Propietario demanda a su comunidad por considerar nula la votación de reparto de gastos
Los coeficientes indicados en dicho documento eran incorrectos ya que estos no coincidían con los que figuran en la Escritura de División Horizontal
(Foto: E&J)
Propietario demanda a su comunidad por considerar nula la votación de reparto de gastos
Los coeficientes indicados en dicho documento eran incorrectos ya que estos no coincidían con los que figuran en la Escritura de División Horizontal
(Foto: E&J)
- FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 23-07-2021
- Materia: Derecho Civil
- Especialidad: / Derecho Civil / Propiedad horizontal
- Número: 13879
- Tipo de caso: Caso Judicial
- Voces: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, Propiedad horizontal, PROPIEDAD HORIZONTAL
Documentos originales presentados
- 1. Demanda
- 2. Admisión a trámite de la demanda
- 3. Contestación a la demanda
- 4. Sentencia Juzgado de Primera Instancia
- 5. Oposición recurso de apelación
- 6. Sentencia Recurso de apelación
El caso
Supuesto de hecho.
Con fecha 23 de enero de 2020 se celebró Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios en cuyo punto Tercero del Orden del Día se sometería a la consideración, debate y votación de los propietarios lo siguiente: «Exposición del Presupuesto y establecimiento de cuotas para el ejercicio 2020. (Se trae para su estudio, a solicitud del propietario 6 en la Junta anterior, repartido el presupuesto tanto en cuotas a iguales como en cuotas a coeficiente, a fin de tomar decisión sobre cómo repartirlo en el ejercicio 2020)”.
El administrador informa que junto a la convocatoria se había adjuntado un estudio donde se repartía el presupuesto en cuotas a iguales y en cuotas a coeficiente, no siendo los coeficientes indicados en dicho documento correctos ya que estos no coincidían con los que figuran en la Escritura de División Horizontal. Dichos coeficientes habían sido elaborados en su día a partir de los coeficientes de la Escritura de División Horizontal pero beneficiando o gravando a algunas propiedades según criterios como la orientación. Al observarse que dichos coeficientes carecían de base legal, el administrador procedió a elaborar justo en la mañana del día de la Junta un documento donde el reparto del presupuesto a coeficiente se hacía según los coeficientes indicados en la Escritura de División Horizontal, con la intención de entregar dicho documento en la Junta General, no siendo finalmente entregado al rechazar la Junta Directiva esta acción debido a la solicitud de varios asistentes.
Tras varias deliberaciones y propuestas de los asistentes, la Junta Directiva en atención a lo indicado por los propietarios del 3 y la representante del 2, abrió espacio para realizar votación respecto a repartir el presupuesto a iguales o repartirlo a coeficiente, dejando supeditada esta segunda opción a un estudio más exhaustivo para buscar un reparto a coeficiente lo más justo posible, especialmente en relación con los garajes y anejos de los que no existen coeficientes. Se procede a la votación con voto oculto, acordándose por mayoría realizar el reparto a iguales, al obtenerse un resultado de 30 votos a favor del reparto a iguales, 11 a favor del reparto a coeficiente y 5 votos en blanco. El propietario del 6 solicita dejar constancia en acta de que su voto ha sido a favor del reparto a coeficiente.
Objetivo. Cuestión planteada.
Declaración de nulidad del acuerdo comunitario adoptado en la Junta General Ordinaria por el cual se aprueba el reparto del presupuesto anual a partes iguales entre todos los copropietarios a través de votación oculta, y reparto en base a coeficientes y cuotas de participación de cada inmueble que establece el título constitutivo de la Propiedad horizontal.
La estrategia. Solución propuesta.
El acuerdo impugnado en la presente Demanda, en concreto el adoptado en el punto tercero del orden del día de la Junta Ordinaria celebrada el 23 de enero de 2020 de continuar con la contribución a los gastos comunes a partes iguales es nulo por ser contrarío a la Ley de Propiedad Horizontal:
- Se aparta de la Jurisprudencia más reciente de nuestro Tribunal Supremo. En la Sentencia de fecha 11 de marzo de 2020, (STS 163/2020; Id Cendoj: 28079110012020100162) resuelve la cuestión aquí debatida de la siguiente manera: «De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el Titulo para la distribución de gastos sin que la Comunidad pueda negarse a ello.» El demandante lo que pide/exige es que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el Título y la demandada no sólo no lo hace, sino que además acuerda, ilegalmente, efectuar la votación mediante voto secreto.
- Ha sido aprobado mediante voto secreto lo que no está permitido. Por decisión de los miembros de la Junta Directiva, adoptada en el mismo acto de la reunión, la votación del punto del orden del día sobre el reparto del presupuesto se realizó mediante “voto oculto”, en forma de papeletas anónimas, tal como consta recogido en la propia Acta de la asamblea, lo que está proscrito por la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que argumenta la nulidad del acuerdo.
- Causa grave perjuicio a un elevado número de propietarios a quienes se les obliga en virtud de dicho acuerdo a contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble en una cuantía superior a la que legalmente les corresponde en atención a su coeficiente de participación. Remite el abogado al contenido del Acta (documento 3 de la Demanda) y al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Como cuestión complementaria, declara que la Junta Directiva impidió que no se entregase a los comuneros – con carácter previo a la votación del punto tercero del orden del día- el cuadro realizado por el Administrador de la finca explicativo de las diferencias resultantes entre la contribución a los gastos por partes iguales y por coeficientes, el cual sí que fue posteriormente incorporado como anexo al Acta por expresa petición de su representado a través de una Carta (documento 4 de la Demanda), por lo que los asistentes a la Junta no contaron con toda la información necesaria para emitir su voto.
El procedimiento judicial
- Orden Jurisdiccional: Civil
- Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia
- Tipo de procedimiento: Demanda
- Fecha de inicio del procedimiento: 02-07-2020
Partes
Demandante
- Propietario del predio 6 en la Comunidad de Propietarios
Demandado
- Comunidad de Propietarios
Peticiones realizadas
Parte Demandante
Teniendo por formulada en tiempo y forma Demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios del Edificio, para la impugnación del acuerdo comunitario adoptado en la junta general ordinaria de 23/01/2020 (PUNTO 3º DEL ORDEN DEL DIA) por el cual se aprueba el reparto del presupuesto anual a partes iguales entre todos los copropietarios (y no según coeficientes de participación), y previos trámites legales oportunos en su día dicte Sentencia por la cual se declare nulo y deje sin efecto el acuerdo impugnado por ser contrario a la Ley y a la Jurisprudencia que lo desarrolla estando obligada la Comunidad a realizar el reparto del presupuesto anual conforme a los coeficientes de participación recogidos en el Título Constitutivo; todo ello, con expresa imposición de las costas a la parte demandada aún en caso de allanamiento.
Argumentos
Demandante
- Sostiene que el título constitutivo establece el porcentaje de cada inmueble respecto el total del inmueble, pese a lo cual, se viene efectuando el reparto entre los predios sin atención a su coeficiente de participación, decisión que se llevó a cabo por votación en la Junta impugnada de manera secreta y oculta, impidiendo el control de doble mayoría.
- Argumenta en base a la reciente STS 163/20 de 11 de marzo que cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el Titulo para la distribución de gastos sin que la Comunidad pueda negarse a ello.
- Causa grave perjuicio a un elevado número de propietarios a quienes se les obliga en virtud de dicho acuerdo a contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble en una cuantía superior a la que legalmente les corresponde en atención a su coeficiente de participación. Remite el abogado al contenido del Acta (documento 3 de la Demanda) y el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Demandada
- Subraya mala fe de la parte demandante y alega que siendo ya comunero el actor decidió que el reparto de los gastos fuera entre los predios sin atender a su concreto coeficiente de participación.
- Sostiene que que la atribución del coeficiente de participación tenía una menor relevancia.
- Niega la pretendida relevancia al hecho de que se votara de manera secreta, pues dado el resultado de la votación, en ningún caso hay dudas de que no se infringió el juego de la doble mayoría que previene la LPH.
- Niega que la Sentencia del Tribunal Supremo tenga la incidencia que se postula de contrario.
Normas y artículos relacionados
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
- Código Civil.
- Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Artículo noveno. , Artículo dieciocho. , Artículo diecisiete. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
- Artículo 1. , Artículo 396. Código Civil.
- Artículo dieciséis. , Artículo quinto. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
Documental aportada
Parte demandante
- Título de propiedad
- Título constitutivo
- Acta de la junta general ordinaria
- Carta enviada por el demandante al Presidente de la Comunidad de Propietarios
- Convocatoria de la Junta General Ordinaria
Parte demandada
- Actas de Junta de la votación el 28 de Enero de 1989 y el 28 de Junio de 2001 y su transcripción
- Sentencia de la Audiencia de Vizcaya en la que se puede ver que la actora en 11 esos autos había adquirido con posterioridad al acuerdo de Junta que autorizó el pago a partes iguales (páginas 3/9 y 6/9).
- Sentencia del Tribunal Supremo de 11.03.2020 –y el voto particular.
Prueba
Demandante
- Testifical del administrador de la comunidad
- Prueba documental aportada junto con la demanda
- Más documental
Demandada
- Interrogatorio de parte
- Testifical
- Documental aportada junto con la contestación.
Estructura procesal
La Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios se reúne a fecha de enero de 2020 en cuyo punto Tercero del Orden del Día se sometería a la consideración, debate y votación de los propietarios lo siguiente: «Exposición del Presupuesto y establecimiento de cuotas para el ejercicio 2020. (Se trae para su estudio, a solicitud del propietario 6 en la Junta anterior, repartido el presupuesto tanto en cuotas a iguales como en cuotas a coeficiente, a fin de tomar decisión sobre cómo repartirlo en el ejercicio 2020)”.
