Caso real solicitando nulidad de contrato de compraventa de inmueble (saneamiento por vicios ocultos)

La Sentencia firme de fecha 28 de noviembre de 2019, del Juzgado de Primera Instancia número 15 de Zaragoza, estima la demanda declarando la nulidad del contrato de compraventa de un local bajo destinado a vivienda, con recuperación de la finca por el vendedor a quien condena a restituir al comprador el total importe satisfecho por éste como precio de la finca, más los intereses legales desde su entrega, más los gastos soportados en la compraventa en concepto de indemnización, y al otorgamiento de los documentos públicos y privados que en su caso pudieran resultar necesarios a tal fin, con todos los gastos e impuestos a cargo del vendedor demandado, sin imposición de costas.

(Foto: Economist & Jurist)

Señala el Juzgador que ninguna advertencia se dio por el vendedor de la existencia de un vicio oculto, consistente en humedades por capilaridad acreditada por informes técnicos, que descartan un problema de roturas o fisuras en tuberías o vertidos comunitarios, cuya subsanación por medios técnicos solventes suponen un coste que se acercan a una tercera parte del precio de adquisición de la finca. Ningún indicio existía en el interior de la vivienda de la existencia de humedades, antiguas o actuales, sino que éstas aparecieron a los pocos meses de la compraventa, de tal forma que unos inquilinos que habían firmado un contrato de arrendamiento tuvieron que renunciar al mismo por causa de las humedades aparecidas.

La estimación de la demanda, que pretende la recíproca restitución de prestaciones entre las partes, asumiendo el vendedor los gastos sufridos por el comprador y acreditados documentalmente, se fundamenta:

a) bien en la vía de los arts. 1484 y ss. del Código Civil que facultan al comprador a desistir del contrato cuando lo vendido presente vicios ocultos, calificándose como tal no solo los que hacen la cosa impropia para el uso, sino también cuando disminuyen de tal forma su uso que de haberlos conocido no se habría adquirido o se hubiera dado un precio menor, destacando la Sentencia que no se adquirió un inmueble a precio de ganga, sino que incluso se consideró alto por tratarse de un local cuyo uso a vivienda debía ser cambiado, que se renunció a un alquiler por entender que las humedades lo hacían impropio para su uso como vivienda, que la subsanación del vicio supone un coste muy importante en relación al precio de adquisición, no siendo exigible al comprador de buena fe ignorante del defecto entrar en pleitos con la Comunidad para dirimir a quien le corresponde asumir el gasto, y que el comprador mostró al vendedor su voluntad de desligarse del contrato antes del transcurso del plazo de seis meses establecido en el art. 1.490 del Código Civil;

b) bien en la vía de la nulidad contractual por vicio del consentimiento de los arts. 1261 y ss. del Código Civil, si no por dolo, cuando menos por error relevante, esencial, y no vencible.