Otro juzgado aplica la rebus sic stantibus por intento de acuerdo previo y estar al tanto del pago de las rentas

En el auto 221/2020, de 1 de septiembre, dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barakaldo, la Magistrada-Juez acuerda la adopción de las medidas cautelares inaudita parte solicitadas por el arrendatario de un negocio cerrado por la pandemia, en base a la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”.

En concreto, la parte dispositiva del citado auto establece:

• La suspensión durante la tramitación del proceso de las garantías prestadas por el arrendatario en favor del propietario del local. Asimismo, se prohíbe su ejecución y comunicación a las Entidades Bancarias pertinentes.
• La prohibición de que el propietario del local arrendado interponga acción de desahucio o de reclamación de rentas impagadas durante la tramitación del presente procedimiento.
• El establecimiento de un periodo de carencia en el abono de la renta durante la vigencia del estado de alarma, así como para el supuesto de un nuevo rebrote.
• El establecimiento de una renta de alquiler provisional.
• El establecimiento de una participación provisional en la totalidad de gastos y contribuciones comunes relacionadas con el espacio donde se ubica el negocio, en concreto, un centro comercial.

Pues bien, el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barakaldo llega a las anteriores conclusiones en base a los siguientes seis argumentos:

1.- La actora acredita, mediante la aportación de facturas, encontrarse al corriente del pago de rentas.

2.- La actora acredita haber intentado, sin acuerdo, la negociación previa.

3.- El Código Civil prevé la excepción típica al cumplimiento del contrato los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor. En particular, el propio art. 1105 descarta la responsabilidad por daños cuando el incumplimiento derive de “sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

4.- En relación a la figura de construcción jurisprudencial, la cláusula “rebus sic stantibus” (estando así las cosas), “se entiende que esta expresión completaría la pacta sunt servanda: la idea es que los contratos contienen implícitamente la cláusula de que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias que afecte de manera sustancial a las obligaciones debe llevar a su modificación o resolución”.

Para aplicar la mencionada cláusula deben concurrir los siguientes requisitos:

En primer lugar, es necesario que exista un “cambio imprevisible en las circunstancias que se tuvieron en cuenta al contratar”. Aplicado al caso, es evidente que “la epidemia y sus consecuencias directas como las restricciones impuestas por el Gobierno por el estado de alarma tienen este carácter imprevisto”. De hecho, la imprevisibilidad de la actual pandemia es “mucho menos discutible” que la de otro hecho comparable como es la recesión del 2008.

En segundo lugar, es necesario que exista una “causalidad directa entre esa circunstancia y el incumplimiento”.

En tercer lugar, es necesario que “la alteración provocada sea sustancial”. En este sentido, citando la STS 5/2019, de 9 de enero (Rec. 1364/2016), recuerda que es de aplicación la cláusula “cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato”. En conclusión, entiende la Magistrada-Juez que “no cabe duda de que en muchos contratos la pandemia puede producir una alteración tan grave que rompa el equilibrio contractual, o bien por ser mucho más oneroso el cumplimiento para una parte, o bien porque se ha producido un ‘envilecimiento’ o extraordinaria pérdida de valor de lo recibido”.

5.- En cuanto a la asignación de riesgos en el contrato, “es poco probable que en los contratos vigentes se prevea el riesgo de epidemia”. No obstante, si tal documento atribuyese a una de las partes tales riesgos de caso fortuito o fuerza mayor “parece que no se aplicará la cláusula rebus, circunstancia que no concurre en el presente caso”.

6.- Respecto a los efectos de la aplicación de la reiterada cláusula, estos deberán ser de carácter temporal. Así, hasta que no se evidencien unas consecuencias económicas mayores, “los remedios a aplicar han de ser también de carácter temporal”. En la misma línea, “ninguna de las partes puede en principio solicitar la resolución si no se frustra totalmente la finalidad del contrato, lo que solo sucederá en casos muy excepcionales”, apunta el Auto.

Por tanto, la conclusión es que la modificación provocada por la epidemia actual “consistirá simplemente en la prórroga de los plazos de cumplimiento”. En todo caso, tal posible retraso no tendrá como consecuencia inmediata ni la resolución del contrato (ex art. 1124 CC), ni la reclamación de daños y perjuicios derivada de tal demora (ex art. 1105 CC).