Oposición a reclamación de devolución de arras en contrato de mediación para venta de inmueble

Parte Demandante:

D. Eugenio y Dña. Doris

Parte Demandada:

Inmobiliaria S.L., y a D. Pedro

Parte Demandante:

Se dicte Sentencia en la que se condene a Inmobiliaria SL lo siguiente:
1. Al pago de la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA EUROS ( 4.490 €) en concepto de devolución de las cantidades entregadas en el Contrato de Reserva suscrito en fecha 22 de abril de 2022.
2. Que se condene a la Demanda al pago de los intereses legales desde la reclamación extrajudicial.
3. Que se condene a la demandada al pago de las costas judiciales.

Parte Demandante:

Se dicte resolución por la que:
1. Se emplace a la parte vendedora, Sr. Pedro a fin de que comparezca en el procedimiento y conteste la Demanda;
2. Se desestime íntegramente la Demanda instada de adverso y se exonere de cualquier pago a la parte compradora por parte de Inmobiliaria S.L.
3. Se condene a los demandantes a las costas del presente pleito.

Parte Demandante:

• El citado contrato de RESERVA CON ARRAS no hace mención alguna al artículo 621.49 del CCCAT, vigente desde el día 1 de enero de 2018. Señala el citado artículo que la constatación de la negativa de la Entidad Bancaria a otorgar la financiación solicitada, concede al comprador la facultad de desistir del contrato sin la pérdida de las cantidades entregadas, a excepción de que se hubiera renunciado a esa facultad en el contrato de forma expresa ( cuestión que no consta en el contrato que se adjunta).
• Se acuerda con el comprador el pago de una “señal” de reserva de una vivienda o plaza de parking, con el compromiso de no vender las mismas a otros posibles compradores que también pudiera estar interesado. Por ello, en primer lugar, parece que no procede su tratamiento como arras ya que, en puridad, no hay contrato aún, sino que nos situaríamos en el ámbito de las negociaciones previas. Distinto sería que dichas cantidades se entendieran entregadas en un momento ya contractual en los que sí cabría considerarlos como auténticas arras confirmatorias, en contratos que aunque se denominen como “señal” son auténticos contratos de compraventa en los que se especifica todos los datos de la finca objeto del contrato, que la cantidad entregada es a cuenta del precio final, y fecha aproximada de su escrituración (en este sentido, STS de 28 de marzo de 1996, (RJ 1996, 2369).
• Si como indica el contrato, la cantidad entregada de 4.490 euros tenia la consideración de arras penitenciales, es de aplicación en este caso el artículo 621.8.2 del CCCAT que prevé expresamente el supuesto de desistimiento en los casos en los que no se formalice la operación por denegación a la financiación por parte de la Entidad Bancaria.
• En este orden de cosas, si entendemos que el contrato de reserva está dentro de las negociaciones PREVIAS, y que además, en este caso, la cantidad entregada NO LO ES A CUENTA DEL PRECIO, sino que el intermediario ( en este caso la demandada actúa como depositaria de dicha cantidad) y que dicha cantidad tendría la consideración de HONORARIOS de intermediación en caso de formalizarse el contrato de arras, la no formalización del citado contrato conllevaría la devolución sin más de las cantidades entregadas ( tal y como esta expresamente previsto para el caso de que el vendedor no acepte las condiciones de la venta) , por lo que, al no formalizarse el contrato de arras referenciado , o como se denomina en el contrato objeto de autos, “el segundo contrato de arras”, la mercantil demandada debería proceder a la devolución a los compradores de los 4.490 euros entregado en concepto de RESERVA.
• Si por el contrario, se entiende por el juzgador que a la citada cantidad en concepto de RESERVA se le ha otorgado el carácter penal de las arras penitenciales de conformidad con el artículo 1454 del Civil, la falta de concesión de la financiación externa para la compra del bien , debidamente acreditada por la parte compradora, otorga al comprador la facultad de DESESTIMIENTO del contrato con derecho a la devolución de las cantidades entregadas , ello de conformidad con el artículo 621.8.2 en concordancia con el artículo 621.49 del CCCAT.

Parte Demandada:

• Arras penitenciales: Artículo 1454 del CC del cual dispone textualmente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
  STS 581/2013 de 26 de septiembre: “TERCERO .- El recurso de casación que ha interpuesto la sociedad compradora, demandada, que dejó de cumplir su obligación de pago, se basa en la infracción de una serie de artículos, como motivo único, que giran en torno a un concepto. Mantiene que no se impuso un pacto de arras penitenciales en el concepto que ha dado la jurisprudencia, verdadera obligación facultativa, sino como arras penales, como cláusula penal. No es así; el texto del pacto es claro y debe ser interpretado según la dicción literal de su texto. Se parte de que la compradora (actual recurrente) «desista» lo que significa que se aparte del contrato es decir, que no cumpla lo que le corresponde sin tener en cuenta su voluntad, su rebeldía o su imposibilidad. El artículo 1454 y el texto literal de esta cláusula contemplan el supuesto en que la parte simplemente se aparte y aparezca su voluntad de no cumplir; lo cual lo acerca o lo califica de obligación facultativa. Es un pacto que ratifica o refuerza el artículo 1124”
• Previsión de financiación hipotecaria: Es de aplicación el artículo 621-49 CCCat. Que dispone:
  “1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
  2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.”
• Cumplimiento de los contratos y obligaciones: Son de aplicación los siguientes artículos de nuestro Código Civil: 1.091, 1.100, 1.101, 1.106, 1.107 y 1.108 en relación a los artículos 1.124, 1.278, 1.544 y 1.588.
• Contrato de arrendamiento de servicios: Asimismo, en relación al contrato de arrendamiento de servicios son de aplicación los artículos 1542 y 1544 del Código Civil.
• Mala fe por parte de la actora: Son de aplicación los artículos siguientes también del Código Civil:
  “ARTÍCULO 1.282: Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato”
  “ARTÍCULO 1.283: Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar”
  “ARTÍCULO 1.286: Las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato”.
  “ARTÍCULO 1.288: La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad”
• Aplicación del principio IURA NOVIT CURIA: Es aplicable el artículo 218 LEC en cuanto dispone que el Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a los fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, deberá resolver conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes.

• Artículo 1088. , Artículo 1282. , Artículo 1100. , Artículo 1283. , Artículo 1106. , Artículo 1278. , Artículo 1101. , Artículo 1544. , Artículo 1286. , Artículo 1108. , Artículo 1255. , Artículo 1124. , Artículo 1542. , Artículo 1288. , Artículo 1254. , Artículo 1107. , Artículo 1588. Código Civil.

Parte Demandante:

• Nota Mercantil.
• Contrato.
• Burofax.
• Certificado bancario.
• Comunicación bancaria.
• Burofax.

Parte Demandada:

• Contrato.
• Contrato de mediación.
• Factura.
• Mail.

Documentales.

• El 26 de septiembre de 2022 se interpone la Demanda.
• El 28 de noviembre de 2022 se interpone la Excepción procesal por falta de legitimación pasiva y la excepción procesal por plurisconsorcio pasivo necesario.
• El 4 de abril de 2023 se contesta la Demanda.
• El 28 de septiembre de 2023 se dicta Sentencia desestimatoria.