Acción de tutela sumaria de la posesión de plaza de garaje por despojo

Parte demandante:

Los cuatro vecinos propietarios y poseedores de las plazas de garaje.

• Plaza 10: Don José
• Plaza 54: Don Juan
• Plaza 77: Doña Julia
• Plaza 107: Doña Jimena

Parte demandada: 

• Comunidad de Propietarios.

Parte demandante: 

Solicitan el reintegro de la parte proporcional de la plaza de garaje que la que han sido desposeídos de manera que se reponga dicha parte.

1º) Reintegrar a D. José en la posesión de la plaza 10 de la que es usufructuario, en concreto de la parte de la que se ha visto desposeído y que venía disfrutando, ordenando reponer la plaza al estado anterior a la perturbación bajo apercibimiento de realizarlo a su costa, y en particular:

a) Borrar la línea divisoria recientemente pintada por la demandada y pintar una nueva línea sobre la anterior previamente borrada, de conformidad con el plano/croquis que se incorpora en nuestro informe pericial, relativo al marcado preexistente, dejando al actor una plaza con las mismas dimensiones originarias que tenía de tal forma que la línea marcada en el suelo y que representa la división con la plaza n° 9 se encuentre en la bifurcación de las dos tomas de corrientes existentes ubicada cada una en su plaza correspondiente.

b) Eliminar por su frente la nueva servidumbre de paso ya que su lindero es con la vía de acceso.

2º) Reintegrar a D. Juan en la posesión de la plaza 54 de la que es propietario, en concreto de la configuración, profundidad y acceso anteriores del que se ha visto desposeído y que venía disfrutando, ordenando reponer la plaza al estado anterior a la perturbación bajo apercibimiento de realizarlo a su costa, y en particular:

a) Borrar la línea divisoria existente en la actualidad recientemente pintada por la demandada y pintar una nueva línea sobre la anterior previamente borrada, de conformidad con el plano /croquis que se incorpora en nuestro informe pericial relativo al marcado preexistente dejando al actor una plaza con las mismas dimensiones y configuración originarias recuperando el acceso a la misma por la vía de circulación secundaria que tenía.

b) Eliminar por su frente la nueva servidumbre de paso ya que su lindero es con la vía de circulación.

3º) Reintegrar a Dña. Julia en la posesión de la plaza 77 de la que es propietaria, en concreto de la parte de la que se ha visto desposeída y que venía disfrutando que son 1,62m2 ordenando reponer la plaza al estado anterior a la perturbación bajo apercibimiento de realizarlo a su costa, y en particular:

a) Borrar la línea divisoria existente en la actualidad recientemente pintada por la demandada y pintar una nueva línea sobre la anterior previamente borrada, de conformidad con el plano/croquis que se incorpora en nuestro informe pericial relativo al marcado preexistente dejando al actor una plaza con las mismas dimensiones originarias que tenía, de tal forma que por la derecha la línea marcada en el suelo sea la división con espacio no útil de garaje, situada en la mitad del pilar, lo que implica eliminar el cerramiento vallado y por la izquierda la línea marcada en el suelo y que representa la división con la plaza n° 78 se encuentre en la bifurcación de las dos tomas de corrientes existentes ubicada cada una en su plaza correspondiente.

b) Eliminar por su frente y por la derecha la nueva servidumbre de paso ya que su lindero es por el frente con la vía de circulación y por la derecha con espacio no útil de garaje.

4º) Reintegrar a Dña. Jimena en la posesión de la plaza 107 de la que es propietaria, en concreto de la parte de la que se ha visto desposeída y que venía disfrutando que son 2,73 m2 ordenando reponer la plaza al estado anterior a la perturbación bajo apercibimiento de realizarlo a su costa, y en particular:

a) Borrar la línea divisoria existente en la actualidad recientemente pintada por la demandada y pintar una nueva línea sobre la anterior previamente borrada, de conformidad con el plano/croquis que se incorpora en nuestro informe pericial relativo al marcado preexistente dejando al actor una plaza con las mismas dimensiones originarias que tenía anteriormente de tal forma que la línea marcada en el suelo y que representa la división con la plaza n° 105 se encuentre en la mitad del pilar coincidente con la toma de corriente que le corresponde a la plaza 107.

b) Eliminar por su gente la nueva servidumbre de paso ya que su le duro por el frente con la vida de circulación.

c) Eliminar la ampliación de servidumbre de paso para la meseta de escaleras del edificio de forma que se reponga al estado anterior.

