Sujetos de especial vulnerabilidad durante la crisis del COVID 19, parte 4: Arrendatarios.

Los arrendatarios más afectados por la crisis del coronavirus podrán solicitar ayudas transitorias de financiación. En la presente entrega analizaremos los sujetos considerados vulnerables que se mencionan en la normativa confeccionada a propósito del Covid-19 y que se encuentran recogidos en este caso en el Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, por la que se definen los criterios y requisitos de los arrendatarios de vivienda habitual que pueden acceder a las ayudas económicas. Dicha normativa venía amparada por el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, autorizando al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a que, mediante convenio con el Instituto de Crédito Oficial, desarrolle una línea de avales a fin de que las entidades de crédito puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación para hacer frente al alquiler de vivienda habitual de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19

Ya sabemos que la pandemia del Covid-19 está generando consecuencias graves en el ámbito económico y social, y sigue causando estragos en todo el mundo. Incluso el FMI prevé ahora una recesión mundial estimando una contracción del del 3% en 2020 para la economía global, con una caída del 11% en los volúmenes de comercio de bienes y servicios, cuando en enero de este mismo año, proyectaba una expansión global del 3,3%.

Considerando la magnitud del impacto, una de las claves para resistir y garantizar una recuperación más acelerada está en las medidas tomadas por los gobiernos para evitar un colapso económico y sobre todo, esto incluye la puesta en marcha de unos planes financieros para ayudar a los más vulnerables. De hecho, para muchas personas, pagar el alquiler mes a mes siempre ha sido un desafío. Ahora, con la crisis del coronavirus, el asunto se ha convertido en una misión imposible para muchas familias. Hemos sido testigos de las medidas paliativas que se han tomado en otros países con respeto a este asunto, como por ejemplo en Francia, donde se suspendieron los pagos de alquileres y facturas de suministros.

Consecuentemente, España también ha tomado rumbo en esta dirección y ahora se conceden préstamos avalados y subvencionados para los arrendatarios de vivienda habitual, residentes en España, con contrato en vigor, que cumplan con determinados requisitos y que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Criterios que se deben reunir conjuntamente para obtener dichas ayudas:

Que el arrendatario o alguno de los miembros de su familia tiene que encontrarse afectado por una circunstancia que implique una reducción de ingresos, por pasar a estar en situación de desempleo, por estar afectado por un ERTE, por haber reducido su jornada por motivo de cuidados, por cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia o por otras circunstancias similares relacionadas con la actividad laboral que impliquen reducción de ingresos como consecuencia de la situación de crisis del COVID-19.

Se exige conjuntamente que el alquiler más los gastos y suministros básicos del solicitante sea superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Además, el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la ayuda, no debe alcanzar el límite de cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (Iprem), unos 2.689 euros.

Igualmente, indica expresamente la norma que no se puede considerar sujeto de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o cualquiera de su unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Excepto si acredita la no disponibilidad de la misma por causa de separación por ejemplo

De todas formas, la verificación del cumplimiento de las condiciones de elegibilidad de un inquilino vulnerable corresponderá a la Entidad de crédito, pues son éstas entidades que otorgan los préstamos avalados y subvencionados por el Estado, siempre que estén adheridas  a la Línea de Avales de Arrendamiento COVID-19, y el solicitante tiene que acreditar dichos requisitos mediante la documentación necesaria.

La Resolución de 1 de mayo de 2020, de la Secretaría de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana por la que se publica el Convenio con el Instituto de Crédito Oficial, E.P.E., para la gestión de los avales y de la subvención de gastos e intereses por parte del Estado a arrendatarios en la «Línea de avales de arrendamiento COVID-19», establece que pondrá a disposición de las Entidades de crédito adheridas la línea avales por un importe global máximo de mil doscientos millones de euros.

El inquilino vulnerable deberá solicitar el préstamo a la Entidad de crédito antes del 30 de septiembre de 2020, rellenando el modelo de solicitud que figura en el Anexo I de la Orden TMA/378/2020. La cuantía del préstamo podrá alcanzar hasta el 100% del importe de seis mensualidades, con un máximo de 5.400 euros, a razón de un máximo de 900 euros por mensualidad.

Estos préstamos podrán devolverse en un intervalo de seis años sin ningún tipo de interés para el beneficiario, y se formalizan mediante un contrato de préstamo entre el banco y el arrendatario.

La consideración de vulnerabilidad para los arrendatarios se tomó una vez iniciaron arrendatarios agrupados en redes sociales y determinados sindicatos de inquilinos quejas en las redes sociales y su determinación de «simplemente dejar de pagar la renta». En concreto, convocaron al inicio del mes pasado una huelga de alquileres, para presionar al Gobierno a tomar medidas. Ahora bien, conviene recordar que en nuestro Derecho, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus ha generado controversias últimamente, alegándose que esta misma debe conducir a una rebaja de la renta, o incluso a una exoneración del pago de la misma vía suspensión del contrato de arrendamiento.

El Tribunal Supremo, que siempre ha enfatizado el carácter extraordinario de esta cláusula, ha tenido oportunidad de aplicarla como consecuencia de la última crisis económica en la Sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 591/2014, de 15 de octubre; Recurso 2992/2012, que sin embargo no descarta el carácter resolutorio, pero que hace prevalecer el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos en el caso de un contrato de arrendamiento de larga duración, llegando a una solución temporal y justificada en la reducción de la renta, que resulta «ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual». Sin embargo, en estas circunstancias, la cláusula en discusión no justifica una suspensión unilateral del contrato de alquiler que permita al arrendatario simplemente dejar de pagar la renta. Y justamente por motivos como este, ayudar a los arrendatarios vulnerables era necesario.

Sobre el autor: Tomás Pasalodos es Socio fundador del despacho Marin & Pasalodos.
Licenciado en Derecho desde el año 1999, por la Universidad Central de Barcelona, cursó un Máster en Abogados de Empresa en el año 2000 por el Instituto de Estudios Superiores Abat Oliba y Máster en Derecho Laboral y Seguridad Social en el año 2005, por el Centro de Estudios Financieros. Es actualmente Colegiado número 27.997 del Colegio de Abogados de Barcelona, en ejercicio.