Demanda sobre resolución de contrato de compraventa de inmueble

AL JUZGADO Don _________Procurador de los Tribunales, en representación de Don ? (vendedor), mayor de edad, de estado civil …, vecino de _________, con domicilio en la calle _________ núm _________, según acredito mediante el poder general (o preferible especial) que acompaño para su unión a los autos por copia certificada con devolución del original (o por apoderamiento que se conferirá por comparecencia o según designa de oficio), ante el Juzgado comparezco y, como mejor proceda en derecho,

DIGO: Que en la representación que ostento y con la asistencia letrada del Abogado Don _________, núm. de colegiado _________ formulo DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO (potestativo en ejercicio de la acción de resolución de contrato por incumplimiento) contra Don _ ? (comprador)_ mayor de edad, casado/soltero, de esta vecindad, con domicilio en: ?y con número de teléfono/fax _________, a fin de que se dicte sentencia estimatoria en base a los siguientes:

HECHOS

PRIMERO.

Mi representado, Don _…formalizó el día ?contrato de compraventa de inmueble y constitución de hipoteca con el demandado Don …, sobre un piso situado en …, de esta ciudad que tenía en propiedad mi principal. Los datos registrales del inmueble son los siguientes: … (finca, superficie, orientación, cuota de participación, inscripción y título).Como documento nº UNO adjunto copia de la mencionada escritura de compraventa otorgada ante el Notario de esta ciudad, Don ? citando como original el obrante con el nº … en el Protocolo de dicho Notario.

SEGUNDO. En la estipulación 2ª del contrato de compraventa los contratantes acordaron que el precio de venta de la vivienda fuera de … euros, de los que mi representado confesaba haber recibido del demandado ?antes de la compraventa. En la estipulación 3ª el demandado se obligaba a pagar a mi mandante el resto del precio, o sea la cantidad de …euros, en ?plazos de … euros cada uno, todos ellos mediante la cuenta bancaria que designó, para ser cobrados por mi representado en los 10 primeros días de cada uno de los 36 meses siguientes.

TERCERO. En la cláusula SEXTA BIS del contrato se estableció que el impago de dos o más mensualidades produciría la resolución anticipada del contrato de compraventa. Esta condición resolutoria, por motivos no determinados, no consta en la inscripción de la vivienda, por lo que mi representado promueve juicio ordinario.

CUARTO. En la misma notaría mi mandante entregó las llaves al comprador por lo que cumplió su parte de la obligación contractual.

QUINTO. Durante los 11 primeros meses el mi representado cobró de la cuenta del comprador las cantidades correspondientes. Sin embargo, a partir del 12º plazo, marzo de 2005, fueron devueltos los recibos presentados, en marzo y en abril, por lo que mi mandante envió al comprador el día ? carta certificada en la que le concedía un plazo de 5 días para el pago, de la que se acompaña acuse de recibo, como documento nº DOS.

SEXTO. El demandado no ha contestado a la carta ni ha llamado al teléfono que indica la misma carta, que aparece subrayado en el documento nº DOS.

SÉPTIMO. El día ? mi mandante envió un requerimiento notarial a Don en el que le comunicaba su voluntad de resolver el contrato, ante el incumplimiento de su obligación de pagar el precio de la vivienda. Se acompaña como documento nº TRES acta de requerimiento notarial, citando el original obrante con el nº ? en el Protocolo del Notario de esta ciudad Don …

OCTAVO. Los daños y perjuicios derivan de …/ los evalúa esta parte en … A la cantidad resultante hay que añadir los intereses conforme al art. 1124,2 del Cc.

NOVENO. Por lo expuesto, la cuantía de esta demanda es de … , de acuerdo con la regla nº 2 del art. 251.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. En cuanto a la capacidad de las partes la tienen ambas conforme al art. 6, 1º de la L.E.C.

II. La representación y asistencia procesal se cumplen en el encabezamiento de este escrito al estar mi mandante representado por Procurador y defendido por Abogado, conforme a los arts. 23 y 31.1 de la L.E.C.

III. En cuanto a la competencia objetiva y territorial corresponde a los de Primera Instancia de esta ciudad, donde tiene su domicilio el demandado, conforme a los arts. 45 y 50.1 de la L.E.C.

IV. En cuanto al juicio en que la demanda debe sustanciarse, procede el juicio ordinario conforme al número 2 del art. 249 de la L.E.C., dada su cuantía que excede de 6000 euros, cuantía que se ha determinado conforme al art. 251.2 de la LEC, En cuanto a las reglas del procedimiento, son aplicables los arts. 399 a 436 de la LEC.

V. La legitimación activa la ostenta mi mandante por ser el perjudicado por el incumplimiento del contrato y el art. 1124 C.c. le permite exigir la resolución del contrato ante el incumplimiento adverso.

VI. En cuanto a la legitimación pasiva, la ostenta el demandado dada la pasividad mostrada, que hace patente la falta de intención de cumplir lo pactado.VII. También concurre el requisito previo de haber cumplido mi mandante con su parte de la obligación contractual (STS de 27 de diciembre de 1990, Ar. 10376) y de haber requerido al demandado notificándole la resolución, sin que haya pagado el precio el demandado, ni antes ni después del requerimiento.

VII. Se interpone la presente demanda dentro del plazo que establece el art. 1963 (ó 1964) del C.c.

VIII. FUNDAMENTOS DE DERECHO MATERIALA. La acción ejercitada es la del art 1124 del Código civil al establecer que ?la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los implicados no cumpliere lo que le incumbe?. En este caso el incumplidor es el demandado y por consiguiente el perjudicado puede, conforme al párrafo segundo del mismo artículo, exigir la resolución de la obligación, con resarcimiento de daños y perjuicios.B. La norma general contenida en el art. 1124 C.c. viene completada por el art. 1504 C.c., conforme al cual ?En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término?.

IX.  FUNDAMENTOS DE DERECHO MATERIALA. La acción ejercitada es la del art 1124 del Código civil al establecer que “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los implicados no cumpliere lo que le incumbe”.

A. En este caso el incumplidor es el demandado y por consiguiente el perjudicado puede, conforme al párrafo segundo del mismo artículo, exigir la resolución de la obligación, con resarcimiento de daños y perjuicios.

B. La norma general contenida en el art. 1124 C.c. viene completada por el art. 1504 C.c., conforme al cual “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”.

C. El párrafo final del artículo 1113 del Código civil establece que también será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, en relación con el 1114 del mismo Código que estipula que en las obligaciones condicionales la adquisición de derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos dependerá del acontecimiento que constituya la condición. La condición en este caso era que perdería los derechos sobre la vivienda en caso de no hacer efectivo el precio en los plazos convenidos, luego no habiendo cumplido el demandado dicha condición deberá perder los derechos sobre tal vivienda.

D. El párrafo primero del artículo 1123 del Código civil también dispone que cuando las condiciones tengan por objeto resolver la obligación de dar, los interesados, cumplidas aquellas, deberán restituirse lo que hubieren recibido, en base a lo cual el demandado deberá ser condenado a restituir la vivienda a mi representado.

E. La indemnización de daños y perjuicios se recoge en el art. 1124.2 del C.c. cuando señala que el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Y conforme al art. 1.101 C.c.: «quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.»

JURISPRUDENCIA  STS de 10 de marzo de 1983 (Ar. 1467): «Si bien es cierto que la doctrina de esta Sala exige para la resolución de la compraventa no sólo el incumplimiento de las obligaciones por una de las partes, sino, además, que tal incumplimiento exteriorice la indicada voluntad rebelde al cumplimiento, también lo es que tal rebeldía puede ponerse de manifiesto, entre otros medios, por la prolongada inactividad o pasividad del deudor, frente al puntual cumplimiento de sus obligaciones por la otra parte.» STS de 23 de mayo de 1981 (Ar. 2138): «El requerimiento a que se refiere el art. 1504 tiene el valor de una intimación referida, no al pago del precio, sino a que se allane el comprador a resolver la obligación y a no poner obstáculo a este modo de extinguirla, ya que si tuviera por objeto el pago del precio, no se escogería la resolución del contrato, sino el cumplimiento del mismo.»STS de 27 de febrero de 1999 (Ar. 1417), «…en el requerimiento notarial claramente el vendedor comunica al comprador que opta por la resolución de la compraventa, pero subordinando esta opción al pago de la cantidad adeudada del precio en el plazo de dos días laborables; es esta una postura perfectamente admisible a los efectos resolutorios.»STS de 16 de octubre de 1967 (Ar. 3823): «La resolución del contrato supone la extinción de la relación contraída no sólo para el futuro sino con carácter retroactivo, con la consecuencia de reintegrarse cada contratante sus prestaciones por razón del negocio.» STS de 31 de mayo de 1985 (Ar. 2837): «La resolución por incumplimiento de contrato tiende a cancelar desde un principio los efectos de lo convenido, colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el pacto no se hubiese celebrado, efecto que opera ex tunc y que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya recibido de la otra por razón del vínculo obligacional, lo que significa que la relación se extingue como si nunca hubiese tenido existencia…»

COSTAS. Conforme al art. 394 de la L.E.C., deberán ser impuestas al demandado.

Por lo expuesto,

AL JUZGADO SOLICITO: Que teniendo por presentado este escrito, junto con sus copias y documentos acompañantes se sirva admitirlo, tener por interpuesta demanda de juicio ordinario en ejercicio de la acción de resolución de contrato por incumplimiento contra Don … con domicilio y demás circunstancias expresadas en el encabezamiento y en su día se sirva dictar sentencia por la que SE DECLARE

1º) La resolución del contrato de compraventa del piso situado en la calle …, nº. fecha … entre Don … y Don … formalizado en la escritura pública que se acompaña 2º) Que por consecuencia de esta declaración debe cancelarse la inscripción de dominio a favor del comprador Don….. en el Registro de la Propiedad nº… de…. en relación con el piso objeto de este litigio y efectuar la inscripción a nombre del actor.3º) Que igualmente debe ser cancelada la hipoteca constituida en fecha ante el notario de Don…, nº de su Protocolo, sobre el piso objeto del presente litigio en garantía del precio de la compraventa.

4º Que ambas partes deben reintegrarse en las prestaciones efectuadas por razón de dicho contrato, y en consecuencia

a) Mi representado debe abonar la cantidad de…en concepto de precio recibido a la firma del contrato, descontando la cantidad de ..euros en concepto de daños y perjuicios causados a mi representado

b) El demandado tiene obligación de devolver las llaves del piso para que mi mandante tome posesión del mismo.

c) El demandado debe abonar a mi mandante la parte de los gastos por éste satisfechos a consecuencia de la constitución de la hipoteca sobre el piso objeto de este contrato.Y CONDENE al demandado:

1º) A estar y pasar por las anteriores declaraciones;

2º) A devolver a mi mandante el dominio y posesión del piso el piso objeto de la presente litis;

3º) A realizar todos los actos que sean necesarios hasta lograr la total inscripción registral del piso objeto de este litigio a favor de mi mandante, en el Registro de la Propiedad correspondiente;

4º) Al pago de las costas que genere el presente proceso

Es justicia que pido en …, a … de … de …

...

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