el pago de las cuotas ordinarias de la Comunidad, ya se hubiese interpuesto una Demanda judicial contra la misma en la que se solicitaría el embargo de la finca con el consecuente riesgo de subasta de la misma para la realización de la finca y la satisfacción del derecho de crédito a favor de la Comunidad, lo que conllevaría al trágico resultado de la pérdida del derecho de propiedad de mi mandante como consecuencia de la conducta abusiva de los usufructuarios. Ello justifica la restitución de la posesión a favor de mi mandante con el fin de garantizar su derecho a la consolidación de la propiedad.
• Esta parte debe poner de manifiesto que los usufructuarios no hacen uso de su derecho y que el único objetivo para mantener el derecho de usufructo es perjudicar claramente los intereses de mi mandante con la que tienen un enfrentamiento personal.
• El derecho real de usufructo que nos ocupa en el presente procedimiento debe regirse por las normas del Código Civil al haberse constituido el mismo mediante escritura de fecha 16 de julio de 1996, antes de la entrada en vigor del Libro V del Código Civil de Catalunya.
• La jurisprudencia es clara y unánime al establecer la obligación del usufructuario a pagar las cuotas ordinarias de la Comunidad de bienes de la finca objeto de usufructo debido a que es el usufructuario el que tiene el uso y disfrute de la vivienda y por tanto las cuotas ordinarias de la comunidad se encuadran dentro del concepto de «cargas y contribuciones» al que hace referencia el artículo 504 del Código Civil.

Parte Demandada:

• Es importante en primer lugar, alegar la inadecuación del procedimiento, siendo que el procedimiento debe tramitarse por las reglas del procedimiento ordinario – no verbal- y por tanto se ha causado indefensión a mi mandante, al no ser este el procedimiento adecuado para hacer valer la acción de la adversa, como a continuación se detallará.
• No hay más que ver el suplico de la adversa en el que reclama una cuantía superior a 6.000 euros, pero no lo hace abiertamente, sino que maliciosamente oculta la suma de las cuantías que reclama para que al Juzgado le pase desapercibida la cuantía del asunto.
• Es por ello que esta parte entiende que procede decretar la nulidad de las actuaciones realizadas hasta la fecha y archivar la Demanda, dándole ocasión a la adversa de subsanar sus defectos y volver a iniciar el procedimiento pero esta vez por el cauce del juicio ordinario, que es el que corresponde.
• El relato fáctico realizado por la adversa parece que “rechaza” o “reprocha” que mis representados puedan alquilar la vivienda de la que son usufructuarios, y esta parte no alcanza a comprender en base a qué legislación o fundamentación de sentido común sería reprochable que mis representados realizaran labores comerciales con su vivienda, puesto que como usufructuarios vitalicios que son, tienen el uso y disfrute de la misma, pudiendo habitarla o arrendarla, como ellos consideren.
• No es cierto tampoco que desde el año 2020 se hayan dejado de pagar dichos gastos de comunidad así como tampoco es cierto que la actora haya abonado las cuotas extraordinarias de la comunidad de propietarios en su condición de nuda propietaria, tal y como se acredita con la documentación que se acompaña y detalla a continuación.
• Lo cierto es que a mis representados nadie les ha requerido ni una sola vez para que paguen las cuotas que se están reclamando en el presente procedimiento, ni extrajudicialmente ni informalmente con una llamada o mensaje. Y ello porque siempre han pagado voluntariamente los recibos de la comunidad de propietarios y ni tan siquiera estando obligados a ello, puesto que el obligado a pagar dichos recibos es el propietario del inmueble, no el usufructuario.
• Respecto al requerimiento de la comunidad de propietarios realizado a la actora, esta parte no alcanza a comprender porque motivo la comunidad de propietarios no ha girado los recibos correspondientes por la cuenta de mis representados puesto que estos siempre han pagado todos los recibos sin problema y puntualmente, sin que haya ninguna justificación para que la comunidad se haya negado a cobrarles los recibos, o a facilitarles la información financiera del inmueble salvo que todo esto haya sido orquestado por la adversa para extinguir el usufructo de mis representados.
• Además la adversa no ha acreditado el perjuicio teórico que se le ha causado como consecuencia del impago de las cuotas comunitarias, puesto que la comunidad de propietarios ni tan siquiera interpuso una Demanda de reclamación de cantidad contra ella, por lo que el perjuicio es nulo. Pero es que aunque hubiera cualquier tipo de perjuicio causado, es importante dejar claro que la obligación de pago de los gastos comunitarios  corresponde al nudo propietario, que es quien tiene los derechos de voto en las juntas, y a quién corresponde tomar las decisiones como propietario del inmueble, por lo que si había un impago de las cuotas ese impago era causado exclusivamente por la actora, y a ella le correspondía solucionarlo, no a mi mandante.
• Es interesante traer a colación la reclamación efectuada por la comunidad de propietarios a la actora, puesto que de tal comunicación queda claro que no se están reclamando las cuotas ordinarias de la comunidad sino que hay otros gastos que se le reclaman a la actora y por ese motivo se le envían dicha reclamación. Por tanto a fecha de la reclamación, la actora también adeudaba a la comunidad de propietarios las cuotas extraordinarias aprobadas en las juntas, no solamente las ordinarias.
• Es decir, la adversa, de mala fe, aporta una reclamación extrajudicial efectuada por la comunidad de propietarios a ella misma, en la que la comunidad le reclama las cuotas que ella adeuda, no solo las ordinarias, sino las extraordinarias por varias obras efectuadas en las zonas comunes, y ella intenta hacer creer que es mi mandante la deudora.
• No es cierto que los usufructuarios no utilicen su derecho, y además eso no le incumbe a la actora, ya que ella como nuda propietaria no puede perturbar el uso y disfrute que realicen los usufructuarios de la vivienda, ni el uso que le quieran dar a la misma, ni los días que quieran residir en la misma.
• La actora ha realizado a lo largo de estos años “mobbing inmobiliario”, no solo por perturbar el uso y disfrute de la finca por parte de mis representados, sino por impagar absolutamente todas las cuotas extraordinarias, ordinarias, IBI etc de la finca en cuestión, obligando a mi mandante a satisfacer dichos gastos sin estar obligado a ello o tener el deber de soportarlo.
• Es el actor quién incurre en abuso de derecho, derivada de su posición como propietario del inmueble que impide el acceso a la información al usufructuario y además está perturbando su uso y disfrute del bien.
• Por otro lado, existe mala fe acreditada ya que el actor funda su reclamación en una reclamación previa recibida por la comunidad de propietarios derivada del impago que realizó la parte actora de sus obligaciones de pago de los gastos extraordinarios del inmueble, no hay más que ver el contenido de las comunicaciones que le remite la comunidad y el desglose de los pagos, en el que la deuda más elevada corresponde a obras y derramas extraordinarias aprobadas por la comunidad y que la actora ha impagado.

