Resolución de contrato de arrendamiento diferente de vivienda

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SUMARIO:

1.- El Caso
1.1.- Supuesto de Hecho
1.2.- Objetivo. Cuestión planteada
1.3.- La estrategia del Abogado
2.- El Procedimiento judicial
2.1.- Partes
2.2.- Peticiones realizadas
2.3.- Argumentos
2.4- Documentación
2.5- Prueba
2.6- Resolución Judicial
3.- Jurisprudencia relacionada con el caso
4.- Documentos jurídicos
5.- Biblioteca
6.- Formulario: Demanda de juicio declarativo
TEXTO DEL ARTÍCULO:

1.- EL CASO

1.1.- Supuesto de hecho

Madrid, 31/07/2003
El 1 de noviembre de 1972 Juan, propietario de un local, firmó un contrato de arrendamiento sobre éste, con Carlos. Al fallecer Juan, su esposa heredó el local, transmitiendo por donación la propiedad a su hija, quien a su vez donó el inmueble a su hijo Javier, actual propietario del local.
En febrero de 2003 Javier observó que en el pago de la renta se había practicado una retención sobre el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas y además por personas distintas del arrendatario. Lo que le llevó a recabar información percatándose de que el local estaba siendo ocupado por personas distinta a la que había suscrito inicialmente el contrato de arrendamiento. Después de agotar la vía extrajudicial para solventar esta situación sin haber obtenido resultados favorables, Javier decide interponer demanda de resolución y extinción de contrato de arrendamiento. La demanda es contestada por los demandados en su presunta condición de arrendatarios. El Juzgado de Primera Instancia que conoce la causa dicta sentencia desestimando la demanda. Javier decide interponer el respectivo Recurso de Apelación.
La Audiencia Provincial dicta sentencia por la que se estima el recurso y se revoca la sentencia de Instancia.
Por último, y en vista de que los demandados no entregan el local, Javier interpone una demanda de ejecución de sentencia, el Juzgado de Primera Instancia, mediante Auto despacha la ejecución.
Objetivo. Cuestión planteada.
Nuestro cliente es Javier, y el objetivo principal es que se dicte sentencia en la cual se declare extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento relativo al local de negocio por fallecimiento del arrendador, o en su caso por el traspaso del local de negocio sin consentimiento del actual propietario y arrendador, condenando a los demandados a dejar libre el local y a disposición del actor.
La estrategia. Solución propuesta.
Interponer una demanda de juicio declarativo ordinario solicitando la extinción o resolución del contrato de arrendamiento del local por fallecimiento del arrendador inicial, o en su caso por traspaso no consentido y no reconocido por el actual propietario y arrendador del local.

EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Orden Jurisdiccional: Civil
Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia de Madrid.
Tipo de procedimiento: Juicio Ordinario
Fecha de inicio del procedimiento: 31/07/2003
Partes
Parte Demandante
Javier
Parte Demandado
David
Peticiones realizadas
Parte Demandante:
La parte demandante en su escrito de demanda solicitó que se dictara sentencia en la cual se declarara extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento del local, de fecha 1 de noviembre de 1972 por el fallecimiento del arrendador, o en su caso por el traspaso del local sin el consentimiento ni autorización del arrendador. Igualmente solicita en su escrito de demanda que se condene a los demandados a dejar libre el local comercial y en caso de no hacerlo, se proceda al lanzamiento, todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada.
Parte demandada
Que se desestime por completo la demanda pretendida, y se le absuelva de la misma, con imposición de costas al demandante
Argumentos
Parte Demandante:
• Desde el inicio el arrendatario ha sido Carlos, quien utilizaba como nombre comercial la expresión “Taller 1 SL”, autorizado así en el propio contrato de arrendamiento. El actual propietario y arrendador alega que al fallecimiento del arrendatario se produce la extinción del contrato de la relación arrendaticia.
• Que producido el fallecimiento del arrendatario del local y no habiéndose subrogado su cónyuge en tiempo y forma, se incurre en la causa prevista en la Disposición Transitoria tercera de la Ley 29/94 de arrendamientos urbanos, apartado B.3, para la extinción del arrendamiento.
• Que la parte demandada ocupa el local arrendado sin consentimiento del arrendador, y se arroga la calidad de parte arrendataria en base a un presunto traspaso en el año 1993, del cual se desconocen sus términos, su autenticidad, y que aun siendo cierto la actora no reconoce por no haberse efectuado conforme a lo previsto en la normativa vigente.
• Que sobre el pago de la renta desde una Comunidad de bienes ha quedado acreditado que el actor a lo largo de los comunicados intercambiados con el demandado, no reconoce, niega su procedencia e incluso cesa en la emisión de recibos acreditativos del pago de la renta, por lo que dicho acto unilateral continuado no tiene la trascendencia jurídica que le atribuye el demandado
Parte Demandada:
• En su escrito de contestación el demandado alega que en el año 1993 se produjo la cesión o traspaso de los derechos arrendaticios a la comunidad de bienes, integrada por los demandados, subrogándose en la misma posición que el inicial arrendatario, siendo desde esa fecha los únicos arrendatarios del local. Que la cesión del arrendamiento se produjo con consentimiento expreso del actor.
• Que en 1985 los arrendatarios del momento constituyeron una comunidad de bienes, reconocida y consentida por la anterior arrendadora y madre del actual arrendador y demandante.
• Que en el año 1989 se incorporan a dicha comunidad dos personas más, y en el año 1993 se separa Carlos, el arrendatario inicial del contrato de arrendamiento.

