¿Cómo afectará la situación actual al sector inmobiliario?

La presente crisis ha generado el detonante para poder desarrollar aquellas tendencias que ya se estaban imponiendo antes de la crisis junto con otras nuevas que han aparecido ante este nuevo escenario. Por lo que se está consolidando un sector con una oferta cada vez más profesionalizada y una demanda más exigente en cuanto a búsqueda de producto y servicio.

La manera de trabajar se transformará de manera paulatina ya que el nivel de exigencia del cliente será superior, y para ello las tecnologías tendrán un peso relevante. Pero en un ambiente tan lleno de disrupción digital, inteligencia artificial y big data, las relaciones personales y las habilidades cognitivas cobrarán mayor protagonismo, tanto en la relación con los clientes como en la manera de gestionar nuestros entornos de trabajo.  Las empresas tenderán a dar más valor al capital humano, la formación continuada y las soft skills.

Esta avalancha de tecnología hará resurgir la importancia del contacto personal y las habilidades cognitivas, donde no importará la cantidad o el número de contactos sino la calidad en nuestra aproximación a nuestros clientes. El intermediario tendrá una importancia relevante en materia de asesoramiento global, y algunos elementos de su cadena de valor como la ayuda en la búsqueda de la vivienda o el acompañamiento en las visitas a inmuebles serán fácilmente reemplazables. Pero su valor añadido radicará en la gestión de las emociones del comprador evitando que caiga en sesgos emocionales que le hagan hacer una mala gestión de sus recursos económicos. Tanto si la compra se hace por necesidad o por inversión, el factor emocional de entrar en la vivienda que va a comprar será igualmente necesaria, pero la tecnología permitirá el ahorro de muchas visitas y trámites sin necesidad de moverse de casa.

Cambios en la demanda

El cliente está cambiando tanto en la forma de decidir si prefiere comprar o alquilar, cómo en la búsqueda de los inmuebles y los criterios que utiliza. Un cambio relevante se está dando en el proceso de compra. Hasta hace poco, una persona entraba primero en una fase puramente emocional a la hora de buscar un inmueble. Después de mucho buscar al final encontraba lo que quería y se “enamoraba” de él. Esto genera muchas distorsiones y sesgos cognitivos a la hora de evaluar los aspectos posteriores en el ámbito económico y financiero de la inversión. El asesoramiento independiente tiene que ayudar a esta persona a analizar primero qué endeudamiento es capaz de soportar (fase financiera), a partir de ahí ayudarle a seleccionar un rango de precios al que tiene capacidad de acceder (fase económica), y a partir de ahí se puede permitir ser más selectivo en sus visitas presenciales y enamorarse del inmueble que haga falta siendo mucho más racional y evitando muchos futuros riesgos.

El estar tanto tiempo en casa ha hecho que tengamos tiempo de pensar dónde queremos vivir. Aspectos que antes dábamos importancia, pero no poníamos en valor como disponer de luz natural, balcón, patio interior o disfrutar de un entorno natural, serán criterios muy solicitados a la hora de buscar pisos. Ya había una tendencia de buscar pisos no tan espaciosos pero con zonas comunes (coliving), que considero que se mantendrá ya que viene una nueva generación con un concepto de la propiedad diferente al de generaciones pasadas, donde se valorará más el pago por uso.

Previsiones para el mercado del real estate

En 2008, ante la urgencia de deshacerse de stock las promotoras bajaron los precios. Hoy los promotores no tienen deuda sobre sus suelos, ni financiación con LTV superiores al 80% y gozan en general de una estructura de balance más sólido y un activo de conocimiento más profesionalizado. Por lo que en la obra nueva no habrá mucha bajada, y como mucho se retrasará el inicio hasta que no dispongan de un porcentaje de preventas exigido por las entidades financieras. Estas gozan de mayor solvencia, capacidad de financiar proyectos y de manera adicional disponen de recurso al BCE, por lo que no deberían de entrar en situaciones de pánico de liquidez.

En el residencial de segunda mano, hay menos endeudamiento privado por parte de las familias, el porcentaje de esfuerzo de compra es bajo y se dan buenas condiciones de financiación. Pero habrá incremento de la tasa de desempleo y encontraremos propietarios con necesidad de vender, por lo que habrá bajadas de precios y atonía. Habrá una pronta recuperación de la inversión, pero los compradores de vivienda dependen de la confianza, su situación laboral y sus ahorros, por lo que en sector residencial el impacto será mucho más grande. Se comprará menos y se alquilará mas.

En el alquiler, los fondos build to rent y oportunistas disponen de liquidez para invertir esperando su oportunidad por lo que van a seguir el mercado con mucha atención, pero disponen de tiempo y capacidad de negociación para no pagar sobreprecios. No tiene sentido querer fomentar el alquiler y querer castigar a quien alquila, pero los precios de alquiler no subirán ya que el inversor de este tipo de producto preferirá menor riesgo y mayor demanda aunque que le suponga una rentabilidad mas baja. De todas formas tardaremos algunos meses para ver los efectos del impacto de esta crisis en los precios de alquiler. Los locales comerciales serán lo que padecerán más pérdida de valor y bajada de las rentas, pero el residencial en alquiler y el logístico se verán menos perjudicados.

La ausencia de suficientes viviendas públicas en alquiler es otro de los grandes problemas actuales. Para hacer frente a esta situación se debe fomentar la construcción de un parque de viviendas bajo un modelo de colaboración público-privada. Este proyecto es esencial para equiparar España a otros países europeos alejándonos de medidas de limitación de precios que a largo plazo se han demostrado que no son útiles.

De todas formas se deben agilizar los trámites administrativos de obtención de licencia de obra y primera ocupación para acortar los plazos, generar confianza en los inversores no tomando medidas que ahuyenten la inversión promoviendo la ocupación, así como un mejor acceso a la liquidez disponible para promotores y empresas de construcción en las mismas condiciones de las que disfrutan otras actividades. Se deben tomar medidas que incentiven la compra de viviendas de obra nueva, tales como recuperar las deducción por compra de vivienda habitual o el diferimiento de los impuestos asociados, así como poner a disposición avales y garantías públicas para un porcentaje del pago inicial destinado a personas con menor capacidad adquisitiva. Se favorecería así a un segmento de la población que es solvente pero que no dispone del ahorro necesario para afrontarlo.

Evolución de los precios

Respecto a la evolución de los precios, todo dependerá de la profundidad y duración de la crisis, y a día de hoy son variables que todavía no podemos tener definidas. Pero es obvio que este año va a haber una bajada de precios que si la crisis no dura demasiado podrá ser poco relevante, pero en caso que la gravedad y duración sean alta se trate de caídas de precios significativas. Y si estimar el volumen de la caída es difícil, mucho más es prever cómo será la recuperación. Hay que entender que recuperarse de una caída para estar igual es difícil ya que si pasamos de 10 a 5, la caída es del 50%. Pero para recuperar de 5 a 10, tienen que subir un 100%, por lo que cuesta el doble. Si pensamos que esta crisis es coyuntural y no estructural, podríamos ver un 2021 más favorable y con tendencia de recuperación de precios, pero es pronto para saberlo.

La demanda dependerá de muchas variables, donde tendrá mucho que ver la evolución de precios de compraventa y alquiler, la estabilidad laboral, la gestión del teletrabajo por parte de las empresas, y al comportamiento de una nueva generación con poca querencia hacia la propiedad. Pero habrá dos factores clave; el nivel de afectación al que se encuentre esa persona y el grado de alarma social que se genere en el mercado. Si la presente crisis no afecta a su estabilidad laboral ni a sus ingresos, podrá aprovechar el momento para encontrar piezas a precios más asequibles.

Pero si la situación se agrava y vemos que la gravedad de la crisis es alta y el diagnóstico que hacemos a nivel macro es especialmente problemático, se lo pensará dos veces aunque su situación sea fuerte para poder acometer la inversión. ¿Para que comprar algo hoy que mañana puede estar más barato? Si cuando llegue mañana hace la misma reflexión, y así cada día, llegaremos a un aplazamiento recurrente de las decisiones de compra que llevará a una espiral deflacionista de precios.

Sobre el autor: Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, tesorero de la AIC y miembro del Comité del COAPI Barcelona.