Nuevas medidas adoptadas por el Gobierno en materia de alquileres

El 22 de diciembre de 2020 se han promulgado dos Reales Decretos, concretamente el 35/2020 y el 37/2020, a través de los cuales se adoptan un paquete de medidas para hacer frente a la crisis generada por el Covid y las restricciones de actividad derivadas del estado de alarma decretado por el R.D.  926/2020, de 25 de octubre, que, entre otras, afectan a arrendamientos y situaciones ocupacionales.

Los arrendamientos de locales

El primer paquete de medidas (RDL 35/2020) afecta a los arrendamientos de inmuebles con un uso distinto del de vivienda, que en su gran mayoría son los locales cometidos a la LAU. El Real Decreto prevé un sistema de moratoria/reducción de rentas para una serie de contratos, tal y como se detalla a continuación.

Las medidas sólo afectan a los arrendamientos en que el arrendador sea una empresa, una entidad pública y/o una persona física gran tenedor (10 inmuebles o inmuebles que superen 1500 metros cuadrados). Esto es, si el arrendador es una persona física no gran tenedor, no existirá la posibilidad de acogerse a las medidas

Asimismo, es necesario que el arrendatario sea un autónomo y/o una PYME. Para el autónomo será exigible que esté dado de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma y que su actividad económica haya quedado suspendida. También podrán acogerse los que, sin tener su actividad suspendida, hayan visto reducida su facturación un 75% en el mes anterior en relación con la media del trimestre.  Para la PYME será exigible que cumpla con los requisitos del artículo 257.1 LSC (menos de 4MM de partidas de activo de Balance, INCF que no supere los 8 MM euros y número de trabajadores inferior a 50) y que su actividad haya quedado suspendida o que sus ingresos hayan bajado el 75%, como en el caso de los autónomos. La acreditación de estos requisitos se hará

• (i) mediante una declaración responsable en la que se haga constar la reducción del 75% de la facturación, quedando a disposición del arrendador los libros contables para acreditar la realidad de lo manifestado; y
• (ii) la suspensión de actividad se acreditará mediante certificado de la AEAT de cese de actividad.

Las medidas previstas son

• (i) una reducción del 50% de la renta que durará mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, con un máximo de 4 meses; o
• (ii) una moratoria de la renta con la misma duración que en el caso de reducción, a abonar de manera prorrateada cuando se rehabilite el pago de la renta y hasta el fin del contrato. Los gastos, en cambio, no se verán afectados ni por la reducción ni por la prórroga.

Estas medidas operan en defecto de pacto. No obstante, si existe ya un pacto que sólo afecta a una parte del periodo que comprende el estado de alarma, la parte arrendataria se podrá acoger a estas medidas para el periodo no comprendido en el pacto por lo que quede del estado de alarma y sus prorrogas.

Para acogerse a las medidas hay que hacer una petición al arrendador antes del 31 de enero de 2021. El arrendador, en un plazo de 7 días hábiles, ha de señalar qué opción escoge (reducción de renta o moratoria). Si no contesta, escoge la medida el arrendatario.

No son de aplicación estas medidas cuando el arrendador esté en concurso de acreedores o en probabilidad de insolvencia inminente.

Suspensión de desahucios y otros procedimientos de toma de posesión

El otro paquete de medidas va referido a los procedimientos de desahucio y otros para la recuperación de la posesión (RDL 37/2020).

En cuanto a los procedimientos de desahucio por impago de la renta y/o extinción del plazo del arrendamiento, se prevé la posibilidad de pedir por parte del arrendatario la suspensión del procedimiento. La suspensión debe ser pedida y no se acordará de oficio por el Tribunal. La suspensión durará lo que dure el estado de alarma y sus prórrogas.

