Consultorio jurídico de la semana (del 16 al 22-08-2021)

Analizamos las principales dudas de todos los operadores jurídicos de la mano de nuestros expertos de Global Economist & Jurist.

1.- CONSULTA: Buenos días, me podrían facilitar legislación aplicable y jurisprudencia relevante para un recurso que tengo que presentar sobre cláusulas abusivas en hipotecas en las que se imponen a mi cliente los gastos de constitución de la hipoteca. Muchas gracias

RESPUESTA: Hola, se podría invocar la infracción de los artículos 89.2, 89.3 u 89.3 letra a) del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en relación con el artículo 82.4 c) del mismo texto legal. También se podría invocar la infracción del artículo 89.3 letra c) de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en relación con el artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido   de   la   Ley   del   Impuesto   sobre   Transmisiones   Patrimoniales   y   Actos   Jurídicos Documentados, en relación con el artículo 82.4 c) TRLGDCU.

Y como jurisprudencia relevante destacamos la STS 705/2015 de 23 de diciembre, STS 550/2000 de 1 de junio, STS 842/2011 de 25 de noviembre. Estas sentencias “consideran, en todo   caso, cláusulas abusivas de los préstamos con garantía hipotecaria concertados con consumidores, aquellas que imponen al consumidor los gastos de constitución de la hipoteca, aquellas que estipulan la atribución en exclusiva al consumidor de los gastos de gestión que no le sean imputables y aquellas que estipulan la atribución en exclusiva al consumidor de los gastos de tramitación y documentación que por ley correspondan al empresario”.

2.- CONSULTA: Una comunidad de vecinos fue condenada al pago de una cantidad y ahora, tras un tiempo, han dejado de pagar la deuda. Quiero interponer demanda contra ellos pero no sé si dirigirme contra cada uno de los vecinos o contra la comunidad. Un saludo

RESPUESTA: Hola, entendemos que sería de aplicación el artículo 22. 1º LPH, el cual establece que “la comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho”, por lo tanto podrá dirigirse bien contra la comunidad de propietarios o bien, subsidiariamente, y en un mismo procedimiento, contra cada uno de los propietarios para que respondan, hasta el límite de su respectiva cuota, por la deuda que tengan pendiente de pago.

3.- CONSULTA: Buenos días, ¿Podrían ayudarme con la forma y requisitos necesario para la aplicación de la Ley de Segunda Oportunidad a un empresario que quiere reiniciar su actividad empresarial? Gracias y un saludo.

RESPUESTA: Hola, el beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho está regulado en el Título XI, Capítulo II del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal. En la sección 1ª de dicho Capítulo se establece el ámbito de aplicación del beneficio de exoneración, en la sección 2ª se especifican los presupuestos de exoneración, en la sección 3ª se recoge el régimen especial de exoneración por la aprobación de un plan de pagos y por último, en la sección 4ª, se disponen los efectos comunes de la exoneración

4.- CONSULTA: Hola, tengo un asunto para el que necesitaría jurisprudencia y legislación en la que apoyar mi pretensión de que el arrendador debe responder por la situación de ruina de un inmueble. Gracias.

RESPUESTA: Buenas, hay jurisprudencia relevante que diferencia los casos en que el estado de ruina se debe a casos fortuitos, fuerza mayor o simple agotamiento de sus elementos estructurales de aquellos en que la ruina se debe a la desatención continuada, de forma que esta desatención produzca el irreversible deterioro del edificio. Para el caso de que el arrendador hubiera dejado de cumplir sus obligaciones de conservación entrarían en juego los artículos 1101 CC en relación con el 1554. 2ª CC y se produciría un incumplimiento contractual.

5.- CONSULTA: Necesito información relativa a los requisitos necesarios para determinar si un inmueble se encuentra en situación de pérdida o ruina económica y dar por resuelto un contrato de arrendamiento. Gracias.

RESPUESTA:  Hola, en la sentencia de la AP de Barcelona 646/2011 de 29 de diciembre se establecen las líneas jurisprudenciales para establecer dicha determinación.

En primer lugar, la mencionada sentencia nos dice que “la determinación de si determinado inmueble ha de considerarse en situación de pérdida o ruina económica ha de hacerse caso por caso y atendiendo a las circunstancias concurrentes” para a continuación indicar los requisitos necesarios para que se produzca la situación de ruina técnica de un inmueble o edificio:

“a) La causa resolutoria concurre con independencia de la causa del deterioro, ya obedezca a causa fortuita o a culpa o negligencia (especialmente, la inactividad del propietario a lo largo del tiempo respecto a las reparaciones necesarias para mantener la finca en estado de uso), configurándose como una causa esencialmente objetiva (salvo en aquellos supuestos en que pudiéramos encontrarnos ante un supuesto de ejercicio abusivo del propio derecho), sin perjuicio en este caso de la acción del arrendatario para obtener la reparación de daños y perjuicios derivados del incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones contractuales.

1. b) Debe existir una diferencia importante entre el estado que tenía la vivienda o el local de negocio al ser arrendado y la que tenga en el momento de ejercitarse la acción, diferencia a peores condiciones debida a averías, deterioro o pérdidas que hagan que se encuentre en ese momento en un estado no apto para el uso al que fue destinado. Sobre este punto conviene recordar que el art. 1562 CC introduce la presunción legal de que la finca se recibió en buen estado al tiempo de arrendarla, salvo prueba en contrario (que correspondería al arrendatario).
2. c) Que se imponga la necesidad de realizar obras (y como necesarias, a cargo del arrendador) para reponer lo arrendado al estado que permita su uso y posesión de acuerdo con lo convenido en la relación arrendaticia. En la ponderación del alcance de las obras que resultan necesarias para configurar el supuesto de ruina económica, ha de recordarse que no es exigible al propietario la realización de obras de reconstrucción o reedificación, que exceden de la obligación que impone el art. 107 TRLAU 1964.
3. d) El alcance e importe de las obras ha de referirse, en principio, a las concretas dependencias cuya Resolución se somete a debate judicial, con abstracción del resto del inmueble, si bien, respecto a la valoración individualizada de las reparaciones , hay que tener también en cuenta aquellas de reparación o reconstrucción que , referidas a los elementos comunes, exija el resto del inmueble, cuyo importe se repercutirá en proporción a las cuotas de participación respectivas de cada bien arrendado, con lo que se solventa de un modo justo y equitativo el reparto del importe de las reparaciones estructurales que abarcan a todo el edificio, en aquellos supuestos en que existan en el mismo varios inmuebles independientes.”