Se declara la validez y eficacia del Contrato de Opción de Compra de un inmueble tras demostrar, por parte del comprador (el demandado), la autenticidad de la firma e Irrescindibilidad por lesión ultradimidium y causa solvendi

 Parte actora y reconvenida:

• Entidad S.L y Don José

Parte demandada y reconviniente:

• Don Carlos

 Parte actora y reconvenida:

• Que se declarase la nulidad por ausencia de consentimiento y dolo en  contrato de opción de compra de fecha 2-01- 2019 entre Entidad S.L. y Don Carlos. Subsidiariamente solicitó que se declarase la resolución del referido contrato por lesión ultra dimidium y se declarase el contrato resuelto a todos los efectos o se condenase al demandado a pagar en dinero el importe del valor real de los referidos trasteros.

Parte demandada y reconviniente:

• Que se declarase la validez del contrato, su naturaleza mercantil, la obligación de Entidad S.L. de otorgar escritura pública de compraventa y de entregar los trasteros 27 y 21 y, ante la imposibilidad de entregar los trasteros 25 y 23 que habrían sido enajenados a terceros,
• El pago de 13.500€ por la venta del trastero 26.
• Que se condenase solidariamente a todas las demandadas (Don José, Entidad S.L, Entidad 2 S.L., Entidad 3 S.L) al pago de su valor que ascendía a 27.199’13€, más 641’64€ de daños y perjuicios.
• Subsidiariamente, para el caso de que se declarase la nulidad del contrato de opción de compra, solicitó que se condenase a las demandadas al pago solidario de 38.725’19€.

Parte actora y reconvenida:

• Negó por Entidad S.L. la intervención de Don José en la contratación y la autenticidad de la firma que constaba en la misma, y se alegó la nulidad del contrato por falta de consentimiento y dolo.
•  Solicita subsidiariamente la acción de rescisión por lesión ultra dimidium en virtud de lo dispuesto en el art. 621.46 CCCat, alegando que el precio real de los trasteros excedía de los 1000€ pactados para la compraventa.
• Que el ejercicio del derecho de opción de compra había caducado.
• Solicita que, por aplicación de la cláusula de rescisión por lesión se resuelva el contrato o se condene a Don Carlos al pago del valor total y real del mercado según se desprende de la tasación de los inmuebles por importe de 47.538,73.-€

Parte demandada y reconviniente:

• Mantiene la validez del contrato y opone respeto a la rescisión por lesión que el contrato de opción de compra se estipuló con la finalidad de hacer frente a las deudas que Entidad S.L. y otras sociedades relacionadas con Don José mantenían con Don Carlos, por lo que el contrato tendría naturaleza mercantil y el precio pactado sería inferior al real de los trasteros en tanto se pretendía compensar con el resto del precio las referidas deudas.
• Hubo verdadero consentimiento, y alega que Don José hizo una utilización maliciosa de dos firmas distintas en un mismo contrato. Que el administrador de la Entidad S.L. efectivamente realizó demostrado mediante la correspondiente pericial.
• La acción de rescisión no puede prosperar porque el contrato tiene naturaleza jurídica mercantil, por la relación jurídica material de naturaleza profesional entre las partes, por el destino y carácter profesional de las partes. Excluyendo a su vez la acción de rescisión por lesión ultradimidium.
• También debe desestimarse la acción de condena a la indemnización de daños y perjuicios, puesto que no exista prueba de daño efectivo y es imposible la restitución de la cosa.
• Que la opción de compra se ejercitó de forma correcta, según lo pactado entre las partes y en el plazo previsto en el contrato.
• La acción de condena a la indemnización de daños y perjuicios también debe desestimarse porque no existe prueba de daño efectivo y, en cualquier caso, es imposible la restitución de la cosa, pues nunca ha estado en poder de Don Carlos.
• Ante la enajenación de los trasteros 23, 25 y 26 a terceros de buena fe y a titulo oneroso, reclamar el cumplimiento por equivalente ante la imposibilidad del cumplimiento in natura.
• La imposibilidad de entregar los trasteros a Don Carlos por haber sido enajenados a terceros protegidos por la fe registral, supone un incumplimiento doloso del Contrato de opción, imputable a la reconvenida. Responsabilizando a Entidad S.L. a indemnizar los daños y perjuicios ocasionados de conformidad con el art. 1.101 y 1.102 CC.
• Solicita la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo y condene solidariamente a Don José y todas sus mercantiles por la vinculación entre todos, que determina su responsabilidad subsidiaria. Pues alega que Don José ha empleado las sociedades Entidad S.L., Entidad 2 S.L., y Entidad 3 S.L.,  de forma indistinta e instrumental, existiendo entre ellas una plena confusión de personalidades, ya que comparten el mismo domicilio social, instalaciones, personal e identidad en las actividades desempeñadas.

• Artículo 1099. , Artículo 1098. , Artículo 7. , Artículo 1124. , Artículo 1091. , Artículo 1449. , Artículo 1269. , Artículo 1295. , Artículo 1282. , Artículo 1255. , TÍTULO IV Del contrato de compra y venta , Artículo 1258. , Artículo 1256. Código Civil.
• Artículo 568-12. Ejercicio. , Artículo 568-1. Concepto. , Artículo 568-2. Constitución y eficacia. , Artículo 568-10. Conservación del objeto. Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales
• Artículo 1124. , Artículo 1101. , Artículo 1102. Código Civil.

