Limitación vecinal a los pisos turísticos

En la actualidad estamos viviendo un importante cambio en el mercado de la vivienda protagonizado por el fenómeno del alquiler de pisos turísticos temporales a través de plataformas digitales que ofrecen el alquiler de una vivienda, medianamente bien situada, a la que no se le esté dando activamente un uso de vivienda de manera continuada, para conseguir un beneficio potencialmente superior al alquiler tradicional.

Pero este escenario causa un gran malestar entre las comunidades de vecinos en donde se encuentra ubicado el alquiler turístico, ya que el uso que se hace del mismo no puede compararse a un alquiler al uso. Estas viviendas están situadas en edificios donde ya conviven otros residentes no temporales. Residentes que, por lo general, experimentan una convivencia muy diferente con los huéspedes de estos pisos de la que tendrían con el habitual inquilino de alquiler de larga duración. Todo ello, provocado por las molestias que puede ocasionar el continuo cambio de huéspedes, el ir y venir de personas extrañas a la comunidad, la conciencia que tengan estas del respeto a la tranquilidad vecinal que tanto valoran los residentes habituales, la inseguridad por el trasiego de gente desconocida y la sensación de mercantilización de un espacio, que incluye un espacio común, que es propio de la comunidad de vecinos.

Pero, ¿es posible prohibir al propietario de una vivienda el uso del mismo como alquiler turístico? A estos efectos resulta relevante la jurisprudencia más reciente que establece que cuando los estatutos de la comunidad regulen expresamente la prohibición de ejercer actividades económicas (profesionales, empresariales, mercantiles, comerciales…), se debe incluir, entre estas, el uso de la vivienda a su alquiler turístico (Sentencia del Tribunal Supremo de 29/11/2023). Y, si los estatutos no dicen nada al respecto, será necesaria la unanimidad de los propietarios de una comunidad para acordar la total prohibición de poder destinar el predio privativo al régimen de alquiler vacacional, por aplicación del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

No obstante, se puntualiza que, de conformidad del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, se podrá adoptar por una mayoría de 3/5 partes acuerdo, no para su prohibición, sino para la limitación de su uso, en el sentido de perfilar, modular, imponer mayores gravámenes o incluso, restringir el uso del derecho por los comuneros (Audiencia Provincial de Las Palmas, Sentencia de 23/06/2022).

Es decir, la aplicación de la regulación anterior no implica que sea absoluta e inapelablemente imposible evitar la aparición de estos pisos, ya que debemos pensar en el caso de que nos encontremos ante un piso turístico cuya prohibición no está contemplada en los estatutos, para el cual, se busque prohibir por la comunidad su uso para dicha actividad. Es evidente que el propietario del piso turístico no votaría contra sus intereses y no se alcanzaría la unanimidad (aunque sí habría posibilidad de limitar su uso adoptando un acuerdo en tal sentido con una mayoría de 3/5 partes). Por ello, es importante que la prohibición exista desde un comienzo, esto es, desde la redacción de los estatutos o, si ya están redactados, modificarlos, en el sentido de regular expresamente dicha prohibición o limitación para un futuro.

Por ello, siendo conscientes de que cada persona pueda disponer de su vivienda con la finalidad que mejor considere, recomendamos a aquellos profesionales que asesoren o administren comunidades de propietarios, la posibilidad de plantear la modificación preventiva de los estatutos para prohibir o restringir la posibilidad de destinar las viviendas a alquiler turístico con el fin de evitar que su falta de prevención posicione al resto de propietarios en una situación desprotegida, ya que los inconvenientes y problemas de diversa índole que plantean este tipo de viviendas puede jugar en contra de la revalorización de sus viviendas.