Demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas. Enervación de la acción de desahucio. No procede la resolución del contrato

1. El caso
2. Supuesto de hecho
3. Objetivo. Cuestión planteada
4. La estrategia del Abogado
5. El procedimiento judicial
6. Partes
7. Peticiones realizadas
8. Argumentos
9. Documental aportada
10. Prueba
11. Resolución judicial
12. Jurisprudencia relacionada con el caso
13. Documentos jurídicos
14. Biblioteca
15. Formulario: Demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de rentas

EL CASO

Supuesto de hecho

Madrid, 15-04-2015

Se presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago en el que se ejercitan acumuladamente la acción de resolución del contrato y la condena de la demandada al pago de lo debido.

Objetivo. Cuestión planteada

El objetivo de la parte demandante es que se dicte sentencia en la que se resuelva el contrato de arrendamiento y que se declare que el arrendatario le adeuda la cantidad de 5.029,31 € en concepto de renta y cantidades asimiladas, y se le condene al pago de dicha cantidad.

La estrategia. Solución propuesta

La finalidad de la parte demandante era que se pudiera producir el lanzamiento en el juicio de desahucio, puesto que la arrendataria no pagaba sus rentas mensuales, incumpliendo así el contrato de arrendamiento.

Pero se interpone oposición a dicha demanda puesto que las partes habían llegado a un acuerdo extrajudicial de pagos, y la parte demandante reclamaba una cantidad superior a lo adeudado, teniendo en el momento de la interposición de la demanda meses ya pagados y que se estaban reclamando.

EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Orden Jurisdiccional: Civil

Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado Primera Instancia de Madrid

Tipo de procedimiento: Juicio verbal

Fecha de inicio del procedimiento: 28-06-2018

Partes

• Parte demandante:

Dña. Isabel

• Parte demandada:

Congregación Religiosa

Peticiones realizadas

• Parte demandante

Ejercita de forma acumulada la acción de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las cantidades adeudadas y asimiladas, debiendo ello conllevar la condena de la demandada al desalojo de la vivienda, dejándola libre de enseres y moradores y a disposición de su propietaria; y la reclamación de las cantidades adeudadas por tal concepto, interesando se declare que el arrendatario adeuda a la actora la cantidad de 5.029,31 €, en concepto de rentas y cantidades asimiladas, y se le condene al pago de dicha cantidad.

• Parte demandada

Presenta oposición a la demanda y solicita que se dicte sentencia absolviendo a esta parte de las pretensiones en su contra planteadas, con desestimación de la demanda, solicitando la expresa imposición de costas a la parte actora por su temeridad y mala fe. Asimismo, que deje sin efecto el lanzamiento previsto en fecha 28/1/2019.

Argumentos

Parte demandante

• La congregación religiosa es propietaria de la vivienda sita en Madrid .

• En fecha 15/4/2015 la actora suscribió con la demandada contrato de arrendamiento sobre la vivienda de su propiedad. La cláusula 5ª del contrato establece que la renta anual del primer año será de 7.200 €, a pagar en plazos mensuales de 600 €. En la cláusula 7ª se establece que será a cuenta de la arrendataria el gasto por consumo de instalación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua, luz, teléfono, tasa de basura, así como el IBI y todos aquellos impuestos que graven la propiedad de la vivienda, o de cualquier otro susceptible de ser individualizado por medio de contador.

• Desde noviembre de 2017 hasta el día de presentación de la demanda, la arrendataria ha incumplido de forma continuada su obligación de pago, correspondiente tanto a renta como a cantidades asimiladas, ascendiendo la reclamación, hasta el día de hoy, a la suma total de 5.029,31 €. A esta cantidad hay que añadir el importe de las sucesivas mensualidades que vayan venciendo La demandante ha requerido el pago a la arrendataria en numerosas ocasiones.

• El 12/4/2018 envía burofax, no habiéndose producido enervación válida anterior a la acción

Parte demandada

• Alega esta parte que el trasfondo del presente procedimiento sin duda es, habida cuenta de que se les pasó el plazo para denunciar el contrato, y que éste tiene una renta inferior al mercado, tratar de, mediante argucias, resolverlo. Con el objeto evidentemente especulativo de sacarlo inmediatamente al mercado, con una renta más elevada. Alega la excepción de falta de legitimación.

• La demandante carece de legitimación ad causam, toda vez que no ha aportado indicio probatorio de la propiedad que reclama, pues la nota simple que aporta tiene valor meramente indicativo, no surtiendo efectos en perjuicio de terceros. La falta de acreditación de la titularidad del inmueble de forma fehaciente es causa suficiente para desestimar la demanda (SAP de Huesca de 11/6/1991)

• Excepción procesal por inadecuación del procedimiento, que se tramita por el juicio verbal con las especialidades del procedimiento de desahucio, al haberse llegado a un acuerdo extrajudicial.

• Excepción procesal en el modo de proponer la demanda. La actora señala como cuantía de la demanda 5.029,31 €. Alega esta parte que en los juicios por razón de la materia (251.3.9º LEC) la cuantía es igual a una anualidad de renta, 654,60 € por 12 mensualidades, y asciende a 7.387,20 €.

Documental aportada

Parte demandante

• Documento 1: Escritura de poderes

• Documento 2: Información registral de la vivienda

• Documento 3: Copia del contrato de arrendamiento

• Documento 4 a 16: Listado de recibos adeudados y de los recibos de renta desde noviembre de 2017 a la actualidad, en el que figuran, convenientemente desglosados, los conceptos que componen el pago

• Documento 15.1 y 16.1: Acuse de recibo de burofax solicitando el abono de las mensualidades impagadas

Parte demandada

• Documento 1 y 2: Copia de las designaciones de abogado y procurador

• Documento 3: Extracto de conversación de WhatsApp sostenida entre demandada y la letrada de la Congregación, en la que se acuerda el pago de 2 mensualidades al mes, esto es, el recibo corriente y otro más

• Documento 4: Justificante de ingreso de mayo de 2018

• Documento 5: Justificante de ingreso de junio de 2018

• Documento 6: Justificante de ingreso de julio de 2018

• Documento 7: Justificante de ingreso de agosto de 2018

• Documento 8: Comunicación de saldos pendientes en la que se aprecia que el saldo debido es muy inferior a la cuantía reclamada

• Documento 9: Justificante enviado de contrario, de pago de febrero de 2018, por importe de 643,97 €, que coincide con la renta de diciembre de 2017, es decir, 615,60 € más el consumo de agua de 28,37 €

• Documento 10: Justificante de ingreso de diciembre de 2018, ya conocida la demanda

• Documento 11: Acuse de recibo de burofax en el que comunica que las cantidades y meses reclamados no son coincidentes con los reclamados en la demanda, al reclamarse rentas que ya habían sido pagadas en plazo

• Documento 12: Justificante de ingreso de septiembre de 2017

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