El Consejo de Ministros aprueba el Anteproyecto Ley de Vivienda

Ha comenzado lo que promete ser una dura batalla política, parlamentaria y económica. El Consejo de Ministros ha aprobado en su reunión de hoy el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. Esta es la primera norma sobre esta materia que se hace en democracia y parece que el Gobierno tiene prisa por sacarla adelante.

Según ha anunciado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, el Ejecutivo quiere que la ley pase el trámite parlamentario a finales de este año, por lo que va a ser tramitada por el procedimiento de urgencia. Aun así, la Ley, de aprobarse, tardaría casi un año en pasar el trámite parlamentario, por lo que no podría estar en vigor casi hasta principios de 2023.

Según se establece en el anteproyecto, la norma permite limitar el precio de los alquileres en zonas tensionadas a personas jurídicas (empresas e instituciones) y físicas consideradas grandes propietarios. Se considera como tales a los titulares de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez. (Foto: OK Diario)

El resto de propietarios (grandes tenedores personas físicas y pequeños tenedores) de esas zonas podrán incrementar los precios hasta un 10% sobre la última renta del contrato anterior, si el propietario rehabilitó el piso dos años antes del vencimiento, si aplicó obras que suponen un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

Áreas de mercado tensionado

La delimitación de lo que la norma califica como “áreas de mercado tensionado” es fundamental para la aplicación del límite de precios. En el anteproyecto de ley se establece que las áreas tensionadas son aquellas en las que el precio medio de las hipotecas o de los alquileres de la zona, más los gastos y suministros básicos (luz, agua, gas, telecomunicaciones, impuestos vinculados al inmueble y gastos de comunidad), supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. Además, en estas áreas, los precios de compra o alquiler deben haber subido en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC autonómico.

Uno de los grandes cambios de la ley se refiere a la suspensión de los desahucios. Cuando entre en vigor la norma, serán los juzgados los que de oficio suspendan los desahucios por impago de alquiler de familias vulnerables durante dos meses, si el demandante es una persona física, y durante cuatro meses si es persona jurídica. Es una de las grandes novedades de la norma.

Cambios en la tributación

En cuanto a la tributación por las viviendas, la norma introduce modificaciones significativas. Por un lado, la desgravación del 60% en el IRPF por rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual, que está ahora en vigor se va a reducir al 50%. Sin embargo, este porcentaje será modulable hasta una bonificación máxima del 90% en función de una serie de requisitos. La norma, por ejemplo, recoge bonificaciones del 60% si la vivienda se ha rehabilitado dos años antes, del 70% si se alquila a menores de 35 años en una zona tensionada, y del 90% si se ha rebajado el precio del alquiler un 5%, de nuevo en un área tensionada.

El Gobierno quiere utilizar la política impositiva para poner en el mercado del alquiler viviendas vacías. En este sentido, se habilitará a los ayuntamientos para que penalicen a los propietarios de estas viviendas con hasta el 150% de recargo en el IBI a «aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal». Según el anteproyecto, el recargo sería de un 50% por tener una casa vacía, de otro 50% si la desocupación se prolonga durante tres años, y de otro 50% si el mismo propietario tiene dos o más inmuebles vacíos en la misma zona.

Los dueños de los pisos vacíos podrán ser penalizados con una subida del IBI de hasta el 150%. (Foto: EITB)

En la norma se apuesta por potenciar la vivienda social, por lo que se articulan una serie de medidas destinadas a tal fin. El texto establece una reserva del 30% del suelo urbanizado en las nuevas promociones, que deberá destinarse a la vivienda protegida. De ese porcentaje, el 10% se reservará al alquiler protegido. La compensación a las promotoras por esta reserva va a correr a cargo de los ayuntamientos que decidan exigirla.

Asimismo, se establecen una serie de salvaguardas que van a evitar que las viviendas públicas dedicadas al alquiler puedan ser vendidas, como ya ha ocurrido en alguna ocasión.

Ley polémica

Esta norma que, según la titular de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana es “histórica para combatir los excesos del mercado inmobiliario y para dar seguridad jurídica al proteger al inquilino y al propietario”, nace plagada de polémicas y con una serie de condiciones que van a hacer que su desarrollo práctico sea muy difícil. Antes, eso sí, la ley tiene que ser aprobada.

A priori, la tramitación parlamentaria no va a ser fácil. En estos momentos, el Gobierno no tiene asegurado el apoyo de los socios del Ejecutivo, ya que consideran que el articulado que conocen no se ajusta a sus expectativas, y la consideran “insuficiente” e “incompleta”.

ERC ya ha anunciado que hay aspectos que va a enmendar por considerar que la ley entra en colisión con su propia normativa autonómica a la hora de la contención de las rentas del alquiler. El PNV no se ha mostrado abiertamente en contra de la ley, pero afirman que van a vigilar muy estrechamente que se respeta el marco competencial.

Precisamente el marco competencial en lo relativo a la vivienda va a ser uno de los principales problemas para que, una vez aprobada, la Ley de Vivienda pueda desarrollarse.

Las competencias sobre vivienda están en manos de las Comunidades Autónomas y, en algunos aspectos, de los ayuntamientos. La declaración de zona de mercado tensionado depende de las autonomías, y las gobernadas por el PP no van a aplicar las medidas incluidas en la norma. Incluso cuando solo se sabían algunos detalles de la misma el presidente del partido, Pablo Casado, anunció que la iban a recurrir ante el Constitucional, ya que “la regulación del precio de los alquileres supone un ataque sin precedentes a la propiedad privada y plantea inseguridad jurídica”.

Pablo Casado, presidente del Partido Popular. (Foto: Público)

Lo mismo ocurre con la subida del IBI a los propietarios de las viviendas desocupadas. Los ayuntamientos gobernados por el PP no van a subir el Impuesto de Bienes Inmuebles. Además, son los ayuntamientos los que tienen que compensar a los promotores que destinen parte de las promociones de vivienda al mercado de alquiler, con el quebranto que puede suponer a sus arcas.

Carlos A. Grande Grandas, socio en Abencys, señalaba hace unos días en una tribuna publicada por Economist & Jurist que, por lo que se conocía en ese momento la ley contenía “una posible restricción a libertad de empresa constitucionalmente protegida que, además, desincentivará a los inversores en aquellas Comunidades Autónomas que apliquen la norma”. A su juicio, “si el inversor no tiene incentivo, no hay inversión. Si no hay inversión, no hay vivienda nueva y tampoco hay gasto en las existentes, con el consiguiente perjuicio para el arrendatario, que ve limitada su elección. Y si no hay inversión, no hay actividad económica y se incentiva el desempleo”.