Incumplimiento contractual en contrato privado de compraventa: arras penales pactadas
"La parte demandante, Gema, se somete a un contrato de compraventa con la parte demandada, Jorge"
(Foto: E&J)
Incumplimiento contractual en contrato privado de compraventa: arras penales pactadas
"La parte demandante, Gema, se somete a un contrato de compraventa con la parte demandada, Jorge"
(Foto: E&J)
- FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 08-06-2018
- Materia: Derecho Civil
- Especialidad: / Derecho Civil / Obligaciones y contratos / Contrato de compraventa
- Número: 11634
- Tipo de caso: Caso Judicial
- Voces: Código civil, COMPRAVENTA CIVIL, Concepto, caracteres y fuentes de la compraventa, CONTRATO CIVIL , De engaño, El actor civil, El responsable civil, Elementos personales, reales y formales de la compraventa, La resolución de la compraventa de inmuebles por incumplimiento del comprador: examen especial de la condición resolutoria explícita, La transmisión del dominio en la compraventa, Responsabilidad civil
Documentos originales presentados
(Foto: E&J)
El caso
Supuesto de hecho
- MADRID, 27-01-2016
La parte demandante, Gema, se somete a un contrato de compraventa con la parte demandada, Jorge. El actor de la Demanda compra un terreno, clasificado y con supuesta licencia para poder abrir una farmacia.
En el contrato celebrado entre las partes y ya firmado, se establece que se puede realizar la actividad farmacéutica sin problema ya que goza de todos los permisos, autorizaciones y licencias otorgadas por la Administración Estatal, Autonómica, Local y de los entes y organismos oficiales competentes para la instalación y funcionamiento de la misma.
Con la compraventa, Gema obtenía la oficina de farmacia totalmente amueblada y con las instalaciones necesarias, así como el local comercial ( dos fincas registrales independientes a esta última) y las existencias.
La parte afectada paga una cantidad de 278.000 euros y realiza todas las gestiones necesarias para realizar de forma correcta la financiación y compra del bien. Para conseguir esta correcta financiación Gema tuvo que correr con numerosos gastos por información registral, así como gastos de valoración.
Una vez aprobada la financiación de compra del conjunto de fincas y complementos, la parte demandante descubre que las fincas registrales no cuentan con la licencia municipal correspondiente que permite el desarrollo de la actividad y decide interponer Demanda alegando dicho incumplimiento contractual.
Objetivo: cuestión planteada
Que se proceda a la desestimación de la Demanda.
La estrategia: solución propuesta
- La Demanda se encuentra dirigida únicamente al demandado, habiéndose celebrado el contrato entre tres personas.
- La no conformidad con los hechos, ya que el demandado es vendedor de la oficina de farmacia, no siendo propietario del local por el que se reclama la falta de licencia.
- Corroborar que la oficina de farmacia gozaba de todos los permisos, autorizaciones y licencias.
- Alegar que la demandante supo desde el primer momento lo que estaba adquiriendo.
- Negar que el motivo de la rescisión del contrato haya sido el incumplimiento del mismo sino que se resolvió de mutuo acuerdo por las partes al operar la condición resolutoria pactada.
- Que se moderen las arras, ya que el incumplimiento no ha sido un problema total, sino sólo un problema parcial o defectuoso.
El procedimiento judicial
- Orden Jurisdiccional: Civil
- Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia
- Tipo de procedimiento: Ordinario
- Fecha de inicio del procedimiento: 12-01-2017
Partes
Parte demandante
- Gema
Parte demandada
- Jorge
Peticiones realizadas
Parte demandante:
- Que teniendo por presentado este escrito con los documentos que se acompañan y copias se sirva admitirlo.
- Que se tenga por comparecida a la parte demandante y en su nombre se tenga instada esta Demanda
- Se dicte Sentencia declarando el incumplimiento contractual de la parte demandada en el contrato privado de compraventa suscrito entre los litigantes al no contar una de las fincas objeto del litigio con la licencia municipal preceptiva, siendo de aplicación las arras penales pactadas.
- Que se condene a la parte demandada a pagar a la parte actora a la suma de 268.000€ más intereses legales desde la reclamación extrajudicial siendo estos 7.359, 02 € más los que se devenguen hasta su completo pago.
- Expresa condena en costas a la parte demandada.
Parte demandada:
- Que teniendo por presentado este escrito con los documentos que acompañan se sirva admitirlos.
- Que se tenga por comparecido y contestada la Demanda en tiempo y forma.
- Que se dicte Sentencia desestimando la Demanda.
- Expresa imposición de costas a la parte demandante
- En caso de estimación o estimación parcial, que se modere la cuantía de lo solicitado por el demandante.
Argumentos
Parte demandante:
La aceptación de la otra parte, con un seguido reconocimiento del incumplimiento, de la devolcuión de la señal entregada. La amenaza que presenta para el incumplidor la pérdida de las arras y el consigueinte supuesto de indemnización por daños y perjuicios.
Parte demandada:
Resultan inciertos los argumentos de la demandante en cuanto a las verdades razones por las que se resolvió la compraventa. Además, se niega que se haya producido una rescisión del contrato por incumplimiento de esta parte, se argumenta en un acuerdo mutuo de las partes.
El contrato contiene una condición resolutoria asumida por ambas partes , la cual indica esta condición en el caso de que haya una falta de comunicación. A falta de una respuesta favorable la transmisión quedaría automáticamente resuelta, sin responsabilidad para ninguno de los contratantes.
Normas y artículos relacionados
Documental aportada
Parte demandante:
- Doc 1: Escritura de poder general para pleitos.
- Doc 2: Información donde se indica que el local tenía una superficie de más de 140 metros cuadrados.
- Doc 3: Contrato de compraventa entre las partes.
- Doc 4: Gastos realizados para obtener la financiación bancaria.
- Doc 5: Aprobación de la operación de financiación de compra de la Oficina de Farmacia y local comercial.
- Doc 6: Licencia de Apertura del Establecimiento.
- Doc 7: Nota Registral en la que se acredita la consideración de vivienda y no de local.
- Doc 8: Certificado emitido por el Ayuntamiento de Alcorcón.
- Doc 9: Plano del local comercial que se ofertó por la parte vendedora.
- Doc 10: Documento firmado en el que se presta la conformidad de devolución de la señal a la parte vendedora.
- Doc 11: Burofax a la parte vendedora en que acredita que la parte actora accedió a recuperar al menos la cantidad por ella desembolsada.
- Doc 12: Burofax requiriendo la devolución de la cantidad pagada.
Parte demandada:
- Doc 1: Escritura de poder general para pleitos.
- Doc 2: Escritura de título del local de farmacia, en el que se describe como oficina de farmacia.
- Doc 3 y 4: Certificado de elaboración para ampliar la farmacia y certificado de elaboración de formas farmacéuticas y de nivel y formulación magistral.
- Doc 5: Contrato de arrendamiento.
- Doc 6: Solicitud efectuada por la demandante a demandado de las cantidades entregadas como arras.
Estructura procesal
Resolución Judicial
- Fecha de la resolución judicial: 02-10-2017
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Alcorcón dictó Sentencia:
- Desestima la Demanda interpuesta por la parte demandante.
- Imposición de costas a la parte actora
Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:
La Sentencia basa la condena en los siguientes fundamentos jurídicos:
La parte actora no ha acreditado haber obtenido y comunicado a la entidad mediadora o al vendedor en el tiempo pactado y por las formas habituales la financiación a la que le condiciona el contrato.
Los términos literales del contrato suscrito entre las partes no eran estrictos en orden a exigir la firma de algún tipo de contrato de financiación de dicha parte, por lo contrario, se limitaban a la obligación de comunicar la obtención del respaldo financiero.
Todos los actos desarrollados y descritos por la demandante evidencian la voluntad de desistir del contrato con la aplicación de lo pactado, devolución de arras sin más obligaciones de las partes.
Las costas se impondrán conforme al artículo 394 LEC.
Segunda instancia
Resolución judicial del recurso
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:
La Audiencia Provincial de Madrid dictó Sentencia desestimando el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, Gema;
- Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente al que se le dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional 15 de la LOPJ.
- Se confirma la Sentencia anteriormente dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción.
- Se imponen las costas a la parte apelante del recurso.
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:
La eficacia y la ejecución del contrato de compraventa se hallaba condicionada a la obtención de financiación de la parte demandante y su comunicación de los vendedores en el plazo de dos meses (ampliado voluntariamente). Por tanto, la condición resolutoria de la compraventa sería la obtención del préstamo y la condición regulada en el contrato estaría sometida a la falta de comunicación de la compradora.
La demandante no comunicó a los vendedores dicha obtención de la financiación y pidió la restitución de la cantidad entregada por ella en concepto de arras. En ningún momento la compradora requirió a los vendedores que le abonaran el doble de la cantidad entregada o reclamó cantidad alguna.
Por la prueba practicada, la compradora conocía perfectamente la composición de la farmacia que adquiría.
En lo relativo a las costas del recurso, deben ser impuestas a la parte apelante, aplicando el artículo 398.1 LEC.
Jurisprudencia
- Audiencia Provincial de Sevilla, núm. 108/2015, de 06-05-2015. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 69616586
- Audiencia Provincial de Madrid, núm. 52/2008, de 31-01-2008. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 182928
- Audiencia Provincial de Las Palmas, núm. 83/2014, de 04-03-2014. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 69635602
- Audiencia Provincial de Barcelona, núm. 446/2008, de 02-09-2008. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 385499
- Audiencia Provincial de Pontevedra, núm. 721/2011, de 20-09-2011. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 2318654
- Audiencia Provincial de Valencia, núm. 351/2014, de 16-10-2014. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 69283830
Formularios jurídicos relacionados con este caso
Biblioteca
Libros
- La Prejudicialidad en el Proceso Civil
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