El fraude en el contrato de alquiler de literas

Se ha generado una gran indignación en las redes sociales debido a un cartel que promueve el alquiler de literas por 160 euros al mes en la ciudad de Valencia. Este cartel ha sido considerado por muchos usuarios como un abuso por parte de los propietarios de la vivienda y una muestra más de la creciente problemática en el mercado del alquiler en España.

El cartel, que ha sido difundido a través de redes sociales como Twitter, muestra una imagen de una litera con una pequeña mesa y un espacio de almacenamiento debajo, y se puede leer el mensaje “160€/mes litera. Ubicación privilegiada en Valencia. Incluye agua, luz, internet y limpieza semanal”. Esta oferta ha sido considerada como un ejemplo más de la explotación inmobiliaria en el mercado de alquiler en España, que se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos.

La situación del mercado inmobiliario en España ha llevado a muchos jóvenes y trabajadores a tener que buscar soluciones de alojamiento como esta, debido a la falta de opciones asequibles. Además, la pandemia ha agravado la situación, ya que ha aumentado la demanda de viviendas y ha disminuido la oferta, lo que ha generado un aumento en los precios de los alquileres.

Ciertamente, se podría decir que la situación no está amparada por el ordenamiento jurídico. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 representó una nueva regulación en relación con el arrendamiento de viviendas en España. Esta ley se caracterizó por establecer una regulación muy sencilla y clara en cuanto a los arrendamientos de vivienda, mientras que los arrendamientos de otros tipos quedaron reservados al libre pacto entre las partes en el marco del Código Civil.

Debe destacarse que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 tuvo como objetivo principal establecer una clara diferenciación en el trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos diferentes. Esta norma considera arrendamiento de vivienda exclusivamente el alquiler “cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. De este modo, la Ley circunscribe los aspectos tuitivos de la nueva regulación exclusivamente a los bienes inmuebles que sirvan para atender la necesidad permanente de vivienda, fijando derechos indisponibles para el arrendatario, como el plazo mínimo de cinco años de duración del contrato o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, de manera que, a tenor del artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del arrendamiento de vivienda.

Por el conjunto de circunstancias referentes al arrendamiento de litera, se infiere que se busca con ese negocio la aplicación del Código Civil para evitar la eficacia del régimen de arrendamiento para uso de vivienda recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece diversos derechos de calado para el arrendatario a partir de normas imperativas para el arrendador. Los contratos en fraude de ley, según el artículo 6.4 del Código Civil, son aquellos en los que se viola la finalidad de la norma a través del contrato. Precisamente, el fraude de ley se produce cuando, amparándose en una norma, se busca un resultado prohibido o contrario al ordenamiento jurídico.

La explotación inmobiliaria en el mercado de alquiler en España se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos.

Federico de Castro y Bravo afirma, en El negocio jurídico, lo siguiente: “El negocio en fraude a la ley no es más que una manifestación especial del fraude a la ley. Consiste en utilizar un tipo de negocio o un procedimiento negocial con el que se busca evitar las normas dictadas para regular otro negocio; aquel, precisamente, cuya regulación es la que corresponde al resultado que se pretende conseguir con la actividad puesta en práctica”. A este respecto, debe destacarse que el artículo 6.4 del Código Civil se basa en una visión moderna del fraude de ley, que busca la “voluntas” de la norma y considera que los actos jurídicos que respetan la letra, pero no el espíritu de la ley, son contra legem y deben ser sancionados. El régimen del fraude de ley se aplica a los actos que están amparados o tolerados por alguna norma de modo insuficiente, y que buscan un resultado contrario al ordenamiento jurídico. El fraude implica un acto contra legem que elude las reglas del Derecho y busca normas de cobertura.

El contrato fraudulento se caracteriza por la presencia de dos normas: la norma de cobertura, que se usa para intentar el fraude, y la norma eludible, cuya eficacia se pretende evitar de manera fraudulenta. Para que se dé el fraude de ley, es necesario que los actos violen el contenido teleológico de los preceptos en los que se amparan, independientemente de si se tiene o no conciencia de burlar la ley.

Muchos usuarios de redes sociales han expresado su indignación por los referidos anuncios y han exigido soluciones para acabar con este tipo de prácticas abusivas en el mercado del alquiler. El debate sigue abierto y se tiene la esperanza de que se tomen medidas para mejorar la situación y garantizar un acceso justo a la vivienda en España, pero, lamentablemente, parece que todo seguirá igual.