El Tribunal Supremo impide que los bancos puedan desahuciar cuando los impagos sean inferiores a un año.

El Tribunal Supremo en su Sala Primera ha establecido los efectos que se derivan de la nulidad de las llamadas claúsulas de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, en la misma línea que el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea.

Para la protección al consumidor, han establecido por unanimidad, las bases de aplicación de estos vencimientos, así como que debe tenerse en cuenta la ley 5/2019. Esto, supone que los beneficios de la última reforma se amplían y que ahora podrán aplicarse a aquellos vencimientos abiertos después de 2013 y los tribunales no podrán admitir desahucios cuyo impago sea inferior a 12 meses.

Esta resolución ha optado por una protección reforzada mucha más amplia de la establecido por el TJUE. Así, los magistrados manifiestan que la nulidad total que estableció Europa enfrentaba al consumidor a unas consecuencias totalmente perjudiciales, ya que les obligaba a devolver la totalidad del saldo activo del préstamo, el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa o la pérdida de las ventajas que legalmente estaban previstas para la ejecución de una hipoteca.

Para evitar esto, desde Europa con el TJUE, se constituyó que dicha cláusula sea sustituida por la disposición legal que se dictó en 2013, permitiendo a la banca poder ejecutar un préstamo de hipoteca con al menos un mínimo de tres cuotas impagadas. Haciendo que el fallo europeo colaborase al respaldo de iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria con la tercera cuota impagada.

A pesar de ello, la Sala del TS ha sido más racional, debido al momento presente, de tener en cuenta la Ley 5/2019. Debido principalmente a que es una norma mucho más beneficiosa ya que modifica los mínimos legales para que el banco pueda declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca. Suponiendo un beneficio mejorado para el consumidor. En su artículo 24 la citada norma regula aquellas consecuencias de la mora del prestatario siendo éstas diferentes según cuándo se originen del préstamo.

Así, en la primera mitad entrará en juego si existe incumplimiento de pago de más de 3% y supongan un impago de 12 cuotas. En tanto que, en la segunda mitad de dicho incumplimiento tendrá que ser del 7% de la cuantía.

A tener en cuenta

Esta sentencia también aporta otros puntos de vista sobre los procedimientos en curso de ejecuciones hipotecarias.  Así, en los procedimientos en los que el préstamo en cuestión se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la ley de 2013, (en la que se reconocen tres meses de impago para solicitar el desahucio), procederán a ser sobreseídos sin más trámite.

En aquellos procesos cuyo préstamo se dio por vencido con posterioridad de la entrada en vigor de dicha ley, en caso de que el incumplimiento no reúna los requisitos de proporcionalidad y gravedad que se exigen, tendrán que ser sobreseídos. No se aplicaría en caso de ser incumplimiento grave.

Además, hay que destacar que no se debe impedir una nueva demanda ejecutiva por el sobreseimiento de los procesos que se base en la aplicación de la ley de 2019. De modo que podrán reabrirse de acuerdo con los plazos impago que se indica en la nueva norma, refiriéndose a los 12 meses de deuda.

Con esta Sentencia, el tribunal intenta resolver algunas de las cuestiones que se suscitó en sus últimos fallos sobre el tema de vencimiento anticipado por parte de TJUE, como por ejemplo las consecuencias que tendría el hipotecado si un juez declara abusiva y nula dicha cláusula.

El TJUE en su sentencia de julio de este año fallo que será el consumidor quién decidirá que se archive el procedimiento y se declare la nulidad de vencimiento anticipado. El Supremo según su criterio entiende que lo más beneficioso para el consumidor es que los contratos en discusión pasen a regirse por los criterios de la nueva ley hipotecaria. Ya que considera que el «préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (banco). De este modo, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato