Alquiler de locales y oficinas para pymes y autónomos: medidas extraordinarias covid-19

Debido a la situación de pandemia se han paralizado numerosos negocios lo que ha provocado una incapacidad financiera de los mismos para hacer frente al pago de sus obligaciones y una de ellas cómo afrontar el pago de las cuotas de alquiler de sus locales u oficinas aún estando el negocio cerrado y sin generación de ingresos.

Para dar solución a esta problemática, se han configurado una serie de medidas que son muy parecidas a las que se tomaron para los arrendamientos de vivienda habitual. Pero para el alquiler de locales y oficinas el sistema se centra en las moratorias de pago diferenciando entre dos situaciones: arrendador “gran tenedor” o arrendador pequeño propietario.

• Se considera que estamos ante un “gran tenedor” cuando sea una persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, sin contar con garajes ni trasteros, o bien que tenga una superficie construida de más de 1.500 cuadrados.

Si estamos ante un arrendador que sea “gran tenedor”, sus inquilinos tendrán la posibilidad de solicitar hasta el 23 de mayo que se le conceda una moratoria en el pago de su renta que perdure durante el tiempo que se mantenga el estado de alarma y todas sus prórrogas pudiendo ser prorrogada como máximo cuatro meses más, debiendo realizarse dichas prórrogas de una en una. Dicho aplazamiento del pago de su renta no podrá ser sancionado ni con penalizaciones ni con intereses, pero también se prohíbe expresamente que se ejecuten garantías de pago como son los avales bancarios o los seguros de impago de alquiler. Se ofrecerá al inquilino la posibilidad de devolverlo durante los dos años siguientes desde que finalice dicha moratoria.

• Si, por el contrario, estamos ante un arrendador que se considere como pequeño propietario hasta el 23 de mayo se podrá solicitar el «aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario». Además, arrendador e inquilino podrán disponer libremente de la fianza para pagar total o parcialmente alguna de las mensualidades de renta debiendo ser repuesta por el inquilino en un año desde que se celebre el acuerdo o en el plazo que falte para finalizar el contrato de arrendamiento si fuera inferior a un año.

Pero para poder acceder a esta moratoria, debemos cumplir una serie de requisitos. Pues bien, ¿cuáles son estos requisitos que debe reunir el autónomo o pyme para acceder a estas ayudas?

En primer lugar, para que los autónomos puedan acceder a esta moratoria serán necesarios los siguientes requisitos:

• Estar afiliado y en situación de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos de la Seguridad Social o en alguna de las mutualidades sustitutivas del RETA en la fecha en la que se declaró el inicio del estado de alarma, el 14 de marzo.
• Que la actividad económica del empresario quedó suspendida obligatoriamente por el real decreto 463/2020 o por las órdenes dictadas por las autoridades competentes como consecuencia de la pandemia.
• Si la actividad no se vio directamente suspendidas por el Real Decreto el autónomo deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita dicho aplazamiento en un 75% al menos. Todo ello en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Esta minoración de ingresos tendrá que verse reflejada en sus libros contables aportando una declaración responsable donde se visualicen tanto ingresos y gastos para así demostrar la realidad de la situación. Y en segundo lugar, ¿cómo pueden acceder las pymes a esta medida?
• Dos de los requisitos anteriores deben ser cumplidos también en el caso de las pymes que son: Que la actividad económica del empresario quedó suspendida obligatoriamente por el real decreto 463/2020 o por las órdenes dictadas por las autoridades competentes como consecuencia de la pandemia.
• Si la actividad no se vio directamente suspendidas por el Real Decreto el autónomo deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita dicho aplazamiento en un 75% al menos como hemos indicado antes.
• Pero la especialidad en el caso de las pymes se centra en que no superen los límites establecidos en la Ley de Sociedades de Capital debiendo cumplir al menos dos de los siguientes requisitos:
  • Que el total de las partidas del activo no supere los 4 millones de euros
  • Que el importe neto de su cifra de negocios no supere los 8 millones de euros
  • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50 trabajadores.

Como vemos, se deben cumplir una serie de requisitos en función de la tipología de empresario ante el que nos encontramos y es por eso que cabe dar una llamada de atención y recordar: si los inquilinos se benefician de este aplazamiento extraordinario sin cumplir dichos requisitos, son responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir así como de los gastos que se hayan generado para aplicar estas medidas.

Aún así, no olvidemos que siempre existe la posibilidad de que ambas partes (inquilino y arrendador) lleguen a un acuerdo diferente como se hacía antes de que entraran en vigor estas nuevas medidas. Con estas medidas lo que se pretende realmente es otorgar una solución para modular las obligaciones derivadas de los contratos debido a determinadas situaciones imprevisibles e inevitables, excesiva onerosidad de la prestación y buena fe contractual. Todo ello, siendo una medida esencial para paliar las graves consecuencias económicas derivadas de la crisis actual debido a la imposibilidad de los empresarios de hacer frente a sus obligaciones económicas recurrentes sin tener ningún tipo de ingreso.