Comunidad de propietarios: el Supremo se pronuncia sobre el dies a quo para reclamar como acreedor preferente

Los impagos de algunos propietarios a su comunidad son una de las causas más comunes de pleitos y quejas entre vecinos. Y es que una conducta insolidaria o morosa puede hacer peligrar el natural desarrollo de decenas de hogares, amén de endosarles, en muchos casos, la deuda contraída.

Por lo anterior, en 2013, se aprobó la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que vino a modificar la Ley de Propiedad Horizontal, extendiendo el ámbito temporal para reclamar ante impagos de comuneros en aquellos casos en los que la ley entienda que el acreedor es preferente. En concreto, la norma de 2013 declara que se podrán exigir «las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores». Es decir, la comunidad de vecinos podría dirigirse ante el moroso exigiéndole hasta las tres anualidades anteriores impagadas, además de la que está en curso cuando se presenta la demanda, como acreedor preferente, esto es, pudiendo ser cobradas antes si concurren varias deudas contraídas dentro de un mismo límite temporal y legal.

El precepto que habilita esos créditos preferentes es el art. 9.1. de la Ley de Propiedad Horizontal: «Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil»; y el procedimiento judicial para cobrar esa deuda con preferencia es la tercería de mejor dominio.

El Tribunal Supremo, en una reciente sentencia emitida en mayo de 2022, viene a zanjar la cuestión de cuándo sigue operando el plazo para poder atestiguar la existencia de ese crédito preferente en el marco de las relaciones vecinales.

«Concurrían, en su caso, varias deudas con distintos acreedores» (E&J)

El caso: un moroso profesional y reincidente

El deudor, que contrajo un pasivo de 8.279,52€ con su comunidad entre 2006 y 2012, también tenía en curso un procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que concurrían, en su caso, varias deudas con distintos acreedores.

En 2015 la comunidad de propietarios presentó contra el insolvente un procedimiento monitorio reclamando la cantidad ya mencionada. Ante ella, el demandado no compareció, por lo que ya existía un título ejecutivo, al que se le agregaron los intereses, sumando un total de 10.448€ como concepto principal y 3.482€ correspondientes a las costas de ejecución.

Ya en 2017, la comunidad de propietarios interpone demanda de tercería de mejor derecho en la ejecución hipotecaria en la que estaba inmerso el deudor, en la que se solicitaba que se declarase el mejor derecho de la comunidad actora sobre el demandado, al tratarse de un crédito a favor de la comunidad por la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a «las cuotas impagadas de la anualidad en curso y los tres años anteriores, por ser créditos preferentes a los efectos del art. 1923 C.C., conforme a lo establecido en el art. 9 de la LPH».

Tanto la primera instancia como la Audiencia Provincial desestiman la tercería de mejor derecho, alegando que la demanda se presentó en abril de 2017 y la deuda que se pretendía declarar preferente corresponde de los años 2006 a 2012, por lo que no se cumplen los requisitos temporales previstos en el art. 9.1. de la LPH («anualidad en curso y tres años anteriores»).

El ponente de esta sentencia ha sido el registrador de la propiedad Juan María Díaz Fraile (Foto: registradores.org)

El caso llega al Supremo con idéntico resultado

Nos recuerda la Sala Primera que la cuestión que debe plantearse es la relativa a la determinación del momento inicial o dies a quo del período de la «anualidad en curso y los tres años anteriores» a que se extiende el privilegio, cuestión que no se precisa en la ley.

Así, el fallo nos explica que no cabe incluir en la categoría de crédito preferente a todos los créditos vencidos y exigibles a esta comunidad, al estar las cuotas impagadas en el período correspondiente a los años 2006 a 2012, que caen fuera del citado límite temporal, ya que la demanda de tercería se presenta en abril de 2017 y solo quedarían comprendidas las cuotas imputables a la parte vencida en ese momento y la de los tres años inmediatamente anteriores (2014, 2015 y 2016).

Por lo tanto -reflexiona nuestro Alto Tribunal-, ni siquiera el crédito, en este caso, puede ser considerado como preferente (propio del art. 9.1. de LPH), aunque se haya obtenido una sentencia declarativa de la deuda y de condena al pago, si no se solicitó «también en su momento y se obtuvo una declaración judicial de preferencia», remata el fallo.