Normativa

Demandante:
Procesal
-Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. (Arts. 36.1, 52.1.7, 249.1.6, 251.9, 71, 72, 73)
-Ley Orgánica del Poder Judicial (Art. 22.1)
Fondo
-Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. (Disposición Transitoria tercera)
-Código civil. (Arts. 661, 1257)
Parte Demandada:
Procesal:
-Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. (Arts. 36.1, 52.1.7, 249.1.6, 251.9, 71, 72, 73)
Fondo:
-Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. (Arts. 29, 32
-Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. (Disposición Transitoria tercera)

Documentación

Parte Demandante:
1. Contrato de arrendamiento,
2. Certificado de Registro Civil
3. Comunicados
4. buro fax
5. Demanda de certificación registral de domicilio del inmueble
6. Burofax en el que el arrendador trata de comunicarse con la viuda del arrendatario
7. Certificado de fallecimiento
8. Comunicado por el que se notifica el desarrollo de la actualización de la renta para el año en curso
9. Carta solicitando copia del reverso del contrato firmada por el remitente
10. Carta que contesta a lo relativo a la actualización de la renta y a la situación de incorriente
11. Telegrama relativo a la revisión de la renta
12. Copia de carta dremitida con acuse de recibo
13. Certificación y acuse de recibo de la carta remitida al arrendatario en diciembre de 1996
14. Actas de envío de cartas por coducto notarial
15. Carta de 28 de enero de 1998
16. Escrito de despacho de abogados reclamando cantidad

Parte Demandada:

1. Contrato de Arrendamiento
2. Licencias, declaraciones de alta, declaración de IVA
3. Documento de constitución y recibos
4. Recibos del alquiler
5. Carta y factura del pago de las obras de reparación necesarias en la finca objeto de la litis
Prueba

Parte demandante:
Documental
Interrogatorio de partes.
Parte Demandada:
Documental
Interrogatorio de partes
Resolución Judicial

Fecha de la resolución judicial: 09/06/2005
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial: Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la parte actora en contra del demandado. Todo ello con expresa imposición de las costas a la parte actora.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial: Del interrogatorio de las partes se desprende que debido a las buenas relaciones existentes entre las partes contratantes, y reconocido como primer arrendatario a Juan, durante la vigencia del contrato se produjo la cesión del arrendamiento a favor de la comunidad de bienes integrada por los hoy demandado con conocimiento expreso del actor, toda vez que fue en el año 1985 cuando Carlos –primer arrendatario- constituye una comunidad de bienes, conocido y consentido por la primera arrendadora, es decir la madre del hoy demandante, quien fue la propietaria del local hasta el año 1989, que era la encargada de hacer los recibos de rentas, donando posteriormente el local a su hijo hoy actor, y siendo este el encargado de cobrar los recibos a los demandados. Los demandados como componentes de la comunidad de bienes han estado ejerciendo su actividad en el local objeto del arrendamiento, sin oposición alguna de los arrendadores. No puede alegarse la extinción del contrato de arrendamiento sobre el fallecimiento del arrendatario, pues, los demandados, desde el año 1993, ostentan la misma posición, adquiriendo por tanto la cualidad y derechos arrendaticios que tenía el anterior inquilino, desde el año 1993, carece de todo derecho arrendaticio sobre el local objeto del contrato, habiendo perdido tal condición ocho años antes de su fallecimiento, sin que se den los presupuestos legales para apreciar la causa de resolución pretendida.
Segunda Instancia

