La rehabilitación energética, otra laguna de la actual Ley de Vivienda: sólo llegó a 30.000 hogares en el 2023

El informe Definición del marco legal deseable para el adecuado impulso de los procesos de rehabilitación energética edificatoria en España, presentado por el Consejo General de Administradores de Fincas (CGCAFE) analiza los problemas más graves que afectan a la rehabilitación. En España se rehabilitan al año entre un 0,11% y un 0,15% de viviendas, y en 2023 solo se han rehabilitado 30.000 viviendas. Con este ritmo de crecimiento anual, en 2030 se habrían rehabilitado en torno a 285.000 viviendas, muy lejos de 1.200.000 viviendas previstas por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para 2030.

Con el desarrollo de la rehabilitación energética se lograría una reducción del consumo en un 50% de los edificios, con una revalorización del precio de los inmuebles de hasta un 20%. Hasta ahora, a pesar del esfuerzo económico realizado a través de los Fondos Next Generation, el incremento del número de viviendas que se rehabilitan cada año solo ha crecido un 10%, lo que supone que, en 2023, se han rehabilitado un total de 30.000 viviendas en toda España.

En España existen 25,7 millones de viviendas, de las cuáles un 42,7% se construyeron antes de 1980 sin ningún tipo de aislamiento, y un 48,3% se edificaron antes de 2007, año en que no se había aprobado el Código de la Edificación. De ellas, anualmente se rehabilita entre un 0,11% a 0,15%, por lo que a este ritmo se necesitarían más de 600 años para rehabilitar este parque inmobiliario.

En palabras de Pablo Abascal, presidente del CGCAFE, “si logramos un mayor incremento de los edificios rehabilitados, estaríamos hablando de una reducción del consumo en un 50% de los edificios, con una revalorización del precio de los inmuebles de hasta un 20%, además de la mejora del conforte al reducir problemas de humedad y el aumento del bienestar térmico”.

Mientras, Peio Mendía, tesorero del CGCAFE, destacó que “la rehabilitación energética debería de ser obligatoria en las comunidades de propietarios, así como una mayor deducción y bonificación en IRPF e IBI por mejora de eficiencia energética, pero también estas deducciones deberían aplicarse en el IRPF sobre los rendimientos del alquiler, sin olvidarnos de la aplicación del tipo reducido de IVA o la creación de la cuenta ahorro energético”. 

El CGCAFE considera que el proceso rehabilitador requiere de una marco legal y ayudas sin cambios constantes, además de impulsar la definición profesional y formación de nuevas figuras profesionales —agente rehabilitador o gestor de comunidades energéticas, entre otras—, y regular, a través de una norma estatal, sus funciones.

Los administradores de fincas presentaron este martes un informe demoledor sobre la rehabilitación energética. (Imagen: CGCAFE)

Antonio Jaume, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Baleares, explicó que una de las propuestas es “el establecimiento de la rehabilitación energética como una obligación para las comunidades de propietarios, sin que se precise el acuerdo de la junta de propietarios para su ejecución y cumplimiento. También debería ser obligatorio constituir un fondo obligatorio con fijación de una cantidad mínima de aportación”.

Lorenzo Viñas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona Lleida, incidió en la necesidad de reformar, en el sentido de las propuestas, el Código Civil Catalán (CCCat), además de simplificar los trámites administrativos de la petición de las subvenciones, actualmente muy complejos. Desde su punto de vista lo ideal sería la “creación de la ventanilla única en los trámites administrativos, que debe tener el soporte de las oficinas de rehabilitación gestionadas por los colegios profesionales implicados en estos procesos: arquitectos, arquitectos técnicos y administradores de fincas, con el fin de favorecer la tramitación de las ayudas”, explico Viñas.

Los administradores y administradoras de fincas colegiados tienen como objetivo trabajar en beneficio de la ciudadanía, y por su actividad profesional conocen, de primera mano, las necesidades en materia de vivienda y rehabilitación energética, por lo que sus propuestas al Gobierno, a los grupos parlamentarios y a las distintas administraciones públicas se basan en un conocimiento profundo de los problemas de los vecinos/as, y consideran que la aprobación por el Gobierno de sus medidas propuestas repercutirán muy favorablemente para anticiparnos a los problemas que surjan en las próximas décadas.

Edificios y propietario que envejecen

Por su parte, Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i. Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, constata que “tenemos un parque de vivienda viejo y que necesita todo tipo de rehabilitación. En el año 2013 en Bruselas informé de que el tema de la rehabilitación energética no era una prioridad en España. Había desahucios masivos por impagos de hipotecas y de alquileres, lo último que le preocupa a un ciudadano español es si tenía problemas con sus ventanas. Al final se han destinado los Fondos Next Generation para algo que aquí no es importante. Sin embargo, como dice este informe, apenas se ha rehabilitado. Hay mucha burocracia para acceder a ellos. El problema es estructural de fachada y de accesibilidad”.

Sobre esta segunda cuestión señala que “España es el país de Europa que más personas viven en pisos. En el norte de Europa no existe porque muchos propietarios viven en su chalet y el planeta es importante. La Fundación Mutua de Propietarios estima en 100.000 personas que están atrapadas en sus casas y no pueden salir. Son personas con problemas de accesibilidad, unos tienen sillas de ruedas, otros tienen dificultades al caminar, y claro está, la gente mayor. Nosotros en un estudio demostramos que solo el 0,6% de los edificios en España son accesibles universalmente, los menores de toda la Unión Europea. Para un stock de 26 millones de viviendas es muy poco rehabilitar 30.000 viviendas”, aclara.

Sergio Nasarre cree que el problema de la accesibilidad de la vivienda se une al de la rehabilitación. (Imagen: cesión propia)

A su juicio “esta es otra laguna derivada de la Ley de Viviendas del 2023, que no ha afrontado el problema real existente sobre rehabilitación energética de las viviendas. Esto viene agravado por la situación económica de los españoles con el sueldo más bajo de Europa y la tasa de paro más grande. La situación no es sencilla porque los bancos sólo avanzan el dinero de esa rehabilitación a comunidades de propietarios solventes, sabiendo que una parte podría financiarse sobre fondos europeos. Las más humildes, que tienen problemas de todo tipo al no tener un administrador de fincas, no se han enterado de dicha convocatoria”.

Para este experto “no es lo mismo rehabilitar los pisos en barrios normales que hacerlo en otros lugares más humildes y con más carencias. Habría que modificar la actual Ley de Vivienda para establecer un sistema más ágil de ayudas y de deducciones fiscales para que realmente pudiera arrancar esta iniciativa. La rehabilitación de estos edificios debe ser integral para mejorar la accesibilidad de muchos ciudadanos vulnerables y, al mismo tiempo, afrontar la mejora energética de los edificios. Nosotros abordaremos en la Cátedra este tema, este jueves en una jornada donde intervendrán un magistrado del Tribunal Supremo, entre otros, y donde hablaremos de vejez, vivienda y robots. La gente se muere sola ante la inacción de las administraciones”.

No hay una regulación clara

Cristina Vallejo, abogada del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (ICAB) y asesora jurídica de los Colegios de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida, señala que según datos del Ayuntamiento de Barcelona los edificios superan los 65 años de vida, menos del 10% se han construido posterior a 1980.

“La rehabilitación de los edificios en una ciudad como Barcelona es básica e imprescindible. Hasta hace unos días se estaba financiando esta rehabilitación energética con los Fondos Next Generation, pero al parecer el Consorcio Metropolitano de Barcelona avisa que no habrá más subvencione de este tipo para rehabilitar estos edificios”.

Cristina Vallejo cree que hay que agilizar los trámites y fomentar incentivos fiscales para mejorar los ratios de rehabilitación de vivienda. (Imagen: cesión propia)

Para Vallejo, esta decisión “abre una nueva situación de inseguridad jurídica. Hay proyectos en marcha, otros ya habían hecho derrama para que el arquitecto se pusiera manos a la obra; son proyectos de mucha burocracia donde hay que poner de acuerdo a toda la comunidad de propietarios mediante derramas de sus cuotas en proyectos que son de 200.000 euros, y con subvenciones importantes pueden reducir hasta la mitad de coste, pero implica que cada propietario lo financie con 15.000 euros desde financiación bancaria. No es sencillo financiar un proyecto de este tipo”.

Esta abogada también asesora a comunidades de propietarios en estos temas: “El papeleo puede ser de 8 meses y no es sencillo poner de acuerdo a todos los vecinos. Si se cierra el grifo de los Fondos Next Generation hay asuntos que no podrán salir y eso genera un perjuicio para los propietarios. Es un problema parecido al que pasa por la construcción, se quiere que haya viviendas sociales, pero se tarda cerca de un año en dar esa licencia para construir. Las administraciones tienen que ser más agiles, un plazo de licencia razonable seria de tres meses para poder construir y así, dentro de ese periodo del año, está el edificio construido”.

Esta experta recuerda que la vivienda es una de las principales preocupaciones de los ciudadanos en estos momentos, “la sobrerregulación que estamos viendo lo único que está haciendo es asfixiar a los propietarios de estos bienes inmobiliarios y, en cambio, la propiedad que quiere menos burocracia para construir y para reformar sus beneficios no puede afrontar este tipo de cuestiones. Hay que ayudar más y mejor a los propietarios en estos proyectos de rehabilitación y en la propia accesibilidad de las viviendas porque la gente ya se hace mayor. La rehabilitación energética bien hecha puede reducir el consumo a la mitad de los suministros. Faltan políticas eficientes relacionadas con la vivienda”.