Faltan 600.000 viviendas: promotores y economistas piden un pacto político para la construcción desde un marco legal estable

Como ha venido denunciando Economist & Jurist en los últimos meses, el problema de la vivienda se ha convertido en una de las tres preocupaciones de los españoles. Urgen más viviendas y un plan de choque con el apoyo de los principales fuerzas políticas para que dé seguridad jurídica al mercado.

La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) y el Consejo General de Economistas de España (CGE) organizaron este martes una sesión centrada en el análisis de los factores que han llevado al acceso a la vivienda, tanto en alquiler como en propiedad, a una situación complicada —con especial atención a la problemática de la oferta— y en la definición de posibles medidas para introducir mejoras al respecto.

Ángel de la Fuente y Valentín Pich, presidentes de ambas instituciones, cerraron el coloquio con las principales conclusiones del evento. Ha quedado claro que el principal problema del acceso a la vivienda en España es la insuficiencia de oferta, acentuada por la inseguridad jurídica y un marco normativo complejo que desincentiva la inversión.

Los expertos han señalado la necesidad de un acuerdo político para la reforma de la normativa de vivienda: alcanzar un acuerdo entre los principales partidos para modificar la normativa de suelo y vivienda, garantizando estabilidad regulatoria y seguridad jurídica.

Este pacto es clave para atraer inversión, agilizar la promoción de nuevas viviendas y evitar cambios legislativos que generen incertidumbre. Además, debería reorientarse la política de vivienda hacia un menor intervencionismo, facilitando el desarrollo del mercado y mejorando el acceso a la vivienda

Para abordar esta situación, se ha subrayado la necesidad de reformar la Ley de Suelo y agilizar la tramitación urbanística, eliminando bloqueos administrativos que retrasan el desarrollo de nuevas promociones. También han destacado que algunas medidas de control de precios en el alquiler han generado efectos adversos, reduciendo la oferta disponible, por lo que sería recomendable reconsiderar su aplicación y apostar por incentivos fiscales.

Asimismo, se ha insistido en la importancia de atraer inversión privada mediante reglas estables y predecibles. Por último, se ha señalado la necesidad de ampliar el parque de vivienda social y fortalecer la colaboración público-privada para mejorar el acceso a la vivienda de manera sostenible.

Los expertos reclaman seguridad jurídica y estabilidad normativa; evitar los cambios constantes en la legislación urbanística y de vivienda que generan incertidumbre y ahuyentan la inversión privada, asegurando reglas claras y predecibles a largo plazo.

También piden la colaboración público-privada: fomentar mecanismos de cooperación entre el sector público y el privado para incrementar la oferta de vivienda, tanto en propiedad como en alquiler, mediante incentivos y acuerdos estratégicos. Eso ayudaría a ampliar el parque de vivienda social en alquiler, garantizando una distribución equilibrada que evite la concentración en determinados barrios y favorezca la integración social.

Valentín Pich y Ángel de la Fuente han presentado sus conclusiones: hay que reformar la Ley del Suelo y reducir la tasa fiscal de la compra de viviendas. (Imagen: Fedea)

Mejorar la fiscalidad de la compra de vivienda

Entre las propuestas presentadas destaca la reducción de la carga fiscal que soporta la compra de una casa, que según los economistas puede encarecer el precio hasta en un 25%. En la cifra contemplan el IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y las tasas municipales.

Los expertos advierten que esta presión impositiva dificulta que las familias puedan permitirse un piso en propiedad y desincentiva la inversión en promoción inmobiliaria, dificultando que se pueda aumentar la oferta de forma suficiente para aliviar el déficit habitacional. Por ello, insisten en que, reducir estos tributos facilitaría la compra y dinamizaría el mercado, permitiendo una mayor oferta que contribuiría a moderar los precios.

Este debate en profundidad ha contado con la intervención, como ponentes, de Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE); Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid; Jordi Jofre-Monseny, profesor del departamento de Economía de la Universidad de Barcelona (UB); y con la presidenta del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, Marta Vall-llosera.

Déficit de vivienda importante

Diferentes estimaciones apuntan a que actualmente hay un déficit de entre 600.000 y 700.000 viviendas para equilibrar la oferta con la demanda, y las previsiones apuntan a que la cifra seguirá aumentando.

La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) estima que el déficit de viviendas podría alcanzar los 2,74 millones de unidades en 2039 si no se aumentan los niveles actuales de producción.

Según su presidente, Xavier Vilajoana, esta nueva producción debe ser a todos los niveles: vivienda social (por parte de la Administración); vivienda asequible (tanto la AAPP como el sector privado); y vivienda libre (sector privado), y todo ello tanto en compra como en alquiler. El promotor también ha lanzado una propuesta para los ayuntamientos: «Los ayuntamientos tienen 40.000 millones de euros en depósitos, que los tienen bloqueados por la Ley de Haciendas Locales, y son los grandes tenedores de suelo. ¿Por qué no se cambia la Ley de Haciendas Locales para que puedan movilizar ese importe?», ha recalcado.

«Necesitamos triplicar el ritmo de construcción actual si queremos reducir esa falta de vivienda, y para eso es imprescindible atraer la inversión privada y ganar en productividad. Pero las medidas que se están tomando en los últimos son diametralmente opuestas a la consecución de estos objetivos: se está ahuyentado a la inversión privada y no se están realizando los cambios normativos de calado necesarios en el urbanismo para aumentar la oferta de viviendas de todas las tipologías», considera el presidente de APCE.

Los expertos del CGE y de Fedea consideran que el problema central es la insuficiencia de oferta, lo que ha llevado a un aumento en los precios, tanto de compra como de alquiler. (Imagen: E&J)

Por su parte, el economista Jordi Jofre-Monseny abrió la ronda de intervenciones señalando que “España está experimentando una verdadera crisis de acceso a la vivienda. Las políticas de oferta deben jugar un papel clave en el medio y largo plazo, pero es necesario implementar políticas complementarias, especialmente a corto y medio plazo. Hay que aumentar el parque de vivienda social de alquiler y expandir el mercado del alquiler residencial mediante la regulación del alquiler turístico en zonas tensionadas, una fiscalidad más favorable al uso residencial de la vivienda y la reducción de la incertidumbre con un seguro público”, indicaba este experto, “a corto plazo también es necesario incrementar las ayudas al alquiler para los hogares más vulnerables y seguramente sea deseable un control sobre los precios del alquiler que asegure que los precios no crecen sistemáticamente por encima de la inflación en los próximos años”.

En la misma línea, Julián Salcedo comentó que “el problema de la vivienda constituye una emergencia nacional, que terminará condicionando el crecimiento, la competitividad y la necesaria flexibilidad de nuestra economía, además de lastrar el futuro de nuestros jóvenes, con un riesgo cada vez mayor de degenerar en un conflicto social que ninguno deseamos. Por todo ello, se hace imprescindible alcanzar ya un gran pacto nacional por la vivienda. Y, también un pacto entre los dos grandes partidos que garantice la seguridad jurídica para atraer inversión. De ello dependerá el futuro de nuestros jóvenes, de nuestras empresas y del país entero”.

Antes de dar inicio al coloquio, la moderadora, Marta Vall-llossera, compartió una breve reflexión en la que destacó que “el problema de la vivienda es acuciante, y debemos salvar cada una de las barreras con las máximas garantías y seguridad jurídica. Una de ellas es la excesiva demora en la tramitación de licencias. En algunas ciudades, se superan con creces los plazos establecidos legalmente, cuando, por Ley, debe resolverse en tres meses”.

Vall-llossera, quien es presidenta del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, aseguró que es necesario “simplificar la normativa existente y tener una Administración ágil, dotada de los recursos materiales y personales necesarios, para cumplir, en tiempo y forma, con los plazos legales. Esto, sin duda, contribuiría a resolver parte del problema”.

Gran expectación en el debate celebrado en Fedea, donde promotores y constructores han denunciado la falta de viviendas. (Imagen: Fedea)

Las medidas del Gobierno no funcionan

Asimismo, la mayoría de los ponentes advirtieron que algunas de las medidas de intervención en el mercado del alquiler, lejos de solucionar el problema de acceso a la vivienda, han contribuido a reducir la oferta disponible.

En particular, se destacó que la imposición de topes en los precios del alquiler y la declaración de zonas tensionadas han generado un efecto contrario al deseado, ya que los propietarios, ante la disminución de rentabilidad y el aumento del riesgo, han optado por retirar inmuebles del mercado o endurecer los criterios de selección de inquilinos.

Desde esta perspectiva, los expertos alertaron sobre el impacto de estas políticas en las familias más vulnerables, que enfrentan mayores dificultades para acceder a una vivienda en régimen de alquiler debido a la contracción de la oferta y a una mayor selección por parte de los arrendadores.

En este sentido, se ha insistido en que las empresas no pueden asumir todo el peso de la construcción de viviendas sin un marco estable y un mayor respaldo financiero por parte de las administraciones, por lo que se debe multiplicar por cuatro o cinco la inversión en políticas de vivienda si se quiere conseguir un mercado más equilibrado.