Oposición a la demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad por impago de honorarios de agencia inmobiliaria

Agencia de Intermediación Inmobiliaria (la Agencia)

Parte Demandada:

Los codemandados:

Sr. Oliver, Sra. Lola, Sr. Luis, Sra. Ruth y Sr. Roberto

Se dicte Sentencia por la que se estime íntegramente la Demanda y condene:
l. Con carácter principal:
– A los codemandados, a pagar de forma solidaria de la cantidad de 89.758,24 € (OCHENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO EUROS CON VEINTE Y CUATRO CÉNTIMOS) más el interés legal desde la fecha de interpelación judicial, más las costas procesales.
– A los codemandados, a pagar de forma solidaria de la cantidad de 89.758,24 € (OCHENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO EUROS CON VEINTE Y CUATRO CÉNTIMOS) más el interés legal desde la fecha de interpelación judicial, más las costas procesales.
2. Subsidiariamente:
– A los codemandados, a pagar de forma solidaria de la cantidad de 67.058,74 € (SESENTA Y SIETE MIL CINCUENTA Y OCHO EUROS CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS) más el interés legal desde la fecha de interpelación judicial, más las costas procesales.
– A los codemandados, pagar a de forma solidaria de la cantidad de 67.058,74 € (SESENTA Y SIETE MIL CINCUENTA Y OCHO EUROS CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS) más el interés legal desde la fecha de interpelación
judicial, más las costas procesales.

Parte Demandada:

Se dicte Sentencia por la que se desestimen las pretensiones formuladas por la adversa, condenando expresamente a la parte actora, al pago de las costas procesales.

DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS HONORARIOS. 

En virtud de la estipulación 2.2 de los contratos subscritos por los codemandados, estos se obligaron a pagar a mi representada en concepto de honorarios profesionales las siguientes cantidades:

«2.2. La Vendedora abonará, de forma solidaria en su caso, a la Agencia en concepto de honorarios la cantidad equivalente a un SEIS POR CIENTO (6 %) del precio final de venta del inmueble, más el IVA al tipo legal vigente. »

En virtud de la estipulación 2.6.3 las partes pactaron que el derecho a percibir los honorarios naceria en el siguiente supuesto:

«2.6. La Vendedora entiende y acepta expresamente que, tendrá igualmente el derecho a percibir los honorarios íntegramente en lo siguientes supuestos:(. . .)

-Si la compraventa se perfecciona con un cliente presentado por la Agencia, incluso una vez terminado el presente Contrato. Se entiende por clientes presentados por todas aquellas personas que hayan visitado el Inmueble con o hayan tenido conocimiento de la venta del mismo a través del envío por parte de consultores de de información relativa al Inmueble. »

Finalmente, en virtud de la estipulación 3.2.2. de los contratos, los codemandados se obligaron a respetar la gestión realizada por mi representada con los clientes buscadores de la cartera de esta y a tal efecto se comprometieron (literal):

«Si un cliente presentado por la Agencia se pusiera directamente o a través de su representante en contacto con la Vendedora, esta deberá ponerlo de inmediato en conocimiento de y dirigirlo a ella. »

Consecuencia de lo anterior, queda acreditado que los codemandados prestaron su consentimiento eficaz, valido y expreso para que la actividad mediadora de mi poderdante, de contribuir eficazmente a la perfección del contrato de compraventa fuere remunerada, pactándose entre las partes los honorarios profesionales por las gestiones profesionales de mi poderdante.

Dichos honorarios profesionales se devengan, tal y como se ha pactado, en el momento en el que el comprador que haya visitado o haya obtenido la información de la oportunidad de comprar los inmuebles perfeccione la compraventa de los inmuebles con los codemandados.

Se entiende por perfeccionamiento el momento en el que las partes llegan a un acuerdo respecto al objeta y el precio de la compraventa.

DEL RESULTADO DE LAS GESTIONES REALIZADAS POR LA AGENCIA. PERFECCIÓN Y CONSUMACIÓN DE LA COMPRA VENTA DEBIDO LA AGENCIA.

En virtud de los respectivos encargos conferidos por los codemandados, mi representada realizó numerosas gestiones comerciales a las que a continuación nos referiremos de forma detallada.

Dichas gestiones contribuyeron de forma eficaz y decisiva a la perfección y su posterior consumacíón del contrato de compraventa del inmueble entre los codemandados y DON José, comprador que tuvo conocimiento de la oportunidad de comprar los inmuebles debido a la gestión de la actora.