Parte demandada:

Se oponen a la Demanda alegando excepción de inadecuación de procedimiento por ejercicio erróneo de acción y excepción de falta de legitimación activa.

Argumentos

La parte demandante, en su Demanda, fundamenta sus peticiones en los siguientes argumentos:

Los actores no tuvieron conocimiento de la modificación de la delimitación de las plazas creación de servidumbres y cerramientos de espacios no útiles hasta estar ya realizados ni prestaron su consentimiento a tales actuaciones.

Como consecuencia de la indebida actuación de la demandada descrita en el hecho tercero de este escrito, las plazas de los demandantes se han visto alteradas de la siguiente manera:

La plaza asignada con el núm. 10 ha visto como sus linderos se modificaban con respecto a la situación anterior a las obras, al lindar actualmente al frente con servidumbre de paso que no existía, la plaza 10 ha perdido 1’54 m2 respecto al estado inicial reflejado en plano de estado previo.

La plaza asignada con el núm. 54 ha visto modificado el acceso a su finca, así como sus linderos la plaza: se han modificado sus linderos, al lindar actualmente al frente y a la izquierda con servidumbres de paso que no existían con anterioridad a la actuación de la demandada. Con el nuevo marcado de plazas, su superficie entre rayas de marcado es de 18:00 m2, su superficie útil es 16’59 m2, siendo la superficie efectiva para estacionamiento de 10’19 m2, pero reduciendo el acceso efectivo a 2’08 m de ancho cuando antes era de 3,18.

La plaza asignada con el núm. 77 ha visto como sus linderos se modificaban con respecto a la situación anterior a las obras, al lindar actualmente al frente y a la derecha con servidumbre de paso que no existía. Además, en el lindero derecho, que en escrituras se define como «espacio no útil de garaje», ‘, se ha instalado por la comunidad de propietarios de manera unilateral y por vía de hecho un cerramiento de valla metálica permanente, anclado al pilar, muros perimetrales, linderos y forjado no existente 11 previamente e invadiendo la zona de aparcamiento de dicha plaza. Con el nuevo marcado de plazas, su superficie ha disminuido con respecto a la realidad física que mantenía la plaza con anterioridad a dicha actuación de la demandada siendo la superficie entre rayas de marcado de 14*33 m2, su superficie útil de 1364 m2, y la superficie efectiva para estacionamiento de 13 64 m2 reduciendo el acceso a la plaza de 2186 m a 2’64 m de ancho dificultando la maniobrabilidad. De donde se deduce que la plaza 77 ha perdido 1’62 m2 respecto al estado inicial reflejado en plano de estado previo.

La plaza asignada con el núm. 107 ha visto como sus linderos se modificaban con respecto a la situación anterior a las obras. Así con el nuevo marcado de plazas, su superficie ha disminuido con respecto a la realidad física que mantenía con anterioridad siendo la superficie entre rayas de marcado de 13’49 m2 su superficie útil de 12’41 m2, y la superficie efectiva para el estacionamiento de 10^32 m2. La plaza 107 por tanto ha perdido 2,73 m2 respecto al estado inicial reflejado en plano de estado previo. Esta alteración de las condiciones de la plaza 107 viene provocada por la creación de una servidumbre al frente, por la ampliación de la servidumbre lindante a la izquierda ya preexistente lo que provoca que se reduzca el ancho libre de acceso a la plaza y por la ampliación de la plaza 105.

