Grupo Barceló es condenado a indemnizar con mas de 589.000 euros a un hotel al que rescindió unilateralmente el alquiler en pandemia

El 22 de diciembre de 2023, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Burgos ha dictado sentencia por medio de la cual confirma la dictada en julio de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia 8 de Burgos, declarando contraria a derecho la resolución unilateral llevada a cabo por Grupo Barceló del contrato de arrendamiento del Hotel Almirante Bonifaz a raíz de la situación de fuerza mayor generada por la pandemia, condenando al Grupo hotelero al pago de una indemnización de 589.261,59 euros.

La sentencia estima parcialmente el recurso de apelación de la parte actora reconvenida Almirante Bonifaz S.A. y, también, el recurso de apelación  de la parte demandada reconviniente Barceló Arrendamientos Hoteleros contra esa sentencia de primera instancia lo que hace reducir los 1.176.500 euros mas intereses en conceptos de daños y perjuicios de primera instancia a 589.261,59 euros, con los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, desde la fecha de  la Sentencia apelada.

La cuestión fundamental de la sentencia y su interés más allá de la situación concreta se desprende de la confirmación de la improcedencia de la aplicación automática de una cláusula de fuerza mayor en el supuesto de la pandemia causada por el COVID 19, de suerte que la misma debe ser objeto de interpretación de conformidad con las circunstancias del caso concreto y atendiendo no sólo a un criterio literal, sino a la efectiva voluntad de los contratantes, con especial atención en dicha interpretación a los hechos coetáneos y posteriores de las partes según establece el artículo 1282 del Código Civil, así como a la “base del negocio”, como elemento definidor de la finalidad propia de la relación.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Burgos ha dictado sentencia por medio de la cual confirma la dictada en julio de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia 8 de Burgos (Foto: Archivo)

Poniendo en contexto la cuestión litigiosa, el Grupo Barceló había arrendado en 2019 el Hotel Almirante Bonifaz por un plazo de 25 años con 5 años prorrogables a 10 años de obligado cumplimiento para la explotación del mismo.

Cuando en marzo de 2020 se decreta el estado de alarma, tras mantener las conversaciones con la propiedad (Almirante Bonifaz) a los efectos de aplicar, precisamente, la cláusula rebus sic stantibus y alcanzar un reequilibrio contractual, el Grupo Hotelero procedió al abandono unilateral del Hotel, dejando de un día para otro tanto el edificio como su explotación, todo ello en base en la existencia en el contrato de una cláusula de resolución o desistimiento unilateral en caso de fuerza mayor.

En esta situación, la propiedad interpuso demanda de Juicio Ordinario solicitando la resolución contractual por incumplimiento del Grupo Barceló, en tanto había dejado de pagar la renta y abandonado el hotel y la explotación, solicitando asimismo la indemnización consistente en el pago de la renta correspondiente a los cuatro años restantes del plazo de obligado cumplimiento; así como los daños producidos por el despido de los trabajadores, necesario tras el abandono del hotel y la incapacidad de la propiedad de mantener la explotación.

La arrendataria, por su parte, se opuso a la demanda pretendiendo una interpretación literal y aplicación de la cláusula de resolución contractual por fuerza mayor, defendiendo la posibilidad de optar por la resolución unilateral en cualquier momento en atención a la cláusula contractual. Asimismo, por medio de reconvención y de forma subsidiaria, solicitaba la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para limitar la indemnización solicitada por la propiedad.

El papel de la cláusula rebus

Ante el planteamiento del conflicto, la solución obligaba a la integración de tres figuras que han adquirido gran relevancia a raíz de la excepcional situación de pandemia, la fuerza mayor, la cláusula rebus sic santibus y la resolución contractual.

«La solución obligaba a la integración de tres figuras que han adquirido gran relevancia a raíz de la excepcional situación de pandemia» (Imagen: E&J)

Y en el ejercicio de resolución, la sentencia del Juzgado número 8 ya sentaba el principio de limitación de la aplicación directa de una cláusula de fuerza mayor, rechazando el automático desplazamiento a una de las partes del riesgo de una situación excepcional por la mera incorporación de la cláusula, concluyendo que la interpretación de dicha cláusula, en relación con la situación de pandemia, no puede conducir a permitir la resolución unilateral del contrato con una vigencia de 25 años.

Asimismo, en virtud de la indebida resolución contractual y abandono del hotel, se reconocía la indemnización en las rentas dejadas de percibir durante el periodo de obligado cumplimiento, no reconociendo, sin embargo, el coste de la situación de los trabajadores.

Ante dicha sentencia, la arrendataria alzó recurso de apelación insistiendo en la aplicación literal de la cláusula ante una situación clara de fuerza mayor; solicitando de forma subsidiaria, la limitación de la indemnización por los daños y perjuicios causados.

Por parte de la propiedad, se presentó asimismo recurso de apelación, solicitando el reconocimiento no sólo del pago de las rentas por el tiempo restante de obligado cumplimiento, sino también el coste de la asunción y despido de los trabajadores del hotel.