Esta compraventa se produjo a espaldas de mi representada puesto que el comprador se puso en contacto con los vendedores codemandados al margen de mi representada, utilizando a tal efecto a otro mediador.

Este mediador ni disponía, ni dispone de los medios humanos, ni técnicos para hacer posible una operación de tales características.

Interesa señalar que las partes de común acuerdo y, a sabiendas de que se aprovechaban de la gestión de mi representada, perfeccionaron y consumaron la compraventa con la intención evidente de evitar el pago de los honorarios profesionales objeto de la presente reclamación.

A pesar de haber interpuesto las partes de la compraventa en la transacción a otro mediador, el esfuerzo comercial eficaz de mi representada debe ser remunerado por ser este decisivo y determinante para la perfección de la compraventa. A continuación, acreditaremos los hechos que califican como decisiva y determinante la gestión de mi representada.

DEL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN. OBJETO DE LA PRESENTE RECLAMACIÓN.

Resumiendo lo expuesto, queda debidamente acreditado que mi representada cumplió con su obligación principal de desplegar la actividad comercial con la finalidad de publicitar la venta de los inmuebles titularidad de los codemandados vendedores, contribuyendo tal labor a la perfección y a la consumación del contrato de compraventa de las viviendas.

A pesar de las gestiones eficaces de mi representada que invirtió un esfuerzo importante en la publicidad y en la promoción de la venta frente a terceros, los codemandados no remuneraron a la agencia.

Consecuencia de ello, los vendedores incumplieron su obligación principal de pagar los honorarios profesionales, obligación asumida de forma expresa en virtud de los acuerdos de mediación subscritos libre y voluntariamente.

Parte Demandada:

DEL CONTRATO DE CORRETAJE Y SU CARÁCTER NO EXCLUSIVO:

Respecto a las características propias del descrito contrato, cabe hacer hincapié en su carácter “no exclusivo”, pues así se calificó el acuerdo firmado por las partes en fecha 25.03.20; concretamente, el acuerdo recibió la siguiente denominación: “acuerdo de mediación en régimen de no exclusividad”. Ese régimen de no exclusividad autorizaba al comprador a introducir en la labor mediadora a tantos agentes como deseara, o incluso llevar a cabo la comercialización por su cuenta o a través de personas que la puedan facilitar. Ello implicaba que, consumada la compraventa del inmueble, corresponde percibir los honorarios que se hubieran devengado como consecuencia de su acción intermediaria, al agente cuyas gestiones realizadas en ejercicio de su actividad profesional, fueron decisivas y determinantes para la efectiva consumación de la compraventa del inmueble, o dicho de otro modo, más decisivas y determinantes que el resto de agentes que intervinieron en dicha operación comercial. Y tal y como hemos apuntado, la prueba de la eficacia no viene determinada por que se hayan realizado más gestiones o se haya insistido en más ocasiones con el cliente, si no que viene determinada por el hecho de que las gestiones y actuaciones desplegadas por un agente concreto hayan obtenido como fruto conseguir la venta del inmueble.

Desatacamos de modo expreso la esencia del contrato suscrito, toda vez que la parte actora alega en su Demanda, concretamente en el punto 25, que mi representado otorgó a la Agencia un encargo previo y expreso de venta, a cambio de una contraprestación consistente en los honorarios profesionales de su agente; sin embargo, y en virtud de la explicación facilitada en el epígrafe anterior, cabe hacer especial énfasis en que dicho acuerdo faculta de manera expresa a mi representado a realizar ese mismo encargo a tantos agentes como crea convenientes, debiendo abonar los honorarios al agente cuya intervención sea determinante para la venta final del inmueble.

DEL COBRO DE HONORARIOS POR PARTE DEL AGENTE MEDIADOR

Como es de ver, la estipulación 2.6.3 del contrato, se trata de una cláusula introducida de modo unilateral por la actora en un contrato de adhesión, que es, cuanto menos, abusiva y que da lugar a lleve a cabo a posteriori de la primera actuación de visita, posicionando a aquel propietario que ha suscrito el contrato en una posición enrocada en la que, si o si, se pretende que haga frente al pago de honorarios aun cuando el comprador pueda haber accedido y visitado al inmueble a través de una o varias agencias.