La parte demandada alega:

Excepción de inadecuación de procedimiento por ejercicio erróneo de acción. Entiende en síntesis que la elección en la utilización de un interdicto, hoy se les puede denominar procesos posesorios art. 250 LEC, no es libre para el actor interdictante, por cuanto cada uno de estos procesos verbales posesorios, tiene una finalidad concreta. Así, para recuperar la posesión de la que ha sido indebidamente privado o para reprimir los actos perturbadores, los de recobrar y retener respectivamente, siempre que no haya transcurrido año y día desde el despojo o la perturbación; – para evitar un daño cierto que se derive de una alteración física de la realidad, llevada a cabo mediante una obra de cualquier tipo, el de obra nueva. Y en este caso la actora ejercita una acción posesoria para recobrar la posesión (art. 250.1.4°) cuando la acción que debería haber ejercitado era la prevista en el art. 250.1. 5° de suspensión de obra nueva. Entiende que es criterio generalizado de los Tribunales que siempre que la perturbación proceda de una obra en construcción, la defensa posesoria ha de efectuarse necesariamente a través del interdicto de obra nueva del art.250.5 LEC, quedando excluido en todo caso cualquier otra clase de interdicto, o dicho de otro modo, no se puede acudir al interdicto de recobrar la posesión cuando se ha podido ejercitar previamente el de obra nueva mientras se ejecutaban las obras, y menos pedir en el de recobrar la demolición de lo construido, pues se daría lugar a consecuencias devastadoras y antieconómicas si se permitiera al poseedor utilizar a su libre elección el procedimiento para recobrar la posesión para obtener la demolición de lo construido antes de que se haya decidido definitivamente el derecho de los litigantes en el procedimiento declarativo que corresponda.

Excepción de falta de legitimación activa, en tanto en cuanto la superficie de cuya ocupación han sido supuestamente despojados los demandantes, tiene, por imperativo legal, el carácter de elemento común, los hoy demandantes, en cuanto carentes de título de propiedad, y carentes de título y condición de verdaderos poseedores ya que lo han sido por mera tolerancia. Así el artículo 444 del Código Civil establece que los actos meramente tolerados no afectan a la posesión y el artículo 1942 del Código Civil insiste en que no aprovechan para la posesión los actos posesorios ejecutados en virtud de licencia o de mera tolerancia del dueño; Carece de apariencia de legitimidad, ni el título de propiedad de las actoras ni el título constitutivo refleja la realidad expuesta de contrario; No cabe apreciar la concurrencia del animus spoliandi; No pueden caber los interdictos contra los actos de ejecución por parte de los copropietarios pues el cauce adecuado es la impugnación de dichos acuerdos ante los Tribunales de Justicia y, en su caso, la solicitud de suspensión del acuerdo; Que la actuación de la demandada ha sido conforme a derecho, a los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios; En tanto en cuanto lo que se ha pretendido por la Comunidad de Propietarios con la ejecución realizada, no es modificar el título constitutivo del inmueble, sino adecuarlo lo más posible al citado título constitutivo, la distribución de las plazas de aparcamiento y las dimensiones de las mismas.

• CUESTIÓN de inconstitucionalidad núm. 5090-2002, en relación con el artículo 261.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero.
• Corrección de errores de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
• Disposición transitoria primera. Juicios verbales y otros procesos. , Artículo único. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. , Disposición transitoria primera. Juicios verbales y otros procesos. Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
• Artículo tercero. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
• CÓDIGO CIVIL Código Civil.

• Fotos del parking (antes de la remodelación).
• Informe pericial de la parte demandante.
• Fotos del parking (después de la remodelación).

• Prueba documental y prueba pericial.

La parte demandante:

Ante la falta de mantenimiento del garaje, la comunidad en cumplimiento de sus  obligaciones se dispone a realizar las obras de reforma, cuyo presupuesto es aprobado previamente en la junta General Extraordinaria de propietarios celebrada en fecha 25 de Octubre de 2016, tal y como se recoge en el punto segundo del mencionado acta de nuestro informe pericial.