• Artículo 7. Código Civil.
• Artículo 576. Intereses de la mora procesal. , Artículo 455. Resoluciones recurribles en apelación. Competencia y tramitación preferente. , Artículo 220. Condenas a futuro. , Artículo 250. Ámbito del juicio verbal. Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Artículo noveno. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
• Artículo 71. Efecto principal de la acumulación. Acumulación objetiva de acciones. Acumulación eventual. , Artículo 250. Ámbito del juicio verbal. , Artículo 73. Admisibilidad por motivos procesales de la acumulación de acciones. , Artículo 440. Citación para la vista. , Artículo 265. Documentos y otros escritos y objetos relativos al fondo del asunto. Ley de Enjuiciamiento Civil.
• CAPÍTULO I El derecho de usufructo , Artículo 568-8. Duración. , Artículo 553-36. Uso y disfrute de los elementos privativos. , Artículo 561-36. Derechos de los usufructuarios. , Artículo 553-5. Afección real. , Artículo 553-44. Conservación y mantenimiento de los elementos comunes. , Artículo 553-45. Contribución al pago de los gastos comunes. Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales
• Artículo 520. Código Civil.

Parte demandante:

• Documento nº1: poder para pleitos.
• Documento nº 2: copia de la escritura de permuta que constituye el título de adquisición de la nuda propiedad sobre la finca.
• Documento nº 3: copia de varios anuncios de alquiler de viviendas en la misma zona y de las mismas características.
• Documento nº 4: requerimiento de pago de las cuotas ordinarias a los demandados remitido mediante burofax, así como justificante de envío.
• Documento nº 5 BIS: copia de ambas transferencias.
• Documento nº 6: correo electrónico del Presidente de la Comunidad, dirigido a uno de los usufructurarios, explicativo de la deudas pendientes con la Comunidad.
• Documento nº 7: los dos justificantes de las transferencia realizadas por mi mandante, una por importe de 2.750€ realizada en fecha 10/9/2021 y la otra por importe de 3.303,98€ realizada el 31/01/2022.
• Documento nº 8: correo electrónico del presidente de la Comunidad.
• Documento nº 9: manifestando la predisposición del Sr. Tom a renunciar al usufructo de la finca objeto de litis.
• Documento nº 10: correo electrónico que muestra que los usufructuarios han dado de baja todos los suministros de la finca.

