Medida de protección en materia de alquiler como consecuencia del Covid-19: prórroga extraordinaria de contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Como consecuencia de la situación de vulnerabilidad económica y social derivada de la crisis sanitaria ocasionada por la Covid-19, se han implementado, con el interés de paliar sus efectos, una seria de medidas, de carácter transitorio, de protección en materia de alquiler.

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo  , por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la Covid-19, establece en su artículo 2 la llamada prórroga extraordinaria de contratos de arrendamientos de vivienda habitual.

Podrán acogerse a dicha prórroga aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual, sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya prórroga obligatoria, establecida en el artículo 9.1, o prorroga tácita establecida en el artículo 10.1, tuviese su vencimiento durante el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2020 y el 31 de enero de 2021, plazo que ha ido siendo ampliado, como consecuencia de la evolución de la pandemia,  en una primera ocasión por la Disposición Final Novena del Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio,  de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto de la Covid-19 en los ámbitos de transportes y vivienda, que extendió la posibilidad de solicitar la prórroga extraordinaria, hasta el 30 de septiembre, siendo nuevamente ampliado, hasta el 31 de enero de 2021, por el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre  , de medidas sociales en defensa del empleo.

La solicitud de la prórroga extraordinaria, por un periodo máximo de 6 meses, corresponde al arrendatario.

No se exige al arrendatario el cumplimiento de criterios de vulnerabilidad económica o social, así como ninguna otra condición subjetiva.

El arrendador, con independencia de ser o no gran tenedor, vendrá obligado a la aceptación de la solicitud, salvo que las partes hubieran convenido fijar diferentes términos.

Durante la prórroga, máxima de 6 meses, seguirán siendo de aplicación las condiciones y términos que estuvieran establecidos en el contrato en vigor.

A pesar de tratarse de una medida que pretende dar respuesta a una situación de excepcionalidad, no se incluye mención alguna a otras situaciones diferenciadas que coexisten en el mercado inmobiliario actual, tal y como son aquellos contratos de arrendamiento, de vivienda habitual, celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995, que durante el periodo previsto para la solicitud de la prórroga extraordinaria, pudieran finalizar prorrogas, por ejemplo, en supuestos de subrogación previstas en Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como adolece de mención alguna, a contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se encuentran en situación de tácita reconducción, al amparo de lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil. No parece claro la interpretación extensiva a dichos supuestos teniendo en consideración la literalidad del artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

La Disposición Final Cuarta del  Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre  , de medidas sociales en defensa del empleo, introduce, de forma expresa, como excepción a la facultad de solicitud de la prórroga extraordinaria por parte del arrendatario, el supuesto de que el propietario, persona física, comunique, en los términos previstos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, la resolución del contrato, motivada por necesidad de ocupación de la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Sobre el autor: Macarena Redondo es Abogada de Legálitas.