La compraventa de viviendas en nuda propiedad sube tras la pandemia: ¿qué es y cómo tributa?

Las necesidades económicas se han acentuado tras la pandemia. Muchos jubilados buscan soluciones para recibir ingresos de forma fácil y es ahí donde aparece la figura de la nuda propiedad. En esencia, esta opción permite a las personas de avanzada edad transmitir la propiedad de su casa y a la vez mantener el derecho a seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento.

A la venta de nuda propiedad recurren sobre todo personas que no tienen descendencia directa a quien dejar la vivienda en herencia. Supone una oportunidad para disfrutar en vida de los ingresos derivados de la venta del inmueble.

En esta modalidad de venta se produce un desmembramiento del dominio. Las facultades que lo integran se dividen en dos: derecho de usufructo por un lado y nuda propiedad por otro.

El usufructo concede a la persona la facultad de uso, disfrute y aprovechamiento de un bien ajeno sin alterar su forma ni su sustancia. Está regulado en los arts. 467 a 522 del Código Civil (CC).

Por su parte, el nudo propietario solo podrá disponer de todas las facultades inherentes al dominio cuando se extinga el usufructo. Entre tanto, el nudo propietario únicamente tiene poder para disponer sobre el bien, pero no para el uso, disfrute y aprovechamiento del mismo.

«El legislador considera que en estos casos existe una única operación» (Foto: E&J)

¿Cómo tributa el desmembramiento del dominio?

En los casos en los que el propietario transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo, el adquiriente de la nuda propiedad debe tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). En los casos en los que el bien en cuestión esté afecto a una actividad empresarial o profesional, entraremos en el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El propietario que retiene el usufructo tendrá una ganancia o pérdida patrimonial en su Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la diferencia entre el valor de transmisión y adquisición de la nuda propiedad). Sin embargo, no se produce tributación ni hecho imponible alguno por el hecho de reservar para sí el usufructo vitalicio.

Fiscalidad de la consolidación de dominio en el nudo propietario

A la muerte del usufructuario, el nudo propietario adquiere el pleno dominio del inmueble. Para determinar la fiscalidad de la consolidación de dominio hemos de acudir al Real Decreto 282/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Su artículo 42.2 dispone que, en la consolidación del dominio desmembrado por título oneroso, siempre que la consolidación se produjera por cumplimiento del plazo previsto o por muerte del usufructuario, se exigirá al nudo propietario, por los mismos conceptos y título por los que adquirió, en su día, la nuda propiedad, la liquidación correspondiente a la extinción del usufructo sobre el tanto por ciento por el que no se haya liquidado el impuesto al adquirirse la nuda propiedad (…)

El legislador considera que en estos casos existe una única operación. Quien adquiere primero la nuda propiedad y luego el usufructo de un bien ha de satisfacer el TPO en dos fases (pero no puede hablarse de dos adquisiciones distintas).

La compra-venta de nuda propiedad de inmuebles suele darse entre personas que no se conocen. Sin embargo, existe un supuesto especialmente problemático: aquel en el que el nudo propietario es heredero del usufructuario fallecido. Por ejemplo, un hijo compra a su padre viudo la nuda propiedad de su inmueble. Al fallecer el padre, el hijo se consolida en el domino del inmueble.

Podría pensarse que se trata de una adquisición mortis causa, ya que el hijo adquiere el usufructo a causa del fallecimiento del padre. Esta interpretación va en consonancia con lo dispuesto por el art. 3 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que establece que el hecho imponible del impuesto es la adquisición de bienes y derechos por herencia, legado o cualquier otro título sucesorio.

No obstante, la doctrina mayoritaria señala que, en estos casos, la adquisición del usufructo no es fruto de la herencia sino una transmisión onerosa que debe tributar por la fase del TPO por la que no tributó en su día.