Demanda ejercitando acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas

Alteración de las circunstancias impuestas por contrato de arrendamiento por la pandemia de Covid 19

(Foto: E&J)

Antonio Almarza García

Letrado en Lawyou y especialista en Penal, Administrativo Sancionador, Menores, Civil y Mercantil

Tiempo de lectura: 10 min

Publicado

28/07/2023 17:44

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Demanda ejercitando acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas

Alteración de las circunstancias impuestas por contrato de arrendamiento por la pandemia de Covid 19

(Foto: E&J)

FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 24-05-2021
Materia: Derecho Civil
Especialidad: / Derecho Civil / Obligaciones y contratos / Contrato de arrendamiento urbano / Contratos celebrados con la LAU de 1994
Número: 13940
Tipo de caso: Caso Judicial
Voces: DESAHUCIO, El contrato de arrendamiento, El incumplimiento de las obligaciones, IMPAGO, INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL, La enervación de la acción de desahucio y la rehabilitación de los contratos de arrendamientos urbanos (artículo 70 de la LC), OBLIGACIONES CONTRACTUALES

Documentos originales presentados

El caso

Supuesto de hecho.

Ciudad Real, 15-03-2020

La parte actora Entidad alega en síntesis que suscribió un contrato de arrendamiento de local comercial con los demandados destinado a hostelería, y que en el referido contrato las partes pactaron en concepto de renta la cantidad mensual de 1.700 euros, la que habría de ser abonada de forma anticipada dentro de los primeros cinco días de cada mes, debiendo abonar a la fecha actual tras las actualizaciones correspondientes de IPC la cantidad de 1.857,81 euros, rentas que habrían de ser abonadas en la cuenta corriente establecida al efecto. Así, los demandados han incumplido las obligaciones que se le imponían en el contrato de arrendamiento, no habiendo abonado la mitad de la renta del mes de agosto (928,91 euros) y las rentas completas de los meses de septiembre, octubre, noviembre de 2.020 a razón de 1.857,81 euros, lo que asciende a un total de 6.502,34 euros.

Por lo tanto, Entidad mercantil presenta el 17 de noviembre de 2020 demanda ejercitando acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas.

Objetivo. Cuestión planteada.

El objetivo del cliente es que que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes por impago y se condene a los demandados a dejar libre y expedita el local comercial objeto de arrendamiento, así como que se le condene al pago de la cantidad de 6.502,34 euros, y las que en el futuro se devenguen hasta el completo desalojo.

La estrategia. Solución propuesta.

La estrategia del abogado se basa en alegar que los demandados han incumplido las obligaciones que se le imponían en el contrato de arrendamiento, no habiendo abonado la mitad de la renta del mes de agosto (928,91 euros) y las rentas completas de los meses de septiembre, octubre, noviembre de 2.020 a razón de 1.857,81 euros, lo que asciende a un total de 6.502,34 euros, detentando a la fecha de la presentación de la demanda el demandado la posesión del inmueble.

El procedimiento judicial

Orden Jurisdiccional: Civil
Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia
Tipo de procedimiento: Juicio Verbal
Fecha de inicio del procedimiento: 17-10-2020

Partes

Demandante

Entidad

Demandados

Jaime y Vicente, integrantes de la Comunidad de Bienes

Peticiones realizadas

Demandante

Se declare resuelto por impago de rentas el contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de agosto de 2012, firmado por los demandados, sobre el inmueble arrendado.
Se condene a la parte demandada a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.
Se condene a D. Jaime y D. Vicente al pago de la cantidad de seis mil quinientos dos euros con treinta y cuatro céntimos (6.502,34 euros) por las rentas y cantidades debidas a fecha de interposición de la presente demanda, más los intereses legales desde la presente reclamación.
Se condene a D. Jaime y D. Vicente a satisfacer las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega efectiva del local, a razón de mil ochocientos cincuenta y siete euros con ochenta y un céntimos mensuales (1.857,81 euros).
En cualquiera de las alternativas planteadas, sean impuestas las costas del presente procedimiento a la
parte demandada.

