Cristina Vallejo, experta en Derecho Inmobiliario, analiza en ‘E&J’ la situación del mercado de la vivienda residencial

Hace casi dos años que entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, cuya finalidad fundamental era ampliar el mercado del alquiler residencial. Sin embargo, pese a la norma, España continúa teniendo un grave problema en el acceso a la vivienda, lo que ha traído consigo la proliferación de la ocupación ilegal.

“La Ley ha sido un fracaso. Estamos con un mercado inmobiliario a falta de ofertas de alquiler. Lo que hemos conseguido con las carencias de esta norma, como es la dotación de presupuestos, que fue de cero euros, es que las políticas de vivienda no generen viviendas sociales y, por tanto, que el peso por la protección de una vivienda digna esté recayendo ante la propiedad privada que lo que ve son la suspensión de procedimientos y de lanzamientos que están eternizando la recuperación de la posesión. Se está generando más inseguridad jurídica en el mercado inmobiliario”, señala Cristina Vallejo, experta en Derecho Mobiliario, socia fundadora de VPG Abogados y asesora jurídica del Colegio de Administradores de fincas de Barcelona y Lleida.

Vallejo ha sido ponente de un webinar de Economist & Jurist (disponible en la hemeroteca de webinars del medio) en el que ha abordado los últimos cambios que se han introducido en la Ley de Vivienda y cómo han afectado los mismos a la recuperación de la posesión.

Dicha Ley sólo se ha desplegado por completo en una comunidad autónoma, Cataluña, donde se ha declarado el 90% del territorio catalán en zona de mercado de residencia tensionado y se han podido contener los precios del alquiler. “En Cataluña se han podido bajar los precios del alquiler, pero al mismo tiempo se ha reducido la oferta de mercado del alquiler y se ha derivado el modelo de alquiler residencial a alquiler de temporada o arrendamientos de habitaciones, de esta manera se ha eliminado muy sustancialmente la oferta de alquiler”.

Cristina Vallejo señala al respecto que “el propietario huye de un mercado residencial que es excesivamente proteccionista y en el que hay un desequilibrio entre ambas partes, lo cual nunca ayuda al mercado inmobiliario”.

Los procesos de desahucio y los lanzamientos están suspendidos hasta final de año

En este sentido, la experta en Derecho Inmobiliario ha destacado otro aspecto negativo que, junto a la Ley, afectada al mercado inmobiliario: el Real Decreto Ómnibus (1/2025).

Cristina Vallejo advierte del escenario legal que se avecina a partir del 3 de abril para recuperar la posesión en la vía Civil ante el requisito de los MASC que introduce la Ley de Eficiencia. (Imagen: cesión propia)

Ese Real Decreto Ómnibus fue aprobado el pasado 8 de enero y prorroga, por onceava vez, el Decreto Ley 11/2020 que se aprobó ante una situación de vulnerabilidad en consecuencia de la pandemia de Covid-19, y por el que se suspendían los procesos de desahucio y los lanzamientos. Como consecuencia del Real Decreto (RD) Ómnibus, a día de hoy se mantiene esa suspensión hasta el 31 de diciembre de 2025.

“El RD Ómnibus afecta nuevamente de manera negativa al mercado inmobiliario, más si tenemos en cuenta que el Decreto Ley 11/2020 nació en un contexto de Covid, su propio artículo 5 habla de una vulnerabilidad Covid”. “Estas prórrogas han ido haciendo referencia a conflictos en Oriente, la guerra de Ucrania, al incendio de La Palma, la sequía, etc., es decir, exponen motivos para justificar estas prórrogas que en realidad son distintas de lo que es el mercado inmobiliario”.

El despliegue de la Ley en zonas residenciales tensionadas

La Ley por el Derecho a la Vivienda da un concepto estatal de lo que es un “gran tenedor”, señalando al mismo como aquella persona física o jurídica que ostente más de 10 inmuebles de uso residencial urbano; no obstante, la norma también establece la posibilidad de que se particularice este concepto en las zonas de mercado residencial tensionado, por lo que en algunas comunidades autonómicas también existe un concepto de gran tenedor a nivel autonómico.