Audiencia Provincial: Audiencia Provincial de Madrid.
Fecha de inicio del procedimiento: 04/09/2005
Fecha de la resolución judicial: 16/10/2007

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, debemos revocar y revocamos la sentencia dictada el 9 de junio de 2005 por el Juzgado de Primera Instancia del que la presente apelación dimana, y en su lugar, se estima totalmente la demanda presentada por el actor y se declara extinguido y resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio de 1 de noviembre de 1972 condenando al demandado a dejar el local libre y a disposición del actor con apercibimiento de que de no hacerlo se procederá a su lanzamiento.
Fundamentos jurídicos de la resolución judicial Nos encontramos ante una relación arrendaticia urbana del local de negocio que arranca de un contrato celebrado el día 1 de noviembre de 1972, por tiempo ilimitado. El primer arrendatario es Carlos, quien en el año 1985 constituyo una comunidad de bienes con un socio. En el año 1989 se incorporaron a la sociedad de bienes el ahora demandado.
En el año 1993 el local dejo de estar ocupado por Carlos y es poseído y ocupado por David, actual arrendatario, como único integrante de la comunidad de bienes.
El 12 de octubre de 2001 fallece el primitivo arrendatario sobreviviendo su esposa, quien no tiene la intención de subrogarse en la relación arrendaticia.
El 31 de julio de 2003 presenta demanda contra la viuda del primitivo arrendatario, quien se allana y los actuales ocupantes del local, quienes se oponen. Se ejerce la acción para que se declare extinguida o resuelta la relación arrendaticia por fallecimiento del arrendador o por traspaso ilegal y sin consentimiento.
En el presente caso no nos encontramos ante traspasos “legales”, no se ha dado cumplimiento a lo dispuesto en el art. 32 de la LAU de 1964, sino “reales”. Durante la relación arrendaticia se han producido tres traspasos. Lo determinante a los efectos de la resolución de esta controversia, es precisar si el arrendador consintió el tercero y el último de los traspasos, y la contestación no puede ser más que negativa. No lo consintió. Los demandados desde principios de la relación arrendaticia ocupan el local en su condición de asalariados o trabajadores por cuenta ajena de los arrendatarios y 15 años más tarde cambian su título de ocupación por el de arrendatarios sin comunicárselo a arrendador. Probado el traspaso, la prueba del consentimiento, aunque sea tácito, le incumbe a la demandada y en el presente caso no lo ha probado.

3.- JURISPRUDENCIA RELACIONADA CON EL CASO

• Sentencia de Tribunal Supremo, de 302/2014, de 28/05/2014. BDI Economist & Jurist. Civil. Marginal 2455422
• Sentencia Audiencia Provincial de Cádiz, (sala civil) núm. 72/2014, de 28/03/2014. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 2454710
• Sentencia Audiencia Provincial de Asturias, (sala civil) núm. 421/2013, de 25/10/2013. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 2448603

4.- DOCUMENTOS JURÍDICOS
Documentos jurídicos de este caso:
Documentos disponibles en www.ksolucion.es Nº de Caso: 6373 info@ksolucion.es

Demanda.
Contestación.
Sentencia.
Recurso de Apelación.
Oposición Apelación.
Sentencia segunda Instancia.
Demanda de ejecución de sentencia.
Auto Despacho Ejecución.

5.- BIBLIOTECA
Disponible en www.ksolucion.es Nº de Caso: 6373.

Comentarios a la L.A.U.
Los arrendamientos urbanos hoy