¿Podría ser declarada inconstitucional la nueva ley de vivienda?

El proyecto de Ley de Vivienda llevaba encallado desde 2020, cuando Pedro Sánchez y Pablo Iglesias acordaron regular el alquiler y otras cuestiones relevantes sobre la vivienda. En octubre de 2021, se llegó a formalizar un proyecto conjunto de PSOE y Unidas Podemos, que no contaba, sin embargo, con el respaldo de otros grupos.

Tras una negociación parlamentaria en los últimos días con ERC y Bildu, que finalmente apoyan la norma, y con miras en las próximas elecciones, se ha dado luz verde al texto definitivo en el Congreso de los Diputados, y  éste será aprobado, con toda seguridad, durante el mes de mayo, antes de las elecciones.

Se ha puesto en los últimos días el foco de atención en lo que a la nueva Ley sobre Vivienda se refiere, en los topes al alquiler (en 2023, el 2%, en 2024 el 3% y a partir de 2025, se establecerá un índice específico aún sin determinar).

Asimismo, otra cuestión en la que se hace hincapié es en las llamadas “áreas tensionadas”, en las que los alquileres serán regulados y topados, sean propiedad de grandes tenedores (que pasan de ser los que tienen 10 inmuebles a cinco), o de pequeños propietarios.

Y en relación a los desahucios, éstos se dificultan y se prohíbe aquellos que se fijaban sin fecha y hora predeterminada, precisamente para evitar las movilizaciones que se producían para evitarlos.

Dicho lo anterior, y alejado el foco mediático de otras cuestiones que para los juristas nos resultan relevantes, quiero aprovechar este espacio para comentar algunas de las cuestiones jurídicas que la norma suscita y analizar si la posible inconstitucionalidad que ya se está advirtiendo desde algunos partidos políticos (como el PP), sería posible.

Tribunal Constitucional. (Foto: Archivo)

En primer lugar, me detengo en la regulación de la vivienda, que es competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas. El Estado se limita a regular las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica o las condiciones básicas que garanticen la igualdad (artículo 149 de la Constitución que reserva al Estado la competencia exclusiva).

La nueva Ley de Vivienda, sin embargo, en lo que, a las reservas mínimas de suelo o la declaración de zonas tensionadas y sus consecuencias se refiere, podría suponer una invasión de competencias autonómicas.

Conviene recordar que el derecho a la vivienda en nuestra Constitución no se regula como un derecho fundamental, sino como un principio rector de contenido económico y social.

Como abogado especialista en Derecho Administrativo, me llama especialmente la atención que, con la nueva ley, la regