La nueva Ley de Vivienda, pendiente de ultimar

La nueva Ley de Vivienda fue aprobada por el Gobierno en el mes de febrero del pasado año y se espera que sea tramitada en el congreso de forma inminente, en los primeros meses del estrenado 2023.

La ley, que en la actualidad continúa en fase de enmiendas, desarrolla el derecho constitucional a una vivienda digna, y trata un tema tan delicado y de gran repercusión. Esta ley está cargada de controversias con voces críticas, entre las que destaca la del Consejo General del Poder Judicial.

Se centra, fundamentalmente, en el mercado del alquiler, si bien recoge algunas medidas de calado en el mercado. Entre las principales están las siguientes que se refieren al mercado de alquiler, la movilización de la vivienda vacía y la vivienda protegida.

En relación con el mercado del alquiler, la ley establece que las administraciones competentes podrán establecer zonas denominadas «mercado residencial tensionado» en las cuales se permitirá implementar actuaciones orientadas a corregir los posibles desequilibrios detectados. Entre las condiciones para dicha declaración se encuentra que el porcentaje del coste de la vivienda, ya sea de la hipoteca o el alquiler y los suministros, sea superior al 30% del ingreso medio de los hogares del ámbito, o que el alquiler haya soportado unas subidas superiores al 5% sobre el crecimiento de la comunidad autónoma.

La declaración de una zona como tensionada supondrá la aplicación de algunas medidas importantes, entre las que se incluyen la congelación de las rentas del alquiler de los inquilinos actuales, al poder acogerse éstos a una prórroga de carácter anual por el plazo de tres años, la limitación de los nuevos alquileres, a los cuales se les permitirá una tímida subida de hasta un 10% en casos concretos, la creación de la figura del Gran Tenedor, para personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, o estímulos fiscales para el pequeño propietario, siempre que se den condiciones designadas como de vivienda asequible.

Respecto a la movilización de la vivienda vacía se establece para propietarios de más de cuatro viviendas un recargo de hasta un 150% en el IBI en las desocupadas, por un período superior a los dos años.

La ley establece que las administraciones competentes podrán establecer zonas denominadas «mercado residencial tensionado». (Foto: E&J)

Por último, en relación con la Vivienda Protegida, se establece un porcentaje de vivienda protegida en toda promoción privada, fijándolo en un 30%, promoviendo, así, la incentivación de la vivienda protegida de alquiler asequible y estableciendo para este un 50% del porcentaje anterior.

Así mismo, el proyecto de la Ley establecía la calificación indefinida para la vivienda protegida en suelo de reserva, y un plazo de 30 años para la posible solicitud de desprotección en el resto. Sobre esta prohibición cabe señalar las matizaciones por las que el gobierno descarta aplicar esta medida con carácter retroactivo, de tal forma que las viviendas protegidas ya realizadas mantendrán la posibilidad de descalificar su régimen en los plazos actuales.

Esta ley pone sobre la mesa puntos ya probados por distintas administraciones, como es el caso de la limitación de los alquileres, que Cataluña ha implementado con su Ley Catalana de Vivienda del año 2020, pionera en España, si bien algunos de sus artículos fueron anulados por el Tribunal Constitucional.

Los defensores de esta ley sostienen que se ha conseguido reducir el precio de la vivienda sin reducir su oferta, mientras que sus detractores mantienen que establecer topes al alquiler no marcados por el propio mercado agravan el problema al reducir la oferta. Informes como los elaborados por Josep María Raya y la Universidad Pompeu Fabra que analizan y comparan el mercado de Barcelona con los de Berlín, Boston, Estocolmo, San Francisco o Madrid, apuntan en este último sentido.

Lo que está claro es que una Ley estatal de Vivienda tendrá un impacto directo en el mercado inmobiliario. Para eso debemos esperar a conocer su texto definitivo.