Reclamación judicial de parte del precio de la vivienda por aparición posterior de humedades

1.- EL CASO

1.1.- Supuesto de hecho

Barcelona, 08/09/2004

En fecha del supuesto de hecho, Doña Josefa y la entidad ABCD otorgaron escritura de una vivienda, adquiriendo doña Josefa la propiedad de la misma.

Pocas semanas después de hacer efectiva la ocupación de la vivienda por parte de doña Josefa, a finales de septiembre de 2004, empezó la época de lluvias, y en octubre, dado que las precipitaciones se hicieron más intensas, empezaron a provocar los primeros problemas en la vivienda: humedades en diversas zonas de la casa, tanto del interior como del exterior.

Ante la situación descrita, que solamente empeoraba con el tiempo, y el poco caso que la entidad ABCD hizo de las reclamaciones extrajudiciales de doña Josefa, declinando totalmente cualquier responsabilidad, doña Josefa se ha visto obligada a acudir a la vía judicial, interponiendo contra ABCD una demanda de juicio ordinario en ejercicio de la acción quanti minoris o estimatoria.

1.2.- Objetivo. Cuestión planteada

En este caso el cliente es doña Josefa y su objetivo consiste en que se condene a ABCD a devolverle la cantidad de 24.000 € en concepto de exceso del precio satisfecho, a que se refiere el art. 1486 del Código Civil.

1.3.- La estrategia del Abogado

La estrategia del abogado de Doña Josefa consiste en interponer contra ABCD una demanda de juicio declarativo ordinario, en ejercicio de la acción «quanti minoris» o estimatoria, al amparo de los arts.1484 y 1486 del CC.

En cuanto al valor solicitado, la cantidad de 24.000 euros, el abogado de Doña Josefa justifica tal petición en base al informe técnico de un arquitecto, siendo ese el coste para proceder a las reparaciones al objeto de dejar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

2.- EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Orden Jurisdiccional: Civil.

Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de primera Instancia de Barcelona.

Tipo de procedimiento: Juicio declarativo ordinario.

Fecha de inicio del procedimiento: 04/03/2005.

2.1.- Partes

Parte demandante:

· Doña Josefa.

Parte demandada:

· Entidad ABCD.

2.2.- Peticiones realizadas

La parte demandante, en su demanda de juicio ordinario solicita:

· Que se declare a la demandada responsable de los vicios y defectos ocultos existentes, con anterioridad a la fecha de 8 de septiembre de 2004, en la vivienda adquirida por la actora, y por ello se la condene al pago de la cantidad de 24.000 € en concepto de exceso del precio satisfecho, a que se refiere el primer párrafo, segundo inciso, del art. 1486 CC.

La parte demandada, en su escrito de contestación solicita:

· La íntegra desestimación de la demanda.

· Subsidiariamente, y para el caso de que se estimara la demanda, se opone a la cantidad solicitada por la actora, y solicita que se le condene únicamente al pago de 2.998 €, conforme el informe pericial que aporta esa parte.

2.3.- Argumentos

La parte demandante fundamenta sus peticiones en base a los siguientes argumentos:

· Que junto con las lluvias empezaron a aparecer una serie de humedades en la vivienda adquirida, en el interior y exterior de la casa, las cuales empeoraron y se extendieron durante el mes de noviembre, empezando a aparecer desconchones.

· Que ante ello, la actora remitió un burofax a la demandada en el que manifestaba los problemas aparecidos en la vivienda y, considerándola responsable en su calidad de vendedora, la requería para que los subsanara, contestando la demandada mediante escrito en el que declinaba toda la responsabilidad.

· Que, según informe del arquitecto contratado por la actora, las reparaciones necesarias para dejar la vivienda en condiciones de habitabilidad tendrían un coste estimado de 24.000 euros.

La parte demandada fundamenta sus peticiones en base a los siguientes argumentos:

· Reconoce las condiciones y objeto de la compraventa, pero niega el carácter oculto de las humedades.

· Que las humedades externas eran evidentes en las fechas del contrato, según el informe aportado en la contestación.

· Que la finca adquirida era una finca de evidente estructura antigua y que el precio pagado fue proporcional a esta antigüedad y muy alejado del de una casa de estructura moderna con materiales actuales y acabados recientes.

· Que la actora sólo es la nuda propietaria, y por ello no puede obtener la totalidad de la disminución del precio sino una parte.

· Que en todo caso la disminución del precio se valora en 2.998 €.

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