Es necesario un informe pericial para dejar de pagar las rentas adeudadas por la Covid

El Juzgado de Primera Instancia N° 1 de San Bartolomé de Tirajana, en la isla de Gran Canaria, ha condenado a los arrendatarios de un negocio a pagar 17.800 euros, más intereses legales, al propietario del local por las rentas dejadas de abonar durante el confinamiento decretado por el Gobierno.

Los hechos juzgados se remontan a septiembre de 2020. El arrendador y los arrendatarios decidieron finiquitar el contrato de manera anticipada porque los inquilinos no podían seguir haciendo frente al pago del alquiler pactado. Además, los arrendatarios tampoco podían hacer frente a la deuda acumulada desde marzo de ese mismo año.

Tras la rescisión del contrato y la devolución de las llaves, el arrendador, ante la imposibilidad de cobrar la deuda, presentó una demanda de reclamación de cantidad por el importe que se le adeudaba. El periodo en que el arrendador dejó de pagar la renta abarca desde marzo a septiembre de 2020, los meses afectados por el confinamiento decretado por el Gobierno durante el primer Estado de Alarma.

Cláusula rebus sic stantibus

La parte demandada pretendía una moderación de la renta en dichos meses como consecuencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, así como subsidiariamente una aplicación de una moratoria o que se dedujera el importe de la fianza.

Calle de Las Palmas de Gran Canaria durante el confinamiento. (Foto: Google)

El tribunal, sin embargo, considera que “en el caso de autos no constan acreditados los requisitos para la aplicación de la citada cláusula rebus sic stantibus”. La sentencia fundamenta esta opinión en que “para que resulte operativa la citada cláusula, resulta preciso que se produzca una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al momento de la firma del contrato, y que dicha alteración produzca, o bien la frustración de la propia finalidad del contrato, o un perjuicio grave y excesivamente oneroso”.

Según la exposición que se hace en la sentencia, el demandado solo ha aportado los apuntes contables de ingresos y gastos de una cuenta corriente, “lo que no es suficiente para justificar que a consecuencia de la crisis del coronavirus se hayan producido pérdidas, y que estas sean de tal entidad que hayan producido consecuencias no solo temporales sino permanentes, y que hayan frustrado la finalidad del contrato”.

Cobros en efectivo

Redundando en esta idea, el juez recuerda que la parte demandada reconoce que los cobros se hacían en efectivo, de forma que los únicos ingresos que constan en la citada cuenta son los que arbitrariamente él mismo decidía. “Por ello, es posible que existieran otras cantidades percibidas que se ingresaran en otra cuenta corriente o que, directamente, no se ingresaran, manteniéndose dichas cantidades en efectivo por la parte demandada”. Este cúmulo de circunstancias hacen que sea imposible conocer con exactitud los ingresos del demandado, ya no solo en el año de la pandemia, sino en años anteriores.

El juez estima que el demandado tenía que haber presentado un informe pericial de un experto. (Foto: E&J)

El juez deja entrever que los ingresos del demandado han podido ser superiores a lo que él mismo declara, lo que “justificaría que se dispusiese de una mayor solvencia que diera lugar a que la eventual reducción de ingresos hubiera sido temporal y no hubiera producido una frustración de la finalidad del contrato”. Teniendo esto en cuenta, colige que “lo razonable es que se hubiera aportado un informe pericial elaborado por un economista o contable que justificase con precisión las pérdidas y sus consecuencias”.

En la sentencia se destaca igualmente que la jurisprudencia más reciente exige, en casos similares, que la parte que pretenda modificar las condiciones económicas del contrato debe acreditar cualitativa y cuantitativamente cómo ha afectado la pandemia a su negocio, mediante la aportación de un dictamen pericial elaborado por un economista que realice una comparativa entre los ingresos, no solo en el año de la pandemia, sino en años anteriores.