El Pleno del Congreso apruebhttps://revista.economistjurist.es/noticias-juridicas/la-dgrn-avala-la-hipoteca-a-favor-de-acreedores-sin-cuotas/a la Ley de Registro Civil

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) avala el proceso de refinanciación paraconcursal del grupo inmobiliario Reyal Urbis y en una resolución, de 8 de junio de 2011, admite que se puede inscribir una hipoteca colectiva a favor de todos los acreedores sin designación de cuotas.

Se trata de un complejo acuerdo marco de sindicación de sus créditos, unificando sus condiciones financieras, por medio de un pacto de novación, y acordando que la titularidad de la hipoteca sería de tipo colectivo, de forma que tanto su ejecución judicial como su cancelación requería un acuerdo previo de todos los acreedores, a fin de evitar una carrera de ejecuciones.

Esta decisión posibilita evitar la declaración de concurso del grupo inmobiliario, que se ha acogido a la opción que brinda la Ley Concursal (Disposición Adicional 4ª) que avala los acuerdos de refinanciación alcanzados por el deudor con sus acreedores mediante la ampliación del crédito disponible o la modificación de sus obligaciones, con prórroga de su plazo de vencimiento o con nuevas obligaciones que sustituyan a las anteriores, incluyendo, desde la pasada reforma de la norma, el fresh money. Dichos acuerdos han de responder a un plan de viabilidad que permita la continuidad de la actividad del deudor en el corto y el medio plazo.

El problema es que los activos inmobiliarios que podía ofrecer Reyal Urbis a sus acreedores para cubrir la garantía de la total deuda bancaria tenían una valoración inferior al nominal de tal deuda. Por ello, era preciso buscar una fórmula jurídica que permitiera que aquellos activos inmobiliarios sirviesen de garantía a todas y cada una de las obligaciones individuales de los distintos acreedores de forma que la reclamación ejecutiva en caso de impago mediante la ejecución de la hipoteca pudiese ejercitarse a favor de cualquier obligación y de cualquier acreedor siempre que en ese momento todavía quedase alguna finca hipotecada sin ejecutar.

Con este objetivo previamente los 46 acreedores llegaron a un complejo acuerdo marco de sindicación de sus créditos, unificando sus condiciones financieras, por medio de un pacto de novación, y acordando que la titularidad de la hipoteca sería de tipo colectivo, de forma que tanto su ejecución judicial como su cancelación requería un acuerdo previo de todos los acreedores, a fin de evitar una «carrera de ejecuciones».

Se suscribió un acuerdo de financiación sindicada a largo plazo novada y refundida por un importe de algo más de 3.400 millones de euros, que fue elevado a público mediante escritura (al que las partes denominan Primer Contrato Modificado y Refundido). El contrato comprendía diversos tramos e instrumentos financieros (acuerdos de reembolso, líneas bilaterales, pagarés, créditos inmobiliarios y sindicados) garantizados con diferentes hipotecas inmobiliarias otorgadas en la misma escritura pública.

Después, acordaron modificar el Primer Contrato para adaptarlo a las previsiones financieras y de generación de tesorería contenidas en un nuevo plan de negocio del deudor y se suscribieron el Acuerdo Marco de Refinanciación y un Segundo Contrato de Novación Modificativa no Extintiva de ciertos contratos de financiación, en el que s se concedieron nuevos tramos de financiación y se adecuó el calendario de amortización al nuevo plan de negocio 2010-2012.

Señala la DGRN que la viabilidad jurídica de esta fórmula, sin embargo, planteaba ciertos interrogantes. El principal problema estribaba en que la regla general en nuestro Derecho en materia de pluralidad de titulares sobre los derechos reales (como la propiedad o la hipoteca) es el de la denominada comunidad romana o por cuotas. Ello quiere decir que cada cotitular dispone de una participación concreta sobre el derecho que la legislación hipotecaria exige que se exprese de forma exacta en el asiento registral. Esa fijación de la cuota sobre el derecho permite que sea cedida o embargada a favor de terceros, sabiendo en todo caso el cesionario o el embargante lo que adquiere.

Sin embargo, por excepción nuestra legislación también admite en algunos casos otro tipo de cotitularidad (la comunidad germánica) que permite que «todos sean titulares del todo» (sociedades de gananciales, comunidades hereditarias, montes en mano común), y al amparo de esta posibilidad se configuró la hipoteca a favor de todos los bancos acreedores de Reyal Urbis, como titularidad colectiva y «en mano común».

La DGRN admite que en este caso la hipoteca se pueda inscribir a favor de todos los acreedores sin designación de cuotas, pues entiende que, dado el carácter accesorio de la hipoteca respecto de las obligaciones garantizadas, la naturaleza de la titularidad de la hipoteca mimetiza la de las obligaciones, y entiende que más allá de las obligaciones parciarias, mancomunadas y solidarias, el moderno tráfico jurídico y económico ha generado otras categorías híbridas o mixtas.

Con esta novedosa resolución la DGRN, respetando estrictamente los principios hipotecarios y las categorías del derecho de obligaciones y de los derechos reales, permite favorecer los acuerdos paraconcursales, maximizando la función de aseguramiento de la garantía hipotecaria, a la que se extrae toda su potencialidad, y confirma el criterio de interpretación mayoritario de estas operaciones por parte de los registradores, que las inscriben en los Registros de la Propiedad desde que estalló la crisis inmobiliaria.

Para la DGRN es un claro ejemplo de la transcendencia económica del Derecho y de las instituciones jurídicas y de cómo un correcto planteamiento jurídico permite garantizar al tiempo la seguridad jurídica con la adaptación a las necesidades del tráfico económico, favoreciendo la continuidad de la actividad de nuestro tejido empresarial en situaciones de crisis cuando, a pesar de las dificultades de tesorería, la empresa es viable en el medio y largo plazo. (Fuente: El Economista)