Parte demandada:

• Documento nº 0: poderes para pleitos que se acompañan.
• Documento nº 1: un correo electrónico remitido por mi mandante a la parte actora recamándole el pago de las derramas extraordinarias de la finca.
• Documento nº 2: un correo electrónico remitido el 20 de febrero de 2018 por el administrador de la finca, a mi mandante con el detalle de los pagos y cobros del ejercicio cerrado ese año.
• Documento nº 3 Y 4: unos correos recibidos por mi mandante en septiembre y noviembre 2017 con el estado de las cuentas de la comunidad de propietarios.
• Documento nº 5 y 6: unos correo electrónicos remitidos y recibidos por mi mandante a la administración de fincas del inmueble, en julio y agosto de 2017 para que dieran de alta el contador de agua a su nombre.
• Documento nº 7: un correo electrónico de fecha 17 de mayo de 2017 en el que mi mandante, solicita a los administradores de la finca que todos los pagos y facturas vayan a su nombre puesto que es él quien paga todos los gastos.
• Documento nº 8: un correo electrónico remitido el 11 de mayo de 2017 a mi mandante informando de que le girará unos recibos para el pago de unas derramas extraordinarias.
• Documento nº 9: un correo electrónico remitido el 9 de febrero de 2016 a mi mandante informando de que le girará unos recibos para el pago de unas derramas extraordinarias.
• Documento nº 10: un correo electrónico remitido el 22 de enero de 2016 por el administrador de la finca, a mi mandante con el detalle de los pagos y cobros del ejercicio cerrado ese año.
• Documento nº 11: un correo electrónico remitido el 9 de enero de 2015 por el administrador de la finca, a mi mandante con el detalle de los pagos y cobros del ejercicio cerrado ese año.
• Documento nº 12: un correo electrónico remitido el 17 de octubre de 2013 en el que los administradores de la finca, remiten los detalles de las derramas extraordinarias a mi mandante y le comunican que le cobrarán los importes por domiciliación bancaria.
• Documento nº 13: un correo electrónico en el que el 9 de agosto de 2013 los administradores de la finca, remiten un correo electrónico a mi mandante con el contenido del acta de la reunión.
• Documento nº 14: un correo electrónico remitido por mi mandante en fecha 21 de octubre de 2021 en el que solicita a los administradores de la finca, que les faciliten el detalle y documentación de la deuda de la comunidad de propietarios.
• Documento nº 15: el mail recibido por mi mandante con el detalle de la deuda a abonar a la comunidad de propietarios y el número de cuenta facilitado por ellos a ese particular.
• Documento nº 16: un correo electrónico en el que el administrador de la finca informa a mi mandante de que se le va a proceder a girar una derrama de 5.000 euros para abonar unos gastos extraordinarios de la comunidad. Dicho correo es de fecha 11 de febrero de 2015.
• Documento nº 17: un correo en el que el administrador informa a mi mandante del giro por domiciliación bancaria en su cuenta de unos gastos extraordinarios de la finca, con fecha 17 de octubre de 2013.
• Documento nº 18: un correo electrónico en el que el administrador informa a mi mandante del giro de una derrama a todos los vecinos, así como de que mi mandante está al corriente en el pago de todos los gastos.
• Documento nº 19: el justificante de pago de dichas cantidades que ha sido abonado por mi mandante, y todo ello antes de recibir ningún requerimiento o copia de la demanda.
• Documento nº 20: varios e-mails certificados remitidos a la comunidad de propietarios.
• Documento nº 21: un correo electrónico recibido por mi mandante de la comunidad de propietarios de la finca, en el que el administrador de la finca expresamente le indica que “tiene un escrito de Doña Laura- parteDocumento número 23 el correo electrónico en el que mi mandante indica a la actora que van a hacer uso exclusivo de su usufructo y que por favor se abstenga de entrar en su propiedad a voluntad. actora- en el que como nuda propietaria expresamente les indica a los administradores que no faciliten ningún tipo de dato a mi representado”.
• Documento nº 22: un correo electrónico remitido el 17 de mayo de 2017 por mi mandante al administrador de la finca en el que expresamente le solicita que en los documentos de cobros y pagos figure su información personal y que todas las facturas y pagos se pongan a su nombre que es quién los paga.

Documentales

– El 22 de febrero de 2022 se interpone la Demanda.

– El 7 de mayo 2022, se contesta la Demanda.

– El 19 de abril de 2023, se dicta Sentencia estimando parcialmente la Demanda contra la que cabe interponer recurso de apelación.