Dichas obras consisten en:

1. La reparación y mejora del pavimento asfáltico existente

2. El cambio y mejora de la iluminación con nuevas pantallas en zonas deficientemente alumbradas

3. El Cambio de las bocas de incendio equipadas por nuevos modelos

4. La instalación de 16 detectores de Dióxido de Carbono

5. El pintado de techos, paredes, pilares y suelos, incluyendo el repintado de las líneas divisorias de las plazas, (lo que no es lo mismo que la modificación de las líneas)

En definitiva, se aprobó en Junta de propietarios la realización de lo que serian obras de conservación y mantenimiento de garaje y así se hizo constar en la memoria técnica elaborada por el Arquitecto de la demandada pero NUNCA FUE APROBADO, que la comunidad pudiera alterar la configuración y cabida de las plazas de garaje que son propiedades privadas modificando las líneas divisoras de las mimas ni se reflejó en los planos presentados ante el Ayuntamiento, ni tampoco se aprobó la realización de servidumbres de paso ni cerramiento alguno en los espacios no útiles comunes del garaje, extremos estos que ni si quiera fueron debatidos ni propuestos ni en la junta de propietarios celebrada el 25 de Octubre de 2016 ni en ninguna otra.

La demandada reconoce haber alterado las líneas divisorias de las plazas, y realizado cerramientos y creado servidumbres con ocasión de las obras de reforma Respecto a la delimitación de las plazas, aprovechando la realización de las obras y ya prácticamente terminadas las mismas en Febrero de 2017, la comunidad de propietarios tomó la decisión de realizar en algunas plazas nuevo pintado de líneas divisorias distintas a las ya existentes lo que supuso un claro cambio en la configuración y cabida de las plazas, según se puede observar en el punto sexto párrafo cuarto del Acta de la junta General Ordinaria celebrada el 25 de Mayo de 2017 que adjuntamos a este escrito como DOC. Núm. 8, que indica: «la junta de Gobierno de la Comunidad de Propietarios y el responsable del pavimento en la Comisión de Obras que en su día se nombró, entendieron que debía pintarse las plazas atendiendo a lo expresado en la escritura de división horizontal y a su juicio en ningún caso se podía marcar una plaza con una menor superficie de la escriturada».

Si bien, nos resulta cuanto menos sorprendente tal afirmación sobre todo teniendo en cuenta que la comunidad de propietarios dispone de la escritura de división horizontal y en la misma no se determina la cabida de las plazas, no hay una cabida cierta sino aproximada, dicho lo cual ¿Cómo es posible entender que se debía pintar las plazas atendiendo a lo expresado en la escritura, si realmente no expresan superficies ciertas? ¿Como pudieron determinar si una plaza tenía una menor superficie de la escriturada en la división horizontal, si se establecen medidas aproximadas? La única respuesta posible es que no se puede determinar, salvo aplicando el criterio sui generis que terminó utilizando la demandada que no es otro que eliminar unilateralmente el concepto aproximado, lo que demuestra una evidente mala fe por parte de la comunidad.

A todo ello se une lo que entendemos es la característica más importante, las plazas de garaje se configuraron como fincas independientes, inscritas cada una de ellas en el Registro de la Propiedad, lo que implica que estamos ante propiedades privadas que han sido adquiridas por sus propietarios, de lo que es conocedora la demandada, pues se hace constar en la división horizontal, la mayoría a través de escrituras de compraventa. Dicho esto ¿Porque la junta de Gobierno sabiendo como sabia de la situación no solicitó el consentimiento a los propietarios para realizar tal alteración de las plazas? Es bien sabido que cuando se compra un bien inmueble como cuerpo cierto, se adquiere lo que se ve siendo irrelevante la medición, de tal forma que alterar las líneas divisorias de las plazas sin conocer esta circunstancia o cualquier otra de los contratos de compraventa afecta claramente al derecho de propiedad y por ende al goce pacifico de la posesión.

La parte demandada: 

Es criterio generalizado de los Tribunales que siempre que la perturbación proceda de una obra en construcción, la defensa posesoria ha de efectuarse necesariamente a través del interdicto de obra nueva del art.250.5 LEC, quedando excluido en todo caso cualquier otra clase de interdicto, o, dicho de otro modo, no se puede acudir al interdicto de recobrar la posesión cuando se ha podido ejercitar previamente el de obra nueva mientras se ejecutaban las obras, y menos pedir en el de recobrar la demolición de lo construido, pues se daría lugar a consecuencias devastadoras y antieconómicas si se permitiera al poseedor utilizar a su libre elección el procedimiento para recobrar la posesión para obtener la demolición de lo construido antes de que se haya decidido definitivamente el derecho de los litigantes en el procedimiento declarativo que corresponda.

