La subrogación hipotecaria acreedora en 6 pasos

Coloquialmente, podríamos decir que una subrogación es que alguien asuma la posición de otro en una obligación. Si a lo anterior le sumamos el apellido “hipotecaria”, el escenario se acota a la modificación o novación sobre alguno de los factores de un préstamo hipotecario: sujetos, objeto o contenido. Y, por último, si a la subrogación hipotecaria le añadimos la expresión “acreedora”, restringimos aquel cambio de posición a las figuras de las entidades financieras o bancarias.

Tal y como establece la exposición de motivos de la Ley que lo regula (Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios), tal mecanismo fue creado para proteger y facilitar a los ciudadanos el acceso al beneficio que supone el descenso de los tipos de interés que actúan en el mercado hipotecario.

La subrogación hipotecaria acreedora lleva consigo unas ventajas y unos inconvenientes. En particular, por un lado, lo habitual es que el deudor obtenga una mejora en las condiciones de su préstamo, aprovechándose así de los productos que le pueden ofrecer otras entidades, sin necesidad de cancelar aquél o formalizar uno nuevo. Así, se podrá beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en un nuevo pago de impuestos. En cambio, por otro lado, la citada operación llevará implícitos el abono de una serie de gastos, tales como la notaría, el registro y una comisión de subrogación.

El proceso en 6 pasos

1.- En primer lugar, recuerda la normativa arriba citada que el deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora originaria, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, de conformidad a lo dispuesto en el art. 1211 del Código Civil.

2.- Dicho lo anterior, el verdadero inicio lo debemos fijar en la presentación de la oferta vinculante que realiza la entidad que está dispuesta subrogarse. Allí constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.

Según el art. 23.5 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, la oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a 14 días naturales desde su fecha de entrega.

3.- Tras ello, la conformidad y aceptación del deudor con la oferta vinculante implicará la autorización para que la entidad oferente le solicite la entrega a la entidad acreedora, en un plazo máximo de 7 días naturales, de la certificación del importe del saldo pendiente del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.

4.- Ejecutada tal entrega y durante los próximos 15 días naturales a tal fecha, la entidad acreedora originaria podrá ofrecer al deudor una modificación in extremis de las condiciones de su préstamo. Si aquella iguala o mejora la oferta, la subrogación se paraliza.

5.- Si durante el citado periodo el deudor no ha formalizado con la entidad acreedora originaria una posible novación modificativa del préstamo hipotecario, ahora sí, podrá otorgarse la escritura de subrogación.

Con esta escritura, la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca y transfiere a la antigua el importe correspondiente al capital pendiente, así como los intereses y comisiones devengados y no satisfechos.

6.- En ningún caso, la entidad acreedora originaria podrá negarse a recibir el anterior pago. Aun así, en caso de discrepancia en relación a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez competente para conocer del procedimiento de ejecución, a petición de cualquiera de las dos entidades afectadas, citará a éstas, dentro del plazo de 8 días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los 3 días siguientes, lo que estime procedente.

El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.