Demandados

Que se decrete que Entidad se abstenga de instar frente a los comparecientes una acción de desahucio o de reclamación por impago de rentas en tanto no se ventile judicialmente con carácter previo la determinación de su importe, atendido el hecho de que la alteración de las circunstancias que implica la pandemia de SARS-COV-2, supone un modificación contractual en virtud de la cláusula «Rebus Sic Stantibus».
Que se mantenga la obligación del pago del 50% de la renta acordada por las partes hasta que la situación generada por la pandemia se normalice, habida cuenta que este pacto sobre la renta actualmente rige la ley contractual en tanto no se convenga otra cosa o se decrete judicialmente su modificación.

Argumentos

Demandante

Los demandados han incumplido las obligaciones que se le imponían en el contrato de arrendamiento, no habiendo abonado la mitad de la renta del mes de agosto (928,91 euros) y las rentas completas de los meses de septiembre, octubre, noviembre de 2.020 a razón de 1.857,81 euros, lo que asciende a un total de 6.502,34 euros, detentando a la fecha de la presentación de la demanda el demandado la posesión del inmueble.

Demandados

Con motivo de la declaración del estado de alarma, el número 4 del artículo 10 del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo dispuso la suspensión de las actividades de hostelería y restauración, lo que obligó al cierre del local arrendado y trajo consigo a los comparecientes la no generación de ingreso alguno ante la ineludible falta de actividad.
Por este motivo las pares convinieron modificar el precio del arrendamiento y fijarlo en la mitad del recogido en contrato, lo que supone 928 .euros al mes. En cumplimiento de lo acordado se llegó incluso a insertar la expresión «condonación 50% COVID» en los recibos girados los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio.
El pasado mes de Agosto, la arrendadora pretendió dejar sin efecto el acuerdo alcanzado en interés común de las partes y la vuelta a la anterior situación por lo que los arrendatarios se vieron en la necesidad de oponerse y hacer valer los recibos como prueba de la vigencia del pacto alcanzado, a través del Acta de Notificación y Requerimiento.
Es un hecho notorio que al decretar el estado de alarma inicialmente por quince días, suspendió para toda España la apertura al público de las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega y domicilio. Para Ciudad Real, se estableció la Orden SND/458/2020, de 30 de Mayo. La aplicación de estas normas determinó que el local arrendado permaneciera arrendado desde el 15 de Marzo hasta le 9 de Junio en que pudo reanudar su actividad.
En este tiempo, la evolución de la pandemia, lejos de remitir, ha impuesto nuevas limitaciones legales para la
hostelería en virtud del Decreto 49/2020 de 21 de Agosto de la Conserjería de Sanidad de Castilla La Mancha. Limitaciones. Y a las que ahora se ha venido a añadir a nivel nacional un nuevo estado de Alarma declarado por seis meses en le Real Decreto 926/2020, de 25 de Octubre.
Esta regulación legal que impone suspensiones y limitaciones de la actividad hostelera, altera sustancialmente la relación contractual.
Concurren los presupuestos necesarios para la adopción de la medida cautelar a los que se refiere el artículo 728 de la LEC.
Con carácter previo a la interposición de la demanda de desahucio (en fecha 24.11.20), los demandados interesaron (en fecha 18.11.20) la adopción de Medidas Cautelares, las que fueron registradas por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción, en el seno de las cuales se dictó auto de fecha 18.12.20 por el que se decretaba “in audita parte” la prohibición expresa a Entidad mercantil el ejercicio de la acción de desahucio contra los arrendatarios y mantenía el importe de la renta en la cantidad de 928 euros/mes.
Las rentas objeto de reclamación en el presente procedimiento fueron consignadas a disposición de la actora.

Normas y artículos relacionados

Documental aportada

Demandante

No se aporta documentación.

Demandados

Contrato de constitución de la Comunidad de Bienes
Contrato de arrendamiento de un local de negocio
Acta de Notificación y Requerimiento
Burofax en el que se les advierte de la intención de interponer una demanda de desahucio por impago contra ellos

Prueba

Prueba documental

Estructura procesal

En fecha 17 de noviembre de 2.020, se interpuso demanda por ejercicio de una acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas de las debidas, por la Entidad mercantil. Admitida a trámite la demanda, se acordó requerir al demandado para que en el plazo de diez días desaloje la finca o pague a la actora o bien formule oposición, citando a las partes para el caso de que se formule oposición para la celebración del correspondiente juicio.

