Bankia devolverá 25.000 euros entregados a cuenta por una empresa que compró una vivienda que nunca se construyó

El Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Valencia, en su reciente sentencia de 21 de marzo de 2021, ha condenado a Bankia a devolver los 25.200 euros entregados a cuenta por una mercantil para la compraventa de una vivienda que jamás llegó a construirse.

“La base de la responsabilidad del banco reside en que el mismo debería haber vigilado que las cantidades que el adquirente de vivienda entregaba al promotor se avalaban o consignaban en cuenta especial”, informa Rafael Fuentes Castro, letrado que ha asumido la dirección del asunto.

Antecedentes

En octubre de 2004, la mercantil afectada suscribió contrato de promesa de compra de una vivienda a construir sita en Jávea (Alicante) con una entidad promotora-inmobiliaria, por precio de 214.000 euros.

La compradora abonó 18.000 euros a la firma del contrato, 24.368,12 euros a través de un cheque en julio de 2005 y 24 pagos mensuales por importe de 1.200 euros cada uno.

Después de que no le fuese entregada la vivienda en ningún momento, en octubre de 2010, Bankia, entidad bancaria que financió la promoción inmobiliaria, le notificó a la mercantil afectada que procedería a la ejecución hipotecaria.

Bankia (Foto: Economist & Jurist)

Así las cosas, la representación procesal de la sociedad compradora afectada interpone ahora demanda en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, con fundamento en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas,

En cambio, la entidad bancaria demandada se opone a lo anterior en base a los siguientes siete argumentos:

• Resulta inaplicable la aludida Ley 57/1968, dado que no se prueba la finalidad que se pretendía dar a la inversión realizada;
• La línea de garantías suscritas entre Bankia y la promotora tenía por objeto financiar la construcción y no avalar los importes entregados por los compradores;
• La actora no prueba que los importes entregados a la promotora fueran ingresados en una de las cuentas de Bankia;
• La actora no acredita que se comunicara a Bankia las entregas a cuenta;
• Al no indicarse expresamente el concepto al que obedecía cada ingreso, Bankia no fiscalizó ni custodió las cantidades que entregó a la promotora;
• No realizó gestión alguna para recuperar su dinero, a pesar de que desde octubre de 2010 la actora conocía de la falta de entrega del inmueble
• La acción ha caducado.

Pagos acreditados

La Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Valencia, después de reproducir distinta interpretación jurisprudencial aplicable al presente supuesto (SAP de Granada 128/2016, de 20 de mayo; SAP de Cádiz 130/2015, de 9 de septiembre; y STS 272/2016, de 22 de abril), matiza que, aunque la demandante abonó 18.000 euros a la firma del contrato, “no acredita la forma de pago, ni que dicho importe fuera ingresado en la cuenta de la entidad demandada”. En la misma línea, en relación al supuesto cheque entregado en julio de 2005, tampoco acredita la demandante “que fuera ingresado en una cuenta de la demandada”. De hecho, los únicos pagos que efectivamente acredita son 21 adeudos por importe de 1.200 euros cada uno (es decir, 25.200 euros en total) que sí fueron ingresados en una cuenta de Bankia.

Dicho lo anterior, a juicio de la Magistrada-Juez y en aplicación de la doctrina jurisprudencial arriba citada, la demandada únicamente deberá responder de las cantidades que fueron ingresadas en su entidad (25.200 euros), “sin que deba responder de las cantidades entregas en mano, o mediante cheques, cuyo destino no resulta acreditado”.

Peticiones desestimadas

En primer lugar, en relación a la alegación relativa a la no aplicación de la Ley 57/1968, dada la naturaleza especulativa de la compraventa, la Magistrada-Juez informa que la demandada no ha aportado prueba alguna al respecto. Además, señala que el hecho de que la compradora fuera una entidad mercantil, “no obsta para obtener la protección recogida en dicha normativa, si la finalidad, como se alega y no se aporta prueba en contrario, era para uso residencial del administrador”.

En segundo lugar, respecto al retraso desleal por la tardanza en el ejercicio de las acciones, la Magistrada-Juez, ayudándose de lo expuesto en la SAP de Valencia 411/2006, de 12 de noviembre, confirma que “no cabe (…) apreciar abuso ni retraso desleal alguno por parte de la demandante”.

En tercer lugar, en relación a la excepción de caducidad, apunta la Juzgadora que tal petición debe desestimarse por lo previsto en el art. 7 de la reiterada Ley 57/1968: “Los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables”. Consecuencia de ello, no resulta de aplicación el corto plazo de dos años invocado por la parte demandada.

Fallo y valoración

El Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Valencia estima parcialmente la demanda y condena a Bankia a abonar a la demandante la cantidad de 25.200 euros.

Dicha cantidad, de conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, devengará los intereses legales del dinero, desde el momento de la entrega de cada mensualidad hasta el pago. Y los intereses, sólo sobre el principal, del art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, desde la presente resolución.

“La base de la responsabilidad del banco reside en que el mismo debería haber vigilado que las cantidades que el adquirente de vivienda entregaba al promotor se avalaban o consignaban en cuenta especial, al amparo del artículo primero de la meritada ley”, informa Rafael Fuentes Castro, abogado de Varona Legal & Numbers y letrado que ha asumido la dirección técnica del asunto enjuiciado.

Rafael Fuentes Castro (Foto: Economist & Jurist)

“En el presente asunto, en la demanda se sostenía y probaba que el alojamiento iba a ser destinado al uso de vivienda del administrador y socio único de la sociedad y que el fin no era lucrativo pues nuestra representada no se dedica a la compraventa de viviendas ni a ninguna actividad relativa a la especulación inmobiliaria”, agrega el abogado.

“Es el derecho fundamental a la vivienda lo que protege la Ley 57/68 y, por ende, ha de valorarse no tanto la personalidad del adquirente sino el carácter, (especulativo o no) que tenga la adquisición de la vivienda, para estar amparada bajo el paraguas de la Ley”, concluye Fuentes Castro.