Cataluña legisla en sintonía con la rebus sic stantibus: rebaja el 50% de la renta de los negocios cerrados por COVID-19

• El Consejo Ejecutivo ha aprobado un decreto ley que faculta a los titulares de los negocios para iniciar una negociación con los propietarios de los inmuebles para establecer, de mutuo acuerdo, una rebaja del importe de la mensualidad

El Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, ya en su Exposición de motivos subraya la “urgencia de aprobar medidas jurídicas de apoyo a la actividad económica desarrollada en bienes inmuebles arrendados para uso comercial”, así como, de adoptar “una regulación ad hoc en relación con la onerosidad excesiva y sobrevenida de las prestaciones contractuales” que aquellos soportan.

“Reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas”

El novedoso Decreto ley “propone un criterio distributivo de las consecuencias negativas que se derivan de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas para evitar la propagación de la pandemia de la COVID-19” respecto del aprovechamiento material de los inmuebles arrendados para el uso comercial.

“El criterio no se basa en apriorismos o maximalismos, sino en un principio de solidaridad que se traduce en el reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando así el riesgo y evitando hacerlo gravitar sobre una sola de las partes contratantes”, continúa la Exposición de motivos.

“En sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus”

Por tanto, teniendo presente “la excesiva onerosidad de algunas de las prestaciones, el carácter imprevisible e inevitable del riesgo de donde deriva y la necesidad de restablecer el equilibrio contractual, partiendo del principio de conservación del contrato y de acuerdo con las reglas de la buena fe y de la honradez de los tratos, se opta por preservar e incentivar la autonomía de la voluntad y se establecen las reglas legales que se tienen que aplicar si las partes no llegan a un acuerdo”. Así, “se adopta una solución expeditiva en sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus y se evita, al mismo tiempo, el incremento indeseable de la litigiosidad”.

No obstante, se informa que las reglas allí establecidas “afectan exclusivamente al reparto de estas consecuencias negativas”, lo que habilita y compatibiliza con el derecho de las partes a poder acudir al auxilio judicial para ejercer cualquier otra pretensión relativa al contrato.

Modificación de las condiciones del contrato (art. 1)

Ámbito de aplicación: Limitado a los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995.

Causa: Que a raíz de la pandemia de la COVID-19 se decreten por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales.

Consecuencia: La parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.

Reglas aplicables ante la falta de acuerdo entre las partes (art. 2)

Si arrendador y arrendataria no llegan a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento citado anteriormente, se aplicarán las siguientes reglas:

1. a) En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un 50% respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.
2. b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.
3. c) La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de las reducciones previstas por las letras a) y b) de este apartado.
4. d) La parte arrendataria puede exigir a la parte arrendadora que impute total o parcialmente a la obligación de pagar las referidas rentas y otras cantidades debidas que hayan vencido todas las cantidades que eventualmente garanticen el cumplimiento de sus obligaciones, excluidas la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente. La parte arrendataria tiene que reintegrar las garantías objeto de imputación en el plazo de un año contado desde la desaparición de las circunstancias a que hace referencia el art. 1 y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su plazo de duración es inferior.
5. e) En caso de que las medidas previstas a la letra a) se prolonguen más de tres meses en el transcurso de un año a contar desde la entrada en vigor de esta norma, la parte arrendataria puede optar por desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que ocurra esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo notifique de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación.

Efectividad de las medidas

Las posibles reducciones de renta son efectivas a contar desde la fecha del citado requerimiento de modificación de las condiciones contractuales realizado por la parte arrendataria. Además, desde el recibimiento de tal petición, la parte arrendadora deberá abstenerse de emitir factura contra la parte arrendataria por el importe de la renta y otros gastos a cargo de esta hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, si es anterior, hasta la fecha del acuerdo.

Entrada en vigor

Este Decreto ley ha entrado en vigor hoy jueves 22 de octubre de 2020, el mismo día de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.