Entra en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal

Hoy, jueves 16 de junio, ha entrado en vigor la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Según se desprende de su preámbulo, son tres los motivos que justifican la urgente y necesaria adopción de las medidas incluidas en la presente normativa:

En primer término, el grave deterioro del parque edificatorio y de la vivienda en particular. En concreto, para que nos hagamos una idea, más de la mitad de los edificios residenciales de nuestro país son anteriores a 1980, el 84% tienen malas calificaciones en consumo energético y un 75% no son accesibles. De hecho, hasta un 40% de los edificios de cuatro o más plantas no dispone, a estas alturas, de ascensor.

“Hasta un 40% de los edificios de cuatro o más plantas no dispone de ascensor”. (Foto: Pexels)

En segundo lugar, la necesidad de que nuestro país responda ágilmente a los retos nacionales y europeos en materia de rehabilitación edificatoria. Así, entre otros cometidos, España debe cumplir con su compromiso adoptado en el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) 2021-2030, que fija un crecimiento de la actividad rehabilitadora de carácter exponencial y sin precedentes en nuestro país.

Más de la mitad de los edificios residenciales de nuestro país son anteriores a 1980

Por último, el tercer motivo que justifica la urgencia y la necesidad de las medidas aquí adoptadas deriva de manera directa de la oportunidad de destinar a corto plazo un importante volumen de recursos en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Principales cambios

Alejándonos de las ayudas e incentivos fiscales previstos en la Ley que buscan fomentar aún más la actividad de rehabilitación edificatoria residencial, la nueva norma incluye determinadas modificaciones en el régimen de las comunidades de propietarios establecida en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, aplicable a las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, estableciendo un régimen de mayoría simple para la realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo.

Asimismo, se establece que el coste de tales obras o actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir los préstamos o financiación que haya sido concedida para tal fin tendrá la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas de preferencia establecidas en el art. 9.1 e) de la LPH.

Además, entre otros cambios, se ha decidido modificar las obligaciones del propietario, a los efectos de incluir la aportación a los mencionados gastos.

Por último, en términos generales, también se introducen modificaciones en el régimen del impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda, mediación y arbitraje.

El moroso, en el punto de mira

Entrando ahora sí en las particularidades de la nueva normativa, Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, reconoce que la repetida reforma legal “va en la buena dirección para dotar de más herramientas a las comunidades de propietarios para combatir el acuciante problema de la morosidad a causa de la crisis sanitaria y ahora de la crisis de Ucrania”.

En particular, por primera vez, “se dota a las comunidades de propietarios de capacidad sancionadora, legitimándolas para que puedan sancionar al moroso privándole del uso de instalaciones y/o elementos comunes que no sean esenciales y para establecer intereses superiores al interés del dinero, siempre y cuando no sean desproporcionados, algo que ya venían admitiendo los tribunales, pero que ahora se legaliza para que no quede duda de la validez de estos pactos”, confiesa el abogado.

Alejandro Fuentes-Lojo, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo. (Foto: Economist & Jurist)

Además, Fuentes-Lojo anuncia que, en idéntico sentido a la regulación catalana de propiedad horizontal, “los intereses moratorios se generarán de forma automática desde el vencimiento del crédito comunitario, no siendo necesario requerimiento previo”. Eso sí, a su juicio, “no queda claro qué mayoría es necesaria para la adopción de acuerdos de esta naturaleza, especialmente respecto de los prohibitivos de la facultad de uso y disfrute, pues se trata de acuerdos de naturaleza estatuaria, y, por tanto, podría entenderse que es necesario el quórum de la unanimidad, lo cual haría absolutamente ineficaz la norma legal en la práctica”. Dicho sea con los debidos respetos, “es un tema que generará problemática, y que se debe a una deficiente técnica legislativa”, añade el letrado.

La norma se queda corta

Por otro lado, “se ha modificado la regulación del proceso monitorio especial de reclamación de deudas comunitarias para hacerlo más ágil, permitiendo que se puedan reclamar deudas futuras a las vencidas en el momento del acuerdo liquidatorio, si bien limitando dicha posibilidad a las que se devenguen hasta el momento de la notificación del acuerdo liquidatorio al moroso”. Pues bien, según el parecer de Fuentes-Lojo, “la norma se queda corta, tendría que haber permitido la acumulación incluso más allá, esto es, por toda la duración del proceso monitorio, tal como se permite en el proceso declarativo ordinario de conformidad con lo dispuesto en el art. 220 de la LEC, en tanto que el Tribunal Supremo (STS 242/2020, de 3 de junio) ha declarado que las deudas comunitarias son «prestaciones periódicas», e incluso durante la fase de ejecución, como ya hacía la redacción originaria del precepto legal”.

En último lugar, el abogado expone la nueva posibilidad de que se puedan reclamar en el monitorio “todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor, pues hasta la fecha eran muchos los tribunales que no venían admitiendo dicha posibilidad por tratarse de un proceso especial y no preverlo de forma expresa”.