Acción de nulidad del contrato de préstamo con garantía hipotecaria: el interés pactado es usurario

Se estima la Demanda presentada por la parte demandante contra la demandada declarando la nulidad del contrato concertado entre la parte demandante y la entidad demandada en la fecha por aplicación de la ley de de represión de la usura, y se condena a a la restitución a de los efectos dimanantes del contrato declarado nulo, con devolución reciproca de tales efectos, debiendo la entidad demandada imputar el pago de todas las cantidades satisfechas por conceptos diferentes al importe prestado que se hubieran cobrado, a minorar la deuda y, en caso de resultar sobrante, devolverlo a la parte actora, cuantía en su caso a determinar en ejecución de Sentencia, con el interés legal desde la fecha en que se detrajeron dichas cantidades de la cuenta de la actora hasta su determinación.

Ejercita la parte actora acción de nulidad prevista en la Ley de Represión de la Usura, con la finalidad de restituirse las partes los efectos del contrato. Subsidiariamente la declaración de nulidad de determinadas clausulas del contrato.

De acuerdo con el artículo 1 de la Ley de represión de la usura, “Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso”. En este caso, los intereses remuneratorios del contrato se consideran superiores al interés normal del dinero y desproporcionados con las circunstancias del caso. Se indica que la Tasa Anual Equivalente (T.A.E.) en el momento en que se formalizó el contrato con garantía hipotecaria, es de 3,14%, mientras que el interés remuneratorio pactado en el contrato es del 14,20% T.A.E, por lo que se considera como un contrato usurario. Además de ser “notablemente superior”, es igualmente desproporcionado con las circunstancias del caso, sobre todo si atendemos al hecho de que, a pesar de la magnitud de las cantidades que decían que le prestaba, la cuota a la que debía hacer frente era elevada, por lo que, el demandado era perfectamente conocedor de las circunstancias económicas del actor.

En cuanto al carácter abusivo de la cláusula de comisión de apertura, su cuantía, que supone una notable carga que se ha desembolsar al inicio de la vida del préstamo con garantía hipotecaria, suele oscilar entre el 0,5% y el 2% calculado sobre el total del importe solicitado. Según la normativa que regula las comisiones bancarias en general, concretamente la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que derogó la Orden de 12 de diciembre de 1989, que las regulaba igualmente; dichas comisiones han de responder a servicios prestados y aceptados o solicitados por el cliente. Nos encontramos con una cláusula que, en su contenido genérico, no resulta negociada entre la entidad bancaria y el cliente. Dicha cláusula es abusiva, de acuerdo con el artículo 83 TRLGDCU, y por tanto nula, por referirse a un concepto que queda en la más completa indefinición, pues no responde a gestiones concretas acreditadas. Pero es más, también es abusiva en atención a la normativa, por falta de reciprocidad, dado que se fija una comisión mediante un porcentaje en relación con el importe total del préstamo, sin que conste causa para su devengo.

En cuanto a la comisión por reclamación de posiciones deudoras, viene a suponer una sanción por la situación deudora añadida al recargo por intereses de demora. Es claro que dicha cláusula supone imponer al consumidor incumplidor una cara carente de fundamento, encontrándose suficientemente sancionada su conducta incumplidora a través del recargo por intereses de demora, por tanto, dicha cláusula debe declararse nula por abusiva.

En cuanto a la cláusula de gastos del prestatario, se trata de una cláusula que impone al prestatario sin distinción alguna, y sin ninguna precisión, el pago de la TOTALIDAD de los aranceles notariales y registrales a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca, de los tributos de la operación convenida con la entidad, incluidos aquellos que por su naturaleza pudieran ser a cargo de la entidad bancaria. En lo único que no parece dudoso es que en todo caso deberá pagar el prestatario, con independencia de quien sea el usuario del servicio prestado. Por tanto, dicha cláusula tiene la consideración de nula de acuerdo con el art. 89.3 TRLGCU.