Peligro de una nueva burbuja inmobiliaria

El Banco Central Europeo (BCE) presentó ayer su informe de estabilidad financiera de noviembre en el que destaca que la recuperación económica en la zona del euro ha reducido los riesgos a corto plazo para la estabilidad financiera relacionados con la pandemia. Sin embargo, advierte que “se están acumulando vulnerabilidades como consecuencia de las valoraciones excesivas en algunos mercados de activos, los niveles elevados de deuda pública y privada y la mayor asunción de riesgos por parte de las entidades no bancaria”. En este sentido, el BCE muestra su preocupación por el incremento del precio de la vivienda y el tirón de las hipotecas.

El documento señala que “los precios de la vivienda en la zona del euro han subido al ritmo más rápido desde 2005 en el segundo trimestre de 2021”, debido a que “se han dado muchos préstamos hipotecarios, algunos con demasiada facilidad porque los tipos de interés son muy bajos”.

El problema es que, según el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, “estas condiciones financieras no van a estar ahí para siempre” por lo que “la pujanza del crédito concedido al sector inmobiliario puede ser un riesgo grave para la estabilidad financiera”, según destaca el informe, que, aunque no lo cita expresamente, llama la atención sobre el peligro de una burbuja financiera.

Correcciones en los precios

Según el análisis desarrollado por el BCE en su informe, se estarían produciendo correcciones en los precios de algunos mercados inmobiliarios y financieros, especialmente en aquellos países en los que las valoraciones ya eran elevadas antes de la pandemia. La institución no cita ningún país en particular, si bien el mercado inmobiliario se está tensionando especialmente en Alemania, Francia y Holanda.

Alemania sería, según el BCE, uno de los países en los que se está tensionando el mercado inmobiliario. (Foto: Google)

A juicio de los analistas del BCE, las dinámicas de los precios de la vivienda y su sobrevaloración han alcanzado ya niveles similares a los observados en el pico previo a la gran crisis financiera de 2007. Asimismo, y aun cuando reconoce que las carteras hipotecarias no han alcanzado los niveles de vulnerabilidad que tenían en los momentos previos a la crisis financiera, en algunos lugares se está acelerando. El BCE señala que “hay varios países donde el crecimiento anual del crédito hipotecario crece ya por encima del 7% y se está acelerando”.

El BCE considera que los riesgos y vulnerabilidades del mercado inmobiliario de la zona euro parecen más leves que en el período previo a la gran crisis de 2007, pero pueden generar riesgos en el medio plazo que requieren vigilancia. En este sentido, pone el foco en que hay países en los que la fortaleza del mercado inmobiliario residencial se está viendo acompañada por una progresiva laxitud en la concesión de créditos.

Luis de Guindos, vicepresidente del BCE. (Foto: Google)

En ningún momento se hacen alusiones específicas a países concretos, pero el informe incluye un cuadro en el que se incluyen las advertencias que el Consejo Europeo de Riesgo Sistémico lanzó en septiembre de 2019 sobre las vulnerabilidades de su mercado inmobiliario. En aquella ocasión, hizo advertencias directas a Francia y Alemania y recomendaciones a Bélgica, Finlandia, Luxemburgo y Holanda, dirigidas a limitar el nivel de apalancamiento hipotecario.

Situación en España

Como se ha comentado, el informe del BCE no hace alusión directa a ningún país a la hora de llamar la atención sobre los problemas detectados en el mercado inmobiliario. En el caso de España, y según los últimos datos oficiales conocidos, se ve una clara tendencia a superar el bajón experimentado como consecuencia de la pandemia, aunque los expertos del sector no consideran que, al menos de momento, haya síntomas de que podría estar formándose una nueva burbuja.

Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, en septiembre se cerraron 53.410 operaciones de venta, su mayor cifra desde abril de 2008, en plena crisis financiera y cuando el sector comenzó a despeñarse después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

Dada la situación vivida el año pasado con la pandemia, la comparación interanual del mercado inmobiliario, que muestra un incremento del 40,6%, no es fiable. No obstante, si se compara con 2019, antes de la pandemia, el incremento es más que notable, pues en septiembre de aquel año se cerraron 38.279 compraventas. Con el avance interanual de septiembre, la compraventa de viviendas encadena siete meses consecutivos de tasas positivas tras las subidas del 32,4% y del 65,9% registradas en marzo y abril, respectivamente, del 107,6% en mayo, del 73,5% en junio, del 53,5% en julio y del 57,9% en agosto.

Los expertos no ven peligro de burbuja inmobiliaria en España. (Foto: Google)

De las 53.410 viviendas vendidas en septiembre, el 79,5% eran de segunda mano (42.477), un 43,6% más que hace un año, y el 20,5% fue obra nueva (10.933), un 30,1% más.

Cabe destacar que el Banco de España no ve señales de alarma en el mercado inmobiliario ni signos de sobrevaloración de la vivienda, pero advierte que los precios han comenzado a subir y podrían hacerlo aún más por el encarecimiento de la mano de obra y los materiales de construcción.

El organismo supervisor considera que, a diferencia de lo que ocurre en algunos países europeos, en España la situación del mercado inmobiliario no se encuentra en una fase preocupante y, aunque el crédito hipotecario nuevo esté creciendo con fuerza en 2021, no se observa una relajación en las condiciones de concesión.

El repunte de las compras en 2021 se estás traduciendo en un aumento de precios del 3,3 % en tasa interanual en el segundo trimestre del año, rompiendo así la tendencia de desaceleración desde principios de 2019, con alzas del 6 % en el segmento de vivienda nueva y del 2,9 % en segunda mano.