Acción de nulidad de condiciones generales y condena al reintegro de cantidades en préstamo hipotecario

El Juzgado dicta Sentencia por la que se estima la Demanda presentada por la parte actora declarando:

• La nulidad, por abusiva, de la «cláusula de gastos», inserta en el contrato de préstamo con
  garantía hipotecaria.
• La nulidad, por abusiva, de la «cláusula de interés de demora» y de la «cláusula de vencimiento anticipado», inserta en el referido contrato de préstamo con garantía hipotecaria.
• Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.

El artículo 89.3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios califica, en todo caso, como cláusulas abusivas «La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas: a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)». Y como nos recuerda la jurisprudencia, la financiación es una fase o faceta de dicha adquisición. Asimismo se consideran siempre abusivas, según el párrafo cuarto del citado precepto, las cláusulas que tienen por objeto la imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (artículo 89.5 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).

En las sentencias del Tribunal Supremo, de Pleno, 705/2015 de 23 de diciembre y 147/2018 y 148/2018, ambas de 15 de marzo, se declaró la abusividad de las cláusulas que, en contratos de préstamo con consumidores, sin negociación y de manera predispuesta, atribuyen indiscriminadamente al consumidor el pago de todos los gastos que genera la operación. Postura que ha sido ratificada posteriormente, siendo ejemplo más reciente la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2020.

Por lo que con la finalidad conseguir que el consumidor afectado vuelva a tener la situación patrimonial anterior al evento invalidador, evitando el enriquecimiento injusto de la entidad bancaria a costa del demandante, debe la entidad financiera demandada devolver lo que hubiere recibido por razón de la cláusula controvertida con sus intereses.

En cuanto a la cláusula relativa al vencimiento anticipado del préstamo con garantía hipotecaria, la hipoteca sirve fundamentalmente para conseguir la seguridad en el pago de lo prestado, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria o extremadamente dificultosa. Y con la finalidad de evitar una nulidad del contrato que exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, el Tribunal Supremo en Sentencia de 11 de septiembre de 2019 fija unas orientaciones jurisprudenciales a los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en lo que no se haya producido todavía la entrega de posesión al adquirente. La referida cláusula faculta al banco prestamista para declarar anticipadamente vencido el préstamo y reclamar la totalidad de lo debido. La Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, establece que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial, o de cualquier otra obligación a cargo de la parte prestataria, cualquiera que sea su naturaleza y la entidad del incumplimiento, debe ser reputada como abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves.