Incumplimiento de contrato de arrendamiento y proceso de rescisión en vivienda adquirida
Los demandados deben más de 3.ooo euros al demandante por lo que esté rescindió el contrato de arrendamiento
(Imagen: E&J)
Incumplimiento de contrato de arrendamiento y proceso de rescisión en vivienda adquirida
Los demandados deben más de 3.ooo euros al demandante por lo que esté rescindió el contrato de arrendamiento
(Imagen: E&J)
FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 23-01-2023
Materia: Derecho Civil
Especialidad: / Derecho Civil / Derechos reales / Posesión / Precario
Número: 14105
Tipo de caso: Caso Judicial
Voces: DESAHUCIO, El precario, La enervación de la acción de desahucio y la rehabilitación de los contratos de arrendamientos urbanos (artículo 70 de la LC), PRECARIO, Precario y comodato indefinido. Delimitación
Documentos originales presentados
El caso
La vivienda fue adquirida en febrero de 1976 mediante escritura de compraventa ante el Notario. En abril de 2018, los demandados suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda con el demandante. El contrato establecía una renta mensual de 260,00 euros, ajustada según el índice general nacional de precios al consumo (IPC), con el pago entre los días 1 y 7 de cada mes en el domicilio del arrendador. Además, los consumos de agua, suministros y gastos de basura y reciclaje corrían por cuenta del arrendatario. Los demandados nunca fueron puntuales en el pago de la renta ni en el abono de los consumos generados. En junio de 2021, el demandante envió un burofax comunicando la rescisión del contrato de arrendamiento y la no prórroga del mismo, además de exigir el pago de las rentas adeudadas hasta ese momento, con fecha límite de desalojo para el 14 de julio de 2021. Al no desalojar la vivienda ni pagar las cantidades adeudadas, en enero de 2022, el arrendador les requirió fehacientemente el pago y desalojo mediante carta certificada con acuse de recibo a través del Colegio de Abogados de Valencia. A la fecha de presentación de la demanda, los demandados adeudan 2.860,00 euros correspondientes a las mensualidades de rentas desde abril de 2021 hasta febrero de 2022, 110,00 euros por consumo eléctrico y 50,00 euros por consumo de agua, haciendo un total adeudado de 3.020,00 euros.
El objetivo del cliente es recuperar las cantidades adeudadas por concepto de renta y consumos, así como lograr el desalojo de los demandados de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento.
La estrategia del abogado se basa en la interposición de demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de rentas y de las cantidades a ella asimiladas, y rescisión de contrato de arrendamiento de vivienda.
El procedimiento judicial
- Orden Jurisdiccional: Civil
- Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de primera instancia.
- Tipo de procedimiento: Juicio Verbal.
- Fecha de inicio del procedimiento: 22-02-2022
Partes
Parte demandante:
– Don Paco.
Parte demandada:
– Don Carlos.
– Doña Felisa.
Peticiones realizadas
– Se solicita al juzgado que informe al arrendatario de que no procede la enervación de la acción de desahucio. Esto se fundamenta en que el arrendador ha requerido fehacientemente el pago a los arrendatarios con más de un mes de antelación a la presentación de la demanda, y estos no han realizado el pago, sino que han acumulado cuotas impagadas.
– Se solicita al juzgado que tenga por efectuada la solicitud de ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije, en caso de que no haya oposición al requerimiento. Esto se basa en la suficiencia de la solicitud de ejecución en la demanda de desahucio según lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
– Se hace un ofrecimiento expreso para subsanar cualquier error subsanable que pudiera existir, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el fin de cumplir con todos los requisitos exigidos en el presente escrito.
Argumentos
I.- Competencia: El Juzgado al que se dirige esta demanda es competente territorialmente según lo dispuesto en la regla 7º del artículo 52.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dado que la finca objeto del procedimiento se encuentra ubicada en la Comunidad Valenciana. Además, objetiva y funcionalmente, la competencia se establece de acuerdo con los artículos 45 y 61 de la misma ley.
II.- Capacidad y Legitimación: Las partes involucradas en este proceso poseen la capacidad legal para entablar la relación jurídico-procesal, conforme a lo estipulado en los artículos 6 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Según el artículo 10 de la misma ley, la legitimación activa corresponde al demandante, propietario de la vivienda objeto del arrendamiento, mientras que los demandados están legitimados pasivamente como arrendatarios de dicha vivienda. Demandante y demandados son los titulares de la relación jurídica litigiosa.
III.- Postulación: El actor está debidamente representado y cuenta con la asistencia técnica correspondiente, de acuerdo con lo establecido en los artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
IV.- Procedimiento: El procedimiento aplicable es el del juicio verbal, según lo regulado en los artículos 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en tanto se trata de un juicio de desahucio por falta de pago (artículo 250.1.1º de la misma ley), con las particularidades señaladas en los párrafos tercero y cuarto del artículo 440 de la misma ley.
V.- Cuantía: La cuantía del procedimiento se determina de acuerdo con lo dispuesto en la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alcanzando un total de tres mil ciento veinte euros, que corresponde al importe de una anualidad de renta.
VI.- Costas: Conforme a lo previsto en el artículo 394, en relación con el artículo 395 y 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas deben ser impuestas a los demandados, incluso en caso de que se declare enervada la acción de desahucio o exista allanamiento.
Normas y artículos relacionados
- Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Artículo 7 bis. Ajustes para personas con discapacidad y personas mayores. , Artículo 9. Apreciación de oficio de la falta de capacidad. , Artículo 6. Capacidad para ser parte. , Artículo 7. Comparecencia en juicio y representación. , Artículo 8. Integración de la capacidad procesal. , Artículo 10. Condición de parte procesal legítima. , Artículo 251. Reglas de determinación de la cuantía. , Artículo 23. Intervención de procurador. , Artículo 439. Inadmisión de la demanda en casos especiales. , Artículo 250. Ámbito del juicio verbal. , Artículo 440. Citación para la vista. , Artículo 31. Intervención de abogado. Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Documental aportada
1- Copia de la escritura de compraventa.
2- Copia del contrato.
3- Exigir el pago de las rentas adeudadas hasta ese momento, teniendo que dejar la vivienda con entrega de su posesión a su legítimo titular.
4- Requerimiento.
Prueba
Interposición de prueba documental por la parte demandante.
Estructura procesal
– Demanda.
– Contestación a la demanda.
– Sentencia.
Resolución Judicial
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:
El fallo del caso resuelve favorablemente la demanda presentada. El tribunal declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes en abril de 2018 debido a la falta de pago de las rentas. En consecuencia, se condena a desalojar y dejar libre la vivienda arrendada. Se les apercibe del lanzamiento en caso de no cumplir con esta obligación.
Además, se condena a los demandados al pago de la suma de 6.790,7 euros en concepto de rentas devengadas y no pagadas hasta la fecha de la sentencia, así como las rentas que se devenguen hasta la efectiva entrega del bien. Se impone la carga de las costas procesales a la parte demandada.
Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:
PRIMERO: La parte demandante solicita una acción de desahucio por falta de pago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento, así como una acción de reclamación de cantidad por las rentas arrendaticias devengadas y no pagadas, ascendiendo a un total de 6.790,7 euros. Se destaca la obligación principal del arrendatario de pagar la renta según lo establecido en el contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: La parte demandada alega la excepción de falta de legitimación activa, argumentando que la demandante no acredita la titularidad de la vivienda. Sin embargo, en los juicios de desahucio por falta de pago, la legitimación activa la tiene quien figure como arrendador, aunque no sea el dueño. Por lo tanto, se desestima la excepción.
TERCERO: La prueba documental aportada por la parte demandante, incluyendo el contrato de compraventa de la vivienda y el contrato de arrendamiento, así como los recibos de suministros de agua y luz, demuestra la titularidad del inmueble, el contrato de arrendamiento y el impago de las rentas por parte de la demandada. La parte demandada no logra justificar el impago de la renta ni acreditar el estado del inmueble antes del contrato de arrendamiento ni que las supuestas deficiencias sean responsabilidad del arrendador.
CUARTO: Considerando que se han estimado todas las pretensiones de la actora, se condena a la parte demandada en costas de acuerdo con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Jurisprudencia
- Tribunal Supremo, núm. 180/2014, de 27-03-2014. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 2450705
- Audiencia Provincial de Soria, núm. 8/2000, de 29-01-2000. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 215548
- Tribunal Supremo, núm. 335/2014, de 23-06-2014. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 2455625
- Audiencia Provincial de Málaga, núm. 260/2019, de 12-04-2019. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 71463950
- Audiencia Provincial de Melilla, núm. 13/2014, de 13-05-2014. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 2459000
Biblioteca
Libros
Artículos jurídicos
- El juicio de desahucio
- El juicio de desahucio (Noviembre 2016)
- El éxito del proceso verbal de desahucio
- ¿Cuántos meses de impago producen un desahucio?
- El nuevo proceso de desahucio (octubre 2014)
Casos relacionados
- Desestimación de demanda de desahucio por expiración del contrato y reclamación de rentas.
- Desahucio por impago de rentas de arrendamiento
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- Desahucio de vivienda por falta de pago, y reclamación de rentas.
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