La conflictividad en materia de arrendamientos se disparará en octubre

El Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, estableció un sistema de moratorias del pago de la renta cuyos principales destinatarios eran arrendadores y arrendatarios de locales comerciales. Y en su artículo 1.2 se estableció una fecha de límite de la moratoria: el fin del estado de alarma y las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro, si el impacto económicos creado por el COVID no había permito al negocio recuperarse. El fin de estado de alarma se produjo el 21 de junio de 2020. Por lo que los que se acogieron a la prórroga de hasta cuatro meses, han visto como la moratoria ha acabado irremisiblemente.

No obstante, la situación que motivó la promulgación del citado Decreto Ley se ha reproducido, sin que el Gobierno del Estado ni el Parlamento hayan reaccionado. Por tanto, muchos arrendatarios de locales comerciales afectados por restricciones -bien totales o bien parciales- verán como su moratoria se ha acabado y se tendrán que enfrentar al pago de la renta en los próximos días. Esta inacción legislativa ya ha motivado que muchos arrendatarios hayan optado por judicializar la cuestión solicitando moratorias o reducciones de rentas, complementadas con medidas cautelares. Y previsiblemente el fin de la moratoria y las restricciones de locales motive una avalancha de pleitos buscando una moratoria o reducción de la deuda.

Ayer mismo, día 20 de octubre de 2020, el Govern de la Generalitat, mediante un Decreto Ley, ha aprobado una medida que pretende regular esta situación, previendo un sistema de reducción de rentas a arrendatarios afectados por restricciones de aforo:

• Los arrendatarios afectados por una restricción total del aforo, sólo deberán pagar el 50% de la renta estipulada, mientras dure la restricción. En el caso de restaurantes y cafeterías,
• Los arrendatarios afectados por una restricción parcial, deberán pagar una proporcional de la renta, consistente en una reducción igual al 50% de la parte restringida. Esto es, los locales con restricciones de aforo al 30% tiene una restricción del 70%. Por lo que tiene derecho a una rebaja del 35% (pagar a el 65% de la renta).
• También se aplica a las limitaciones horarias, teniendo en cuenta el horario de atención al público, calculándose proporcionalmente de la misma manera que con la limitación de foro.
• La venta para llevar o el envío a domicilio no se tendrán en cuenta para el cálculo de la renta.
• Se establece que el arrendatario deberá pedir una rebaja de la renta e iniciar una negociación. Si la negociación no llega a buen puerto, se aplicarán las reducciones antes señaladas.

Esta norma, precipitada y seguramente fruto de una reacción a presiones de un sector económico, que en principio nace para evitar conflictividad, puede convertirse en una fuente de la misma. Y es que es muy cuestionable que la Generalitat tenga competencias para regular los precios de los arrendamientos urbanos. Ya el Consell de Garantías Estatutarias y los propios letrados de Parlament cuestionaron la competencia para regular los precios de alquileres de viviendas, a pesar de que la Generalitat tiene competencias en vivienda, por lo que con más razón en alquileres de inmuebles distintos a vivienda puede defenderse su constitucionalidad por invadir competencias estatales. En derecho civil, las comunidades autónomas pueden desarrollar el derecho civil propio -difícil encaje tienen los arrendamientos urbanos en la tradición jurídica catalana -, si bien no pueden invadir competencias exclusivas del Estado, entre ellas, el establecimiento de las bases de las obligaciones contractuales.

Además, la medida legislativa tendrá que pasar el trámite de convalidación por el Parlament, donde seguramente se plantearán las dudas de su constitucionalidad, lo que será una invitación a la conflictividad. Y finalmente la situación puede convertirse en caótica si el Gobierno del Estado decide promulgar su propia norma sobre esta cuestión. Este caos sólo tiene un efecto cierto: conflictividad y más pleitos.