Por escrito de fecha 1 de febrero de 2021, la parte demandada presentó escrito por el que se ponía de manifiesto la adopción por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción por auto como medida cautelar la prohibición expresa a Entidad de instar frente a los arrendatarios acción de desahucio o de reclamación de impago de rentas durante la tramitación del procedimiento que van a instar los arrendatarios y se mantenía como medida cautelar vigente la obligación de pago del 50% de la renta acordada en tanto no se contravenga otra cosa o se decrete judicialmente su modificación.

Por escrito de fecha 25 de febrero de 2021 presentó escrito de oposición, en el que tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación solicitó acordar el sobreseimiento y archivo de las actuaciones y la inhibición del conocimiento a favor del Juzgado de Primera Instancia, a fin de sustanciar la demanda que tiene por objeto la nueva determinación de la renta en aplicación de la cláusula “Rebus Sic Stantibus”.

Por la representación procesal de la parte actora se presentó escrito en fecha 6 de abril de 2021 por el que solicitó la suspensión del presente procedimiento al amparo de los artículos 19.4 y 179.2 de la LEC, al encontrarse las partes en vías de alcanzar un acuerdo. Conferido traslado a la contraparte, por escrito de fecha 8 de abril de 2021 vino a oponerse a la solicitud de suspensión al entender que no se encuentran en vías de alcanzar un acuerdo, reiterando su solicitud de sobreseimiento y archivo.

Así, habiendo controversia sobre los hechos, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción dicta Sentencia por la que se desestima íntegramente la demanda formulada.

Resolución Judicial

Fecha de la resolución judicial: 24-05-2021

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:
Desestimación de la demanda formulada la Entidad mercantil contra D. Jaime y D. Vicente, dada la presencia de cuestión compleja, con condena en costas a la parte actora.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:
La vigente LEC mantiene el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta (artº. 250.1.1 LEC) como procedimiento sumario, con conocimiento limitado, ya que sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago a la concurrencia de las circunstancias previas para la procedencia de la enervación. En consecuencia se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad o a la eficacia del título y en general las cuestiones complejas derivadas del contenido del contrato, pero no de las alegaciones que pudiera formular el demandado. Así pues, sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda.

De la práctica totalidad de la prueba practicada, cabe decir en primer lugar que la parte demandada solicitó la adopción de una medida cautelar por solicitud de fecha 16.11.20, que dio lugar al procedimiento de Medidas Cautelares Previas en el seno del cual se dictó Auto de fecha 18 de diciembre de 2020 por el que se acordaba “decretar in audita parte y con carácter cautelar, que Entidad se abstenga de instar frente a los comparecientes una acción de desahucio o de reclamación por impago de rentas entendida como la obligación de abstenerse de llevar a cabo dicha conducta, durante la tramitación del procedimiento que va instar el solicitante de medidas cautelares y se mantiene como medida cautelar vigente la obligación de pago del 50% de la renta acordada en tanto se contravenga otra cosa o se decrete judicialmente su modificación”. Dicha resolución judicial ya en sí mismo impide la continuación del presente procedimiento, siendo dicha razón suficiente en si misma para desestimar la demanda.

Pero es que además, cabe concluir que nos encontramos ante una cuestión compleja, sin que el procedimiento de desahucio resulte adecuado para la resolución, y ello en virtud de que en la medida que se sigue procedimiento ordinario que tiene por objeto la determinación de la nueva renta por aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus, así como la validez del acuerdo alcanzado entre las partes de modificar el precio del arrendamiento y fijarlo en la mitad del recogido en contrato. Pues bien, la parte actora aporta en el acto de la vista acta notarial donde alega las partes han alcanzado un acuerdo respecto del importe de la renta a abonar, acuerdo al que se oponen los demandados, lo que en esencia implica la inexistencia del mismo.

Jurisprudencia