Así, el administrador informa de que los coeficientes indicados no coincidían con los establecidos en la Escritura de División Horizontal y elaboró un documento donde el reparto del presupuesto a coeficiente se hacía según los coeficientes indicados en la Escritura de División Horizontal, con la intención de entregar dicho documento en la Junta General, no siendo finalmente entregado al rechazar la Junta Directiva esta acción debido a la solicitud de varios asistentes.
Tras esto, se abrió espacio para la votación respecto a repartir el presupuesto a iguales o repartirlo a coeficiente, dejando supeditada esta segunda opción a un estudio más exhaustivo para buscar un reparto a coeficiente lo más justo posible, y se procede con voto oculto, acordándose por mayoría reparto a iguales y dejando constancia el propietario del 6ºI su voto a favor del reparto por coeficiente.
A día 2 de julio de 2020, este último propietario presenta una Demanda contra la Comunidad en base al alejamiento de estas actuaciones de la Ley de Propiedad Horizontal y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo. La Comunidad de Propietarios contesta alegando mala fe, niega la relevancia del coeficiente de participación y de la votación secreta, niega la violación de la doble mayoría y que la sentencia del Tribunal Supremo 163/20 tenga incidencia en el caso.
El Juzgado de Primera Instancia estima la Demanda y declara nulo el punto tercero de la Junta General Ordinaria de 23 de enero de 2020, por el que se aprueba el reparto del presupuesto anual a partes iguales entre todos los propietarios, estando obligada la Comunidad a realizar el reparto del presupuesto anual conforme a los coeficientes de participación recogidos en el Título Constitutivo. Todo ello con imposición de costas procesales a la demandada.
Resolución Judicial
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:
Estimación íntegra de las pretensiones de la Demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales contra la Comunidad de Propietarios, y declaración de nulidad del punto tercero de la Junta General Ordinaria de 23 de enero de 2020, por el que se aprueba el reparto del presupuesto anual a partes iguales entre todos los propietarios, estando obligada la Comunidad a realizar el reparto del presupuesto anual conforme a los coeficientes de participación recogidos en el Título Constitutivo. Todo ello con imposición de costas procesales a la demandada.
Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:
La estimación a la Demanda formulada se basa en que el reparto de gastos por predios no se ajusta al título constitutivo, y porque se efectuó una votación oculta, estando obligada la comunidad demandada a realizar el reparto del presupuesto anua conforme los coeficientes de participación recogidos en el Título constitutivo.
Expuesto lo anterior, el artículo 9.1.e) LPH señala como obligación de cada propietarios, el “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individuación.”En el presente caso, resulta que aunque el título constitutivo no llega a efectuar un explícito modo de hacer frente al pago de los gastos comunes, sí señala el porcentaje de cada predio en elementos y gastos comunes, de donde se puede inferir que el gasto habría de ser conforme dicho porcentaje. Ahora bien, es innegable que la Comunidad de Propietarios adoptó un sistema de reparto de gastos por predios, con independencia del concreto coeficiente. Inicialmente de modo provisional, pero que luego se consolidó y posteriormente ha sido el preferido por la mayoría de los comuneros, cuando uno u otro comunero ha planteado la conveniencia de aplicar el coeficiente de participación de cada predio.
En primer lugar, no considera el Tribunal que pueda aludirse a la mala fe del demandante, cuando precisamente lleva más de 35 años abonando una cantidad superior a la que le correspondería abonar en el caso de que el reparto de gastos fuera por coeficientes. En el acto de la vista, el administrador de la comunidad manifestó que el actual reparto le puede suponer al actor el abonar una cantidad que supera en unos 20 euros mensuales la que habría de abonar mediante el sistema que resulta del título constitutivo. En segundo lugar, no puede hablarse de mala fe cuando lo que se solicita es abonar los gastos conforme el sistema que a entender de la LPH es prioritario, y así viene establecido en el título constitutivo. En tercer lugar, lo que se observa es que nunca llega a haber un acuerdo adoptado por la Comunidad en la que se modifique el reparto de gastos que establece el Título constitutivo. El acta de la reunión del año 1983 alude a la aprobación de una cuota mensual, para afrontar los gastos “con los que la comunidad se encuentra, se acepta ésta como cantidad provisional”. Situación que se prolonga en el tiempo y consolida, a modo de modificación implícita del título, de manera que cuando diversos comuneros pretenden volver al sistema de coeficientes, resulta la oposición de la mayoría de comuneros. En el sentido de que les resultaba más cómodo dicho reparto igualitario y coherente con la singularidad de la comunidad, en cuanto al reparto indiscriminado de plazas de garaje y trasteros.
Siendo así las cosas, la consecuencia es la de aplicar la tan citada STS 163/20 de 11 de marzo, ante la inexistencia de un acuerdo inequívoco que modifique el reparto de gastos establecido en el título constitutivo y normas de comunidad.
Segunda instancia
Prueba
No se solicita prueba.
Documentación
Se fundamenta en la primera instancia.
Resolución judicial del recurso