Reiterada así la cuestión ante la Audiencia Provincial, la presidenta de la Sección y ponente, Arabela García, confirma la instancia argumentando de forma contundente que la mera situación de fuerza mayor y existencia de una cláusula al respecto no puede ser asumida acríticamente sin atender a la naturaleza y circunstancias del contrato; la interpretación de la propia cláusula; y la actuación de las partes.

Así, señala la sentencia que “la naturaleza de contrato, de larga duración, obliga a considerar que sólo los hechos o circunstancias que impidan o dificulten la explotación del hotel bien de forma permanente, o por un tiempo prolongado, facultaría al arrendatario a desistir unilateralmente y de inmediato del contrato, sin indemnizar”.

Más adelante, destaca que  “la interpretación con la cláusula, que no deje el cumplimiento del contrato a la voluntad unilateral de una de una de las partes, supone que únicamente un hecho o circunstancia de fuerza mayor que impida o dificulte la normal explotación del hotel de forma permanente o muy prolongada en el tiempo, puede permitir al arrendatario desistir unilateralmente del contrato. En otro caso, la cláusula no autoriza al desistimiento unilateral al arrendatario del contrato, que siempre podría optar por la suspensión del contrato mientras dure el hecho o circunstancia que impida la explotación del hotel”:

Y finalmente, que “la situación generada por la pandemia por COVID 19 no ha supuesto una imposibilidad permanente, ni prolongada en el tiempo, de explotar el hotel, según se desprende, en primer lugar, de la realidad de que la restricción legal a la actividad duró dos meses y medio y, en segundo lugar, de la realidad de que la situación de pandemia no ha impedido a grupo Barceló realizar su actividad en sus hoteles españoles, que no sólo no han cerrado definitivamente, sino que ha abierto otros nuevos”.

Se ajusta la cantidad indemnizatoria

En esta sentencia que no es firme y que cabe recurso ante el Supremo, se desestima, por tanto, el recurso de Grupo hotelero, confirmando el criterio de primera instancia, es decir, la necesidad de someter la cláusula de fuerza mayor a una interpretación sobre la efectiva voluntad de las partes y la causa económica propia del contrato.

En relación con la indemnización al Grupo, no obstante, si estima parcialmente ambos recursos, tanto el de Grupo Barceló, negando la condición de cláusula penal del periodo de obligado cumplimiento y, por tanto, limitando la indemnización; como el de la propiedad, reconociendo una efectiva satisfacción íntegra de los daños producidos y, en consecuencia, condenando a indemnizar con la mitad del coste del despido de los empleados.

José María Ayala de la Torre, abogado del Estado excedente y socio director de Ayala de la Torre Abogados, y letrado director del procedimiento en defensa de Almirante Bonifaz; y Álvaro Rivero, también abogado del despacho, explican que la sentencia, además de un éxito para la propiedad, resulta de gran interés, toda vez que ante una situación compleja y novedosa, sienta un camino que puede ser de aplicación a una pluralidad  de supuestos que aún se arrastran como consecuencia de la pandemia.

José María Ayala de la Torre, abogado del Estado excedente y socio director de Ayala de la Torre Abogados (Foto: Ayala e la Torre Abogados)

Desde su perspectiva, el punto más destacable de la sentencia, siguiendo una línea ya apreciada en algunas otras sentencias referidas a la situación de pandemia, es la preponderancia que se reconoce en el ordenamiento jurídico a la búsqueda de un equilibrio contractual real, reduciendo el peso de las cláusulas de fuerza mayor que, ya tradicionalmente, eran interpretadas de forma restrictiva (por ejemplo, STS 383/2002 de 30 de abril; o la 597/2012 de 8 de octubre).

Así, ante una situación efectivamente imprevisible; la interpretación global del Código Civil, junto con la interpretación del contrato, debe llevar a procurar evitar la frustración total y definitiva de la finalidad de la relación jurídica, prefiriendo la conservación y conmutatividad del contrato al desplazamiento automático del riesgo a una de las partes, siempre que dicho desplazamiento no fuese claramente delimitado por los contratantes, lo cual debe determinarse de conformidad con las normas propias de la interpretación de los contratos.

Asimismo, indican los abogados que resulta una sentencia interesante en cuanto al reconocimiento del daño en relación con el despido de los trabajadores pues, aunque no lo expresa en tales términos la sentencia, la misma sin duda asume la concepción unitaria del incumplimiento a los efectos de la satisfacción del acreedor, concepción ya reconocida en alguna ocasión por el Tribunal Supremo (por ejemplo STS 638/2013 de 18 de noviembre) y que pone el foco no en el alcance del incumplimiento del deudor, sino en la efectiva satisfacción del acreedor en relación con la “base del negocio”, es decir, con el efectivo interés económico que justifico el contrato.

Y así se desprende de la propia sentencia cuando razonan que: “no es una consecuencia directa de la actuación de la arrendataria, aunque no se puede ignorar que el incumplimiento contractual de la demandada consistente en su unilateral e injustificada decisión de desistir del arrendamiento y la forma sorpresiva en que produjo si ha sido un factor relevante para la decisión de la parte actora de extinguir todos los contratos de los empleados del hotel”.