Podrán acogerse a esta medida los arrendatarios que estén en situación de vulnerabilidad económica, conforme al artículo 5 RDL 11/2020 que se deberá acreditar con la documentación del artículo 6 RDL 11/2020. Una vez presentada la solicitud con la documentación se dará traslado a los servicios sociales competentes para que emitan informe y el Juez analizará la documentación presentada y el informe de los servicios sociales y decidirá sobre la suspensión.

Se prevé para el caso de que los servicios sociales tarden más de 3 meses, una compensación al arrendador, igual a una renta media y gastos.

También se prevén medidas de posible suspensión para el caso de los desahucios por precario, tutela de derechos reales inscritos e interdictos para recuperar la posesión, en relación a inmuebles titularidad de empresas o personas físicas con más de 10 inmuebles. En este caso se concede al Juez la facultad de acordar la suspensión del lanzamiento hasta la finalización del estado de alarma.

La suspensión la podrán pedir personas que se encuentren en la vulnerabilidad económica antes descrita, que deberán acreditar ante el Juez. Se dará traslado también a los servicios sociales. Además, deberán acreditar que las personas que ocupen la vivienda sean dependientes, menores de edad o víctimas de violencia sobre la mujer.

No procederá nunca la suspensión en caso de que el inmueble sea la vivienda o segunda residencia de una persona física, cuando siendo de una sociedad esté cedida en alquiler u otro título válido, que la entrada sea consecuencia de un delito, cuando existan indicios racionales que con la ocupación se están efectuando actividades ilícitas, cuando sea vivienda destinada a vivienda social o cuando la ocupación sea posterior al RDL.

Se prevé para el caso de que los servicios sociales tarden más de 3 meses, una compensación al arrendador, igual a una renta media y gastos.

Valoración de las medidas

Las medidas adoptadas en cuanto a los locales son tardías y además lo único que hacen es imponer a determinados propietarios la asunción de una parte del problema, esto es, se hace una socialización de las pérdidas económicas de los sectores afectados por las restricciones de actividad, desnaturalizando el contrato de arrendamiento.

No obstante, son unas medidas con una aplicabilidad compleja, dado que requieren de un cese total de actividad, acreditado mediante certificado de la AEAT, o una rebaja de los ingresos del 75%, lo que dejará fuera de esta medida a muchos arrendatarios y generará muchos conflictos – hay maneras de facturar menos o desviar facturación para rebajar contablemente los ingresos-. Es decir, son medidas en que el asesoramiento jurídico es vital, dado que, dicho sea, llanamente, la falta de un papel puede hacer que la medida no sea aplicable, o se tendrá que controlar muy bien lo que el arrendatario dice en cuanto a los ingresos.

Además, la medida no deja de ser un parche, que sólo ve una parte de la realidad, imponiendo al propietario que asuma las pérdidas de la actividad económica del arrendatario, pero no previendo, por ejemplo, qué pasa en relación a los negocios que con la crisis Covid han aumentado su facturación –donde no se prevé que el propietario pueda aumentar su renta, por ejemplo-. Esto es, se ha sido generoso con el dinero de los demás.

En cuanto a la suspensión de desahucios, estamos ante una regulación muy casuística y llena de excepciones y con la exigencia del cumplimiento de una serie de requisitos que muchos no podrán cumplir y que seguramente tenga como resultado un aumento de la conflictividad. Es decir, es una regulación efectuada para decir que se adoptan medidas de protección para, acto segundo, y por la vía de la letra pequeña, vaciar de contenido las previsiones legales.  Por tanto, una regulación deficiente y por tanto innecesaria que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad.

Y para acabar, esta normativa, en el caso de Catalunya, choca con la aprobada a nivel autonómico. Muchos arrendadores, arrendatarios, operadores jurídicos y jueces van a tener que afrontar una situación de difícil solución: ¿Qué aplicamos, la Ley estatal o la autonómica? No estamos ante una cuestión baladí, porque las medidas son distintas y en muchos casos son contradictorias. Y esto provocará mayor conflictividad y litigiosidad.