Los arrendadores no tienen que tributar por las rebajas de alquiler pactadas a razón del COVID-19

A juicio del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC), los arrendadores no tendrán que tributar por las reducciones de rentas acordadas en un contrato de arrendamiento de local de negocio por causas de las restricciones adoptadas por el Gobierno para hacer frente a la crisis sanitaria del COVID-19.

Asimismo, los arrendatarios deberían también poder reducir de inmediato sus pérdidas en los ejercicios afectados por el COVID-19.

«La Resolución del ICAC de 19 de febrero de 2021 viene a dar un poco de oxígeno a arrendadores y arrendatarios de inmuebles afectados por la pandemia».

Consulta

El ICAC, Organismo Autónomo adscrito al Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, así lo entiende en una consulta publicada el pasado 19 de febrero de 2021.

En concreto, la consultante preguntaba si aquellos descuentos o rebajas debían calificarse a efectos contables como un incentivo al arrendamiento (lo que provocaría diferir la reducción o rebaja en el periodo remanente del contrato), o en cambio debían considerarse rentas contingentes negativas e imputarse, de forma íntegra, a la cuenta de pérdidas y ganancias a medida que se devengue la correspondiente mensualidad.

Pues bien, según el preámbulo (II) del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para la economía, la propia Ley de Arrendamientos Urbanos “no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas”. Igualmente, si acudimos a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, “tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes”.

La consultante preguntaba si aquellos descuentos o rebajas debían calificarse a efectos contables como un incentivo al arrendamiento (Foto: Economist & Jurist)

Asimismo, continúa el preámbulo declarando que, ante esta situación extraordinaria, “procede prever una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus, de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”. En cambio, la medida expresa que se adopta en la parte dispositiva de la norma solo afecta a la moratoria en el pago, pero en ningún caso a la reducción de cuotas.

Por tanto, según el ICAC, de lo anterior cabría inferir que la intención del legislador ha sido considerar que la reducción unilateral de cuotas “no tendría amparo en la cláusula rebus sic stantibus y, en todo caso, requeriría del acuerdo expreso del arrendador”.

Así, después de reproducir el párrafo segundo del apartado 2 de la Norma de Registro y Valoración 8ª (arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar) del Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad y el apartado 3.2 del Marco Conceptual de la Contabilidad del mismo cuerpo normativo, el ICAC confirma que en los supuestos en los que el contrato de arrendamiento sí incluyese expresamente una cláusula sobre la posibilidad de rebajar las cuotas en cosas de caídas o cierre de la actividad impuesta por una disposición normativa, “la reducción en el pago y el cobro en el arrendatario y arrendador, respectivamente, es claro que deberá tratarse como una renta contingente”.

En cambio, en ausencia de tal previsión expresa, el ICAC entiende que, en la presente situación inédita provocada por el COVID-19, cuando arrendatario y arrendador hayan pactado reducir las rentas, “cabría optar por considerar que el hecho económico desencadenante de la disminución en el precio de la cesión del derecho de uso no guarda relación con los ejercicios posteriores, sino con la situación económica actual, circunstancia que llevaría a no calificar dicho pacto como un incentivo al arrendamiento sino como un ajuste temporal de la renta a la situación económica sobrevenida y otorgarle, en consecuencia, el tratamiento previsto para las rentas contingentes”.

Asociación Española de Asesores Fiscales

Fruto de la anterior conclusión, desde la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF) anuncian que, “los arrendadores y arrendatarios pueden respirar hoy un poco más tranquilos. Y es que además del sufrimiento que les ha provocado la pandemia, han tenido que soportar un dolor de cabeza adicional cuando sus asesores y auditores les explicaron que las condonaciones o reducciones de alquiler que habían pactado a causa de la COVID-19 no supondrían, como pensaban, un menor ingreso (para los arrendadores) y un menor gasto (en el caso de los arrendatarios), sino que su efecto habría que distribuirlo en el resto de los años del contrato”.

La propuesta de la AEDAF era clara: los ingresos de la arrendadora de 2020 debían reducirse de inmediato y no tributar por un ingreso que no se había recibido y el arrendatario también debía reducirse de inmediato sus pérdidas en estos ejercicios.

En la misma línea, advierten desde la Asociación que, como durante el 2020 el ICAC no publicó la esperada consulta, “muchas empresas cerraron sus cuentas con unas cifras más altas de ingresos y de gastos que las realmente acordadas”. En cambio, ahora, tras la publicación de la respuesta a la reiterada consulta, “las empresas arrendadoras y arrendatarias afectadas podrán rehacer sus contabilidades y el cierre del ejercicio 2020 para incorporar esta consideración en sus cuentas”.

Cuatrecasas

Por su parte, Meritxell Yus, responsable de la Práctica de Tributación Indirecta de Cuatrecasas (Barcelona) reseña que “la Resolución del ICAC de 19 de febrero de 2021 viene a dar un poco de oxígeno a arrendadores y arrendatarios de inmuebles afectados por la pandemia”.

Meritxell Yus (FUENTE: Cuatrecasas)

“En aquellos casos en los que ambos hayan acordado una carencia de rentas podrán optar por no periodificarlas. Con ello el arrendador podrá no contabilizar un ingreso por estas rentas condonadas y no cobradas (y por lo tanto no deberá tributar por las mismas), y el arrendatario podrá no contabilizar un gasto por las mismas”, previene la Socia de Cuatrecasas.