En el caso que nos ocupa resulta que la ejecución de la obra realizada, la reforma del garaje, fue aprobada por virtud de Junta de Propietarios de 25 de octubre de 2016, no se trataba de una obra menor, tuvo un coste económico superior a 127.000 euros (tan sólo para el pavimento y señalización ya se presupuestaron 75.504 e), se ejecutó con total publicidad y durante un largo periodo de tiempo de cuatro meses y de aproximadamente cinco semanas por cada planta de garaje para el pavimento y pintado del suelo, por lo que es evidente que la acción correcta a ejercitar hubiese sido la dispuesta por el artículo 250.1.50 LEC, solicitando al tribunal que hubiese resuelto, con carácter sumario, la suspensión de una obra nueva en el momento oportuno o, ya en el momento en el que ha ejercitado la acción actual, el ejercicio de una acción declarativa pues lo contrario implicaría admitir la disposición de la parte para obtener, por vía de esperar la terminación de la obra, su demolición a través del interdicto de recobrar, si este la llevara consigo.

Consiguiendo a través de este procedimiento sumario (interdicto de retener o recobrar), lo que la Ley dispone como consecuencia de dos procedimientos, uno sumario para la paralización de la obra (interdicto de obra nueva), y otro plenario para obtener su derribo.

Los demandantes carecen de legitimación activa para el ejercicio de la acción planteada en tanto en cuanto, la superficie de cuya ocupación han sido supuestamente despojados los demandantes, tiene, por imperativo legal, el carácter de elemento común, los hoy demandantes, en cuanto carentes de título de propiedad, y carentes de título y condición de verdaderos poseedores ya que lo han sido por mera tolerancia. Así las cosas, se ha de concluir que la posesión de la actora no puede gozar de la protección interdictal pretendida, por cuanto:

Se trata de una posesión meramente tolerada, basada en razones de buena convivencia y mera vecindad. Que no todas las situaciones de hecho posesorio son protegibles interdictalmente, pues, aunque de los textos de los artículos 446 del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resulta protegible hasta la mera tenencia, sin embargo, debe de entenderse fuera de protección todos aquellos supuestos en los que, eliminada la mera apariencia, la realidad demuestra que no existe posesión ni de hecho ni de derecho. Así el artículo 444 del Código Civil establece que los actos meramente tolerados no afectan a la posesión y el artículo 1942 del Código Civil insiste en que no aprovechan para la posesión los actos posesorios ejecutados en virtud de licencia o de mera tolerancia del dueño.

Carece de apariencia de legitimidad ni el título de propiedad de las actoras ni el título constitutivo refleja la realidad expuesta de contrario.

No cabe apreciar la concurrencia del animus spoliandi, que hace referencia a un elemento subjetivo del despojante en el sentido de que actúa a sabiendas contra la voluntad de un tercero, toda vez que su actuación está basada, por un lado, en la ejecución de unos acuerdos de Comunidad aprobados en Junta de Propietarios de 25 de octubre de 2016 y, por otro, en el título constitutivo de la misma Junta.

No pueden caber los interdictos contra los actos de ejecución por parte de los copropietarios pues el cauce adecuado es la impugnación de dichos acuerdos ante los Tribunales de justicia y en su caso la solicitud de suspensión del acuerdo.

Todo ello no significa otra cosa que si la Ley concede a la comunidad de propietarios la posibilidad y la facultad de adoptar acuerdos que le afecten y, además, puede ejecutar dichos acuerdos (ejecución realizada en este caso con base legan en lo dispuesto en el título constitutivo) sin necesidad de solicitar la tutela de los Tribunales o de la Administración desde el momento en que son adoptados, no pueden caber los interdictos contra los actos de ejecución por parte de los copropietarios (distinto sería si se tratase de terceros), pues el cauce adecuado es la impugnación de dichos acuerdos ante los Tribunales de justicia y, en su caso, la solicitud de suspensión del acuerdo.

Resolución Judicial