La futura Ley de Vivienda levanta muchas críticas

El pasado martes, los dos partidos socios del Gobierno, PSOE y Unidas Podemos, llegaron a un acuerdo para sacar adelante la primera Ley de Vivienda de España. Para el Ejecutivo, este pacto es importante ya que ha servido para desbloquear las negociaciones en el seno del Ejecutivo para pactar los Presupuestos Generales del Estado para 2022.

La norma incluye una serie de medidas que el Ejecutivo cree que pueden resolver muchos de los problemas de acceso a la vivienda, sobre todo en alquiler, pero que desde diversos sectores es vista con reticencias.

Entre las cuestiones incluidas en la Ley están la imposición de topes en los precios del alquiler en unos casos o medidas para el abaratamiento en otros y penalizaciones a la vivienda vacía. Además, define al gran tenedor de vivienda y el concepto de área de mercado tensionado.

La Ley considera gran propietario al dueño de más de diez viviendas. Unidas Podemos quiso rebajar la cifra a cinco inmuebles, pero finalmente ha cedido a las pretensiones de su socio de Gobierno.

Zona de mercado tensionado

En cuanto a la zona de mercado tensionado, la norma considera como tal aquel área, distrito, barrio o ciudad en la que los precios medios del alquiler han crecido en los últimos cinco años más de cinco puntos por encima de lo que lo ha hecho el IPC. Además, el importe medio de la renta debe representar más del 30% de la media de ingresos por hogar. Esta declaración se llevará a cabo, explica el Gobierno, «a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado».

Ley de Vivienda prevé la obligatoriedad de destinar el 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida. (Foto: Idealista)

Según un comunicado emitido por Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), “a los efectos de la ley estatal, y para la aplicación del mecanismo fiscal de contención y bajada del precio del alquiler, la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado se recogerá en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, previa propuesta de la comisión bilateral en materia de vivienda entre el Estado y la Comunidad Autónoma, pudiendo participar las entidades locales afectadas”.

La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración, y previa justificación del resultado de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación.

Entre las novedades de la nueva Ley de Vivienda estaría la de la obligatoriedad de destinar el 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida. Concretamente, desde fuentes de Unidas Podemos se avanzó que se apuesta por el parque público de alquiler, con una reserva del 30% de todas las promociones para vivienda protegida, y de ese porcentaje, la mitad se destinaría a alquiler social para los más vulnerables.

De momento, el Gobierno no ha concretado cómo se materializará esa medida, que es muy similar a la aprobada en 2018 por Ada Colau para la ciudad de Barcelona, donde los promotores deben reservar el 30% de cada edificación a vivienda protegida.

Raquel Sánchez, ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. (Foto: Mitma)

Otro de los puntos importantes de la Ley de Vivienda va a ser los cambios en la fiscalidad. Según asegura el Ministerio dirigido por Raquel Sánchez, “con objeto de orientar los principales instrumentos de la política económica y social a la consecución de los objetivos de la Ley y establecer un mecanismo efectivo de contención y bajada de precios en zonas tensionadas, se propone una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual”.

Para ello, el Ejecutivo propone establecer, en los nuevos contratos de arrendamiento, un porcentaje de reducción general del 50%, modulable en función de una serie de parámetros, como son el alquiler de viviendas protegidas, que tendrán una reducción adicional del 10%; alquiler de viviendas recientemente rehabilitadas, también un 10% o alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años, un 20% de reducción.

Según explica el Mitma, “si un propietario firma un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada reduciendo un 10% la renta del contrato anterior, tendría derecho a una reducción del 90% sobre el rendimiento neto en su declaración”.

El cambio fiscal planteado por el Gobierno incluye también la rebaja de la bonificación que existe a las conocidas como entidades arrendadoras de viviendas. Esta reducción está establecida en el 85% de la cuota del Impuesto de Sociedades. De momento, esta reducción no ha sido establecida, pero parece que podría ser importante. Este régimen afecta a empresas que tienen arrendadas más de ocho viviendas que permanecen alquiladas durante más de tres años.

Uno de los principales objetivos de la que va a ser la Ley de Vivienda es que haya más viviendas en el mercado de alquiler, de manera que la mayor oferta ayude a bajar los precios. Entre las medidas que piensa aplicar el Ejecutivo para lograr este objetivo está el tratamiento fiscal de las viviendas deshabitadas.

El Mitma señala que “se recogerá una definición de vivienda vacía en la regulación del recargo existente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para estimular el uso efectivo del parque, que acompañará a la financiación de programas específicos en el próximo Plan Estatal de acceso a la vivienda”.

Según ha trascendido, las viviendas deshabitadas podrían estar sujetas, pertenezcan a una persona física o jurídica con más de cuatro inmuebles en propiedad, a un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de hasta el 150%, que podrán aplicar los ayuntamientos. Esto hace que sean los consistorios los que tengan que aplicar esta medida y, aunque los beneficiarios del IBI son los propios ayuntamientos, no parece que haya muchos dispuestos a aplicar semejantes incrementos en un tributo.

Ayudas al alquiler

En cuanto a las ayudas al alquiler, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció en el I Foro Urbano de España una ayuda directa para el alquiler de 250 euros mensuales para personas entre 18 y 35 años que tengan unas rentas por ejercicio por debajo de los 23.725 euros, tres veces el IPREM (el indicador público de renta de efectos múltiples). Este bono anual de 3.000 euros se podrá recibir durante dos ejercicios, y en el caso de los hogares vulnerables podrá contar con un añadido de hasta el 40% de su valor. Esta ayuda recuerda a la Renta Básica de Emancipación aprobada por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero y que fue derogada por el PP.

Aunque lo que se sabe hasta ahora es más un esquema con las líneas maestras de lo que va a ser la Ley de Vivienda que un articulado cerrado, ha recibido duras críticas.

Pablo Casado, presidente del Partido Popular. (Foto: Público)

Asipa, la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (que agrupa a grandes propietarios de activos inmobiliarios), ha señalado en un comunicado que las modificaciones legislativas propuestas por el Gobierno son “un paquete de medidas populistas e inconstitucionales, que no solo se ha probado que son contraproducentes ya en otros países, sino que pueden deteriorar de una forma irreparable el desarrollo de esta infraestructura social para las próximas generaciones”.

A juicio de esta asociación, la escasez de oferta de vivienda en alquiler disponible es derivada de procesos administrativos largos e ineficientes en la creación de suelo, «de una fiscalidad ineficiente en el alquiler, o de la falta de vivienda social con millones de metros cuadrados de suelo público parados desde hace décadas y presupuestos públicos para infraestructura de vivienda absolutamente ridículos».

La idea de reservar el 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida también ha sido cuestionada. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), considera que “estas medidas atentan directamente contra la pretensión de crear una mayor oferta de vivienda dedicada tanto al alquiler como a la venta, con el objetivo de paliar la falta de accesibilidad a la misma por parte de los jóvenes”.

El más duro, sin embargo, ha sido el Partido Popular. Su presidente, Pablo Casado, anunció, en juna entrevista en Tele5, que llevará al Tribunal Constitucional la Ley de Vivienda cuando sea aprobada y ha avisado de que no se aplicará en las comunidades autónomas y ayuntamientos en los que gobierna su partido. A su entender, «este intervencionismo es suicida».

Este anuncio es importante en lo que al futuro desarrollo de la Ley se refiere, ya que la mitad de los grandes propietarios a los que hace referencia la norma se encuentran en autonomías o ayuntamientos gobernados por el Partido Popular. Además, el concurso de las comunidades autónomas en la declaración de mercado tensionado es imprescindible.