Por ello, la citada cláusula carece de virtualidad en tanto en cuanto su aplicación de forma estricta conlleva una exclusividad encubierta, dado que prácticamente cualquier persona que hubiera tenido conocimiento de la venta de los inmuebles a través de la publicidad de la Agencia quedaría ligada a su gestión y devengaría el derecho al cobro de honorarios en caso de que se perfeccionara la compraventa independientemente de que se llevara a cabo gracias a un tercero que también gestionaba la oferta de venta.

GESTIONES DE LA AGENCIA CON EL COMPRADOR DEL INMUEBLE. FALTA DE TRANSPARENCIA

La pérdida de la comercialización de las viviendas propiedad de los demandados se debió exclusivamente a la falta de transparencia de la propia actora, consiguiendo generar desconfianza en el Sr. José.

El Sr. José se sintió engañado por la Sra. Calderón, puesto que ésta quiso aparentar ante el comprador que la operación era muy compleja al tener que negociar la compra de dos viviendas, cuando en realidad los propietarios de ambas viviendas eran los mismos, por lo que no era necesario negociar la compra de cada una de las viviendas de forma independiente.

Este es el motivo de que el comprador decidiera iniciar la gestión de compraventa con otra agente inmobiliaria. Por el contrario, la Sra. Mariela facilitó la gestión, e incluso la comunicación entre vendedor y comprador para que éste pudiera ver las posibilidades de unir ambos inmuebles.

Ya hemos puesto de manifiesto que fue la gestión de la Sra. Mariela la que contribuyó de forma efectiva a que se formalizara la compraventa. Por ello, lo único que hizo la parte actora es informar al Sr. José de la disponibilidad de las dos viviendas y facilitarle la primera visita a las mismas, cosa que también hizo la Sra. Mariela inicialmente cuando contacto con el Sr. José. La diferencia radica en que la Sra. Mariela tuvo la capacidad de comprender que al ser las dos viviendas titularidad de los mismos propietarios la operación era relativamente fácil, permitiendo, además, la negociación del precio para que se ajustara a las posibilidades del comprador.

DEL OBJETO DE RECLAMACIÓN DE LA PARTE ACTORA: IMPROCEDENCIA:

Reiteramos que la parte actora debía probar, no sólo haber desplegado una serie de medios humanos y técnicos para lograr la venta de los inmuebles de los demandados. Si no que era necesario que acreditara que su actuación había sido decisiva para la culminación de la operación, es decir, para la conclusión de la escritura de compraventa.

Puede establecerse, sin lugar a dudas, que la parte actora no ha cumplido con las tareas que mi mandante le encomendó mediante los contratos de corretaje. En este sentido, no le corresponde derecho alguno al percibo de honorarios.

Así mismo, y respecto de la petición subsidiaria, hemos de poner de manifiesto que la misma carece de sentido, en tanto en cuanto no se halla contemplada en el contrato. Su admisión conllevaría tanto como admitir que la actora tiene derecho a percibir honorarios por el simple hecho de publicitar la oferta de venta de los inmuebles y llevar a cabo gestiones para su venta, y que después los vendedores consigan concluir la operación con un comprador ajeno a dichas gestiones.

COSTAS:

No puede considerarse que mi mandante haya actuado de forma temeraria al no haber dado respuesta al requerimiento efectuado por la parte actora, puesto que ello implicaría tanto como admitir que la negativa a cualquier requerimiento conlleva temeridad por obligar a la otra parte a acudir a los Tribunales.

Hemos expuesto de forma suficiente cuáles fueron las razones que guiaron a mi mandante y al resto de los demandados para no dar respuesta a los requerimientos de la actora, y deberá considerarse fundada su negativa a abonar los honorarios exigidos en base a las excepciones alegadas.

Por el contrario, entendemos que la actora sí que ha incurrido en mala fe, toda vez que en los requerimientos que remitió a mi mandante fundamentó sus peticiones en la cláusula 2.6 de los contratos, admitiendo ahora, aunque no lo haga de forma expresa, que dicha cláusula es inaplicable, y que se ve obligada a acreditar que su intervención fue decisiva para la formalización de la compraventa para que se considere que se ha devengado su derecho a percibir honorarios.

En este sentido, aun en el caso que se estime la Demanda de forma parcial, deberán imponerse las costas a la parte actora al haber actuado de forma temeraria.

• Artículo 1450. , Artículo 1255. Código Civil.
• Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas. , Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas y subsistencia del contrato. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
• Artículo 1256. , Artículo 1278. Código Civil.
• Artículo 218. Exhaustividad y congruencia de las sentencias. Motivación. Ley de Enjuiciamiento Civil.

• Acuerdos de mediación firmados por los codemanclados.
• Documentos nacionales de identidad.
• Notas simples informativas que la demandante solicitó para verificar la titularidad de los inmuebles de referencia que acreditan que los codemandados eran titulares de los inmuebles en la fecha de los hechos.
• Notas simples informativas de los inmuebles, que acreditan que en fecha 17 de septiembre de 2019 los codemandados vendieron el pleno dominio ele totalidad de las fincas registrales objeto de los acuerdos de mediación al comprador referido y su pareja.
• Copia simple de la escritura pública de compraventa obtenida por mi representada tras la practica de las diligencias preliminares civiles.
• Fichas de cliente de los codemandados.
• Reporte de actividades comerciales realizadas por la demandada con el codemandado Don
• Chats de whatsapp.
• Las fichas detalladas de ambos inmuebles creadas en fecha 21 de agosto de 2017 que acreditan el conocimiento profundo de sus características por parte de la demandante
• Los «exposés» referidos del inmueble de la planta 13, 4.
• Los «exposés «del inmueble de la planta 14, 4º.
• Los reportes de las actividades consistentes en el envío de dossiers-exposés realizados por los comerciales de la demandante.
• El reporte de las actividades consistentes en las visitas a los inmuebles.
• El documento de la oferta formalizado por un comprador interesado.
• La ficha del comprador creada en fecha 28 de julio de 2018.
• Los reportes de actividades general y de visitas realizadas con el comprador.
• Correos electrónicos en los que el comprador le define como esencial su deseo de encontrar dos viviendas en el edifico.
• Cadena de los e-mails que acredita que la captación de ambos imnuebles se realiza a la carta.
• Fotografías de las vistas de una de las viviendas.
• La hoja de visita firmada por el comprador.
• El e-mail de fecha 10 de junio de 2019 en el que se solicita los planos.
• Planos de la vivienda 14, 4°.
• Documento de la oferta de compra.
• Cadena de los e-mails que acredita la cancelación y los motivos de esta.
• Requerimiento fehaciente enviado a los codemandados.
• Auto acordando las diligencias de exhibición referidas.
• Acta de comparecencia para la practica de las diligencias prelíminares con el resultado descrito.
• Impresiones de la pantalla de la consulta efectuada en el Registro electrónico de Agentes Inmobiliarios de Cataluña.
• Resultado de búsqueda certificada en el Google por la palabra clave.
• Pantallazo del perfil en Linkedln.

Parte Demandada:

Contestación del Sr. Oliver:

• Copia de la valoración del inmueble sito en el complejo.
• Copia del correo electrónico.
• Copia de Nota simple que acredita que al Sr. José como propietario de una de las viviendas del complejo inmobiliario.
• Copia del contrato de intermediación.
• Copia de la factura emitida a cargo del propietario de la vivienda 1.
• Copia de la factura emitida  por la venta de una vivienda 2.

Contestación de los demás codemandados:

• Copia de la valoración del inmueble.
• Copia del correo electrónico entre la Sra. Lola y Agente 2.
• Copia del contrato de corretaje entre el Sr. Oliver y Agente 2.
• Copia del reportaje fotográfico que llevó a cabo Agente 2.
• Copia del contrato de corretaje que se suscribió con Agente 3.
• Copia de la conversación de Whatsapp mantenida entre la Sra. Lola y Agente 3.
• C??hat de? whasapp mantenido con el codemandado D. Luis.
• Copia de Nota simple  que acredita que al Sr. José como propietario de una de las viviendas del complejo inmobiliario.
• Chat de whatsapp que mantuvieron la Agente 2 y el Sr. Luis.
• Conversación de Whatsapp mantenida entre el Sr. Oliver y el Sr. José.
• Print de pantalla de la página web de Agente 2.
• Listado de viviendas según registro catastral.
• Copia del contrato de intermediación entre la Sra. Mariela y el propietario de la vivienda 1.
• Copia de la factura emitida por la Sra. Mariela a cargo del propietario de la vivienda 1.
• Copia de la factura emitida por la Sra. Mariela por la venta de una vivienda 2.

• Documentales
• Audiovisuales
• Testificales

• El 2 de octubre de 2020 se presentó la Demanda.
• El 30 de diciembre de 2020 se presentaron las contestaciones.
• El 1 de julio de 2022 se dictó Sentencia desestimatoria.