En esta línea, la experta en Derecho Inmobiliario ha destacado en el webinar, y profundizado en él, en tres resoluciones que han declarado zona residencial tensionada: dos de ellas, en su conjunción, afectan a 271.000 municipios de Cataluña (razón por la cual el 90% de Cataluña se ha declarado zona residencial tensionada), y otra que se ha declarado en el País Vasco (esta última entró en vigor el 31 de enero este año, mientras que las otras dos entraron en vigor en 2024).

“Estas resoluciones implican, en primer lugar, que el concepto de gran tenedor en las zonas tensionadas se particular y se reduce, respecto al concepto estatal, a que una persona física o jurídica que disponga de mínimo 5 viviendas de uso residencial urbano, o más de 1.500 metros cuadrados, en esa zona tensionada, se considerara gran tenedor”. La segunda cuestión que implican estas resoluciones es que “los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos en estas zonas tensionadas no tendrán renta libre entre las partes, sino que tendrán una renta sometida a contención de rentas”.

(Imagen: E&J)

Eliminación de los requisitos de procedibilidad vs. Obligación de los MASC

Cristina Vallejo también ha abordado en el webinar los requisitos de procedibilidad que incorporó la Ley por el Derecho a la Vivienda y que implicaban que para que un gran tenedor pudiera interponer una demanda de recuperación de la posesión primero tenía que acreditar la vulnerabilidad del ocupante, y una vez acredita dicha vulnerabilidad tenía que acudir a un proceso de intermediación previo antes de interponer la demanda.

Sin embargo, esos requisitos de procedibilidad a los que estaban sujetos los gran tenedores, y que les alargaban el proceso en una media de 6 meses hasta que podían interponer la demanda, han sido eliminados por la sentencia del Tribunal Constitucional (núm. 26/2025), de 29 de enero, publicada en el BOE el pasado 28 de febrero y vigente desde este pasado 1 de marzo.

“El Tribunal Constitucional entiende que esos requisitos de exigir a un gran tenedor la acreditación de situación de vulnerabilidad se presenta como excesiva por no resultar comprensible a la luz de una ponderación proporcionada con la finalidad pretendida, que es encontrar una solución habitacional a las personas en situación de vulnerabilidad económica. El TC entiende que es excesivo y desproporcional porque en el mismo proceso ese requisito ya se cumple con el incidente extraordinario de vulnerabilidad que la Ley por el derecho a la Vivienda pone a merced del arrendatario”, explica la experta en Derecho Inmobiliario.

En consecuencia a dicha sentencia, que entró en vigor este 1 de marzo, las demandas de recuperación de la posesión (ya sea por incumplimiento del plazo de pago, desalojo precario, ocupación ilegal o derechos reales inscritos) se pueden presentar directamente sin la obligación de cumplir ningún requisito de procedibilidad.

Sin embargo, este nuevo escenario sin la obligación de los requisitos de procedibilidad para la interposición de demandas va a durar poco, concretamente un mes, ya que el próximo 3 de abril entrará en vigor la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, la cual introduce la obligación de acudir a Mecanismos alternativos de solución de conflictos (MASC) en la vía extrajudicial antes de poder interponer una demanda Civil o Mercantil y acudir a la vía  judicial.

“A partir del 3 de abril, sean pequeños propietarios, gran tenedores, locales de negocio o vivienda, en cualquier proceso para recuperar la posesión van a tener que acudir a un MASC obligatorio como requisito de procedibilidad para que la demanda sea admitida a trámite”, explica Cristina Vallejo, “por suerte, queda fuera el requisito de recobrar la posesión por ocupación ilegal y, por lo tanto, la ocupación en vía Civil en ese proceso que tenemos cautelarísimo del 250.1.4 de Ley, queda excluido de la Ley Orgánica 1/2025; es decir, no van a tener que acudir a los MASC para recuperar la posesión en ese caso en concreto de la ocupación ilegal en la vía Civil. No obstante, en el resto de desahucios sí que van a tener que acudir a los MASC”.