Demanda de condena al reintegro de la cantidad indebidamente cobrada por el banco en concepto de gastos de hipoteca

Parte demandante:

Don Pedro.

Parte demandada:

Entidad bancaria.

Parte demandante:

1. Se declare la nulidad de la cláusula:

a) Quinta «Gastos a cargo de la parte prestataria» del otorgamiento y tramitación de la escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario suscrito entre ambas partes en fecha 18 de Mayo de 2011, impuesta a Don Pedro por la demandada, en concreto a lo relativo a los gastos notariales, registrales, y de gestoría, (recogida en la Página 40 de la escritura pública que hemos aportado como documento 1) y que establece literalmente lo siguiente:

«Cuantos gastos y tributos sean consecuencia del otorgamiento y tramitación de esta escritura pública, de su inscripción registral y de la expedición de la certificación exigida en la cláusula Tercera, así como los derivados de los afianzamientos personales prestados por terceros, que en el futuro acuerden en aseguramiento de todas las obligaciones que se deriven de este contrato, serán de la exclusiva cuenta de la parte prestataria»

b) Y de la Cláusula Adicional en lo que respecta a los GASTOS que modifica a todos los efectos sin carácter retroactivo el contenido de los pactos establecidos en la escritura de préstamo objeto de modificación, en las posibles escrituras de novación del mismo y en la presente, en concreto respecto a los gastos (recogida en la página 45 de la escritura pública que hemos aportado como documento 1) que establece:

”Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria, todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, tramitación de escrituras, modificación incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía y ejecución de este contrato….. Así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía hipotecaria y de otras garantías incluso los afianzamientos personales prestados por terceros, que en el futuro acuerden en aseguramiento de todas las obligaciones que se deriven de este contrato, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en el contrato….»

2. Se condene a la entidad financiera demandada a eliminar dicha condición general del contrato impuesta en la escritura de novación y ampliación del préstamo con garantía hipotecaria en los términos expresados en el apartado anterior, en concreto en lo relativo a los gastos notariales, registrales y de gestoría.

3. Se condene a la demandada al reintegro de las cantidades indebidamente cobradas en aplicación de la cláusula de gastos a cargo de la parte prestataria impugnada y que ascienden a la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA Y NUEVE EUROS CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS DE EURO (939,78 €) desglosados de la siguiente manera:

a. Gastos de Notario —> 586,88 €
b. Gastos de Registro de la Propiedad –> 158,20€.
c. Gastos de Gestoría —> 194,70 €.

4. Se condene a la demandada al abono de los intereses legales devengados.

5. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.

Parte demandada:

Se dicte sentencia estimando parcialmente la demanda interpuesta sin expresa imposición de costas a ninguna de las partes.

Parte demandante:

Don Pedro tiene la condición de consumidor, resultando de aplicación al presente caso el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (LGDCU). Si bien merecen una especial protección los intereses económicos de los consumidores y usuarios, en particular y en lo que a esta parte interesa, frente a la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos tal y como se desprende de los artículos 8, 19, 128 y 132 de la LGDCU.

Es en el marco de este contrato de adhesión en el que se propugna el carácter abusivo, y, por lo tanto, radicalmente nulo, con los efectos que de ello se derivan, de la cláusula impugnada. Ahora bien, para la determinación de qué deba entenderse por imposición de la cláusula a una de las partes, resulta particularmente útil, como ha determinado el Tribunal Supremo, en la sentencia de 9 de Mayo de 2013, acudir a lo dispuesto en el artículo 3.2 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de Abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

La cláusula quinta y adicional relativa a los gastos impugnadas se impusieron a Don Pedro, no pudiendo este en absoluto, modificar dicho contenido obligacional, y sin que existiera, siquiera, una mínima negociación al respecto, esto es, sin
haber sido objeto de negociación individual. Extremos estos que definen el elemento de imposición, tal y como establece la STS, en recurso de casación núm. 485/2012, de fecha 9 de Mayo de 2013.

Las cláusulas de atribución de gastos al prestatario que impugna no solo permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaría permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Esta falta de distribución equitativa de los gastos conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individual, tal y como claramente expone la sentencia número 705/2015, de 23 de Diciembre. Desequilibrio por tanto, que no puede ser aceptado por esta parte a pesar de resultar una práctica habitual en el mercado, debiendo recordarse que, tal y como dice el artículo 1288 del Código Civil “la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad”.

La nulidad de la atribución de la totalidad de los gastos de otorgamiento y tramitación de la escritura de novación y ampliación del préstamo con garantía hipotecaria a Don Pedro da lugar a que se deje sin efecto teniéndolo por no puesta, manteniéndose el resto del contrato de préstamo con sus garantías.

Parte demandada:

Habiéndose procedido al allanamiento de la demandada previamente a su contestación resulta de aplicación el artículo 395 de la LEC.

En ningún caso puede apreciarse la mala fe en la actuación de esta parte.

En el presente supuesto hemos de señalar que, al no haberse aportado el requerimiento extrajudicial a los autos, desconocemos su contenido, disponiendo solo de la contestación emitida por la entidad bancaria, la cual en ningún momento especifica el préstamo respecto al cual se ha llevado a cabo el requerimiento, sino que únicamente se pone de manifiesto que la actora reclamó la declaración de nulidad de una cláusula de gastos y restitución de cantidades en referencia a aquel producto bancario, el cual no se individualiza.

Habida cuenta de lo anterior esta parte no considera probado que la actora haya cumplido con el requisito de reclamar extrajudicialmente al demandado.

En ningún caso resultan de aplicación las recientes Sentencias del TJUE de 16.07.2020 y del Tribunal Supremo de 17.09.2020 y de 27.01,2021, pues se refieren al artículo 394 de la LEC, supuesto que, conforme ha quedado acreditado, no concurre en el presente asunto al encontrarnos en sede de allanamiento.

• LEY 7/1998, DE 13 DE ABRIL, SOBRE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACION.
• Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
• Artículo 8. Nulidad. LEY 7/1998, DE 13 DE ABRIL, SOBRE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACION.
• Artículo 405. Contestación y forma de la contestación a la demanda. Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Artículo 19. Principio general y prácticas comerciales. , Artículo 132. Responsabilidad solidaria. , Artículo 8. Derechos básicos de los consumidores y usuarios. , Artículo 128. Indemnización de daños. , Artículo 3. Conceptos de consumidor y usuario y de persona consumidora vulnerable. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Parte demandante:

1.- Escritura pública del préstamo.

Parte demandada:

1.- Prueba de cantidades restituidas.

Documental.

El 24 de julio de 2018 Don Pedro interpone demanda de acción de nulidad de condición general de la contratación y de condena al reintegro de la cantidad indebidamente cobrada por la entidad bancaria en concepto de gastos de hipoteca. El 25 de noviembre de 2022 la entidad bancaria se allana parcialmente. Finalmente, el 27 de abril de 2023 se dicta sentencia.