• DOCUMENTO 1, la información relativa a los cargos de Don José y las empresas cuya administración única ostentaba.
• DOCUMENTO 2, el contrato de Opción de Compra de 2 de enero de 2019.
• DOCUMENTO 3, la pericial del perito caligráfico.
• DOCUMENTO 4, hoja manuscrita por Don José en el que se encuentra esquematizada las condiciones económicas.
• DOCUMENTO 5, una captura de las propiedades del archivo digital de la fotografía que se realizó del documento manuscrito.
• DOCUMENTO 6, el archivo digital de la fotografía que se realizó del documento manuscrito.
• DOCUMENTO 7, el conjunto de facturas relativas al 0,25% de la facturación.
• DOCUMENTO 8, diversas facturas relativas al 5% de los contradictorios.
• DOCUMENTO 9, el email enviado por mi mandante a Don José.
• DOCUMENTO 10,  transcripción de la grabación.
• DOCUMENTO 11,  copia del archivo digital que contiene la grabación de la reunión mantenida entre las partes.
• DOCUMENTO 12, el Acuerdo de cese de colaboración y reconocimiento de Deuda.
• DOCUMENTO 13, una captura de las propiedades del archivo digital del documento Word que acredita que dicho documento fue modificado.
• DOCUMENTO 14, copia del certificado de imposición y contenido del burofax de 30 de octubre de 2019 emitido por CORREOS.
• DOCUMENTO 15, copia del certificado de imposición y contenido del burofax de 7 de noviembre de 2019.
• DOCUMENTO 16, copia de la prueba de entrega del burofax de 7 de noviembre de 2019.
• DOCUMENTO 17, copia del acta de notificación y requerimiento de 4 diciembre de 2019 emitida por Notario.
• DOCUMENTO 18, copia del Acta de Manifestaciones de 18 de diciembre de 2019 emitida por Notario.
• DOCUMENTO 19.1, de la Contestación a la Demanda y Reconvención copia del plano de un segundo proyecto técnico elaborado por la reconvenida Entidad S.L. y que se empleaba para la comercialización de los trasteros.
• DOCUMENTO 19.2,  copia del documento empleado para la comercialización de los Trasteros que contiene una tabla de los precios fijados para la venta.
• DOCUMENTO 20, copia de la Nota Simple referente al Trastero nº 27.
• DOCUMENTO 21, copia de la Nota Simple referente al Trastero nº 26.
• DOCUMENTO 22, copia de la Nota Simple referente al Trastero nº 25.
• DOCUMENTO 23, copia de la Nota Simple referente al Trastero nº 23.
• DOCUMENTO 24, copia de la Nota Simple referente al Trastero nº 21.
• DOCUMENTO 25, el cálculo de los intereses legales devengados por la venta del Trastero nª23 y nº 25.
• DOCUMENTO 26, copia de la factura de la reclamación notarial.
• DOCUMENTO 27, copia de la factura de la reclamación extrajudicial por vía burofax.
• DOCUMENTO 28, copia del Excel que contiene el desglose de las obras llevadas a cabo por mi representado para Don José.
• DOCUMENTO 29, extracto de las propiedades del Excel que contiene las comisiones adeudadas.
• DOCUMENTO 30,  archivo digital EXCEL que contiene  el registro de las comisiones, y  todas las obras llevadas a cabo entre las partes y en cuyas propiedades se encuentra registrada la fecha de creación.
• DOCUMENTOS 31.1 del contrato inicial de las obras 1.
• DOCUMENTOS 31.2 del contrato ampliado de las obras 1.
• DOCUMENTOS 31.3 del contrato inicial de las obras 2.
• DOCUMENTO  32, las Cuentas Anuales de 2018 de la Entidad S.L.
• DOCUMENTO 33, las cuentas anuales de 2018 de la Entidad 2 S.L.
• DOCUMENTO 34, las cuentas anuales de 2018 de la Entidad 3 S.L.
• DOCUMENTO 35, contrato de reconocimiento de deuda de 20 de noviembre de 2014.
• DOCUMENTO 36, captura de pantalla de la página web.
• DOCUMENTO 37, CD-ROOM que contiene TRES(3) archivos digitales.
• DOCUMENTO 38, Auto estimando la Medida Cautelar inaudita parte.

• Prueba caligráfica en dos sentidos: (i) en si la firma la podía haber hecho mi mandante, y en si la hizo el contrario a pesar de hacerla distinta a su firma real; (ii) en cuanto a la hoja manuscrita, en si los números que coincidían con las cuantías que indicábamos había sido escrita por el contrario
• Se acordó una prueba de voz y se realizó una pericial para comprobar que quien efectivamente hablaba era el contrario.
• También se acordó requerir a las codemandadas sus libros contables (Balances situación, PyG, Libros Mayores y sumas y saldos) y impuestos presentados.
• Se acordaron distintos testigos, empleados del contrario para que dijeran que se dejaba hojas firmadas encima de la mesa.

Resolución Judicial

Biblioteca

Libros

• La prueba en el proceso civil
• Contratos mercantiles más frecuentes en la empresa
• Legislación Civil Catalana 2ª Edición
• Sabelotodo Contratación Civil y Mercantil

Artículos jurídicos

• El riesgo en la compraventa: vigencia de la regla “periculum est emptoris”
• Compraventa de inmuebles: documentos que necesita el comprador (febrero 2013)
• Compraventa de inmuebles con pago aplazado (junio 2013)
• El contrato de promesa de compra y las arras en la compraventa de bienes inmuebles (Noviembre 2015)
• Pasos a seguir para efectuar la compraventa: check list (febrero 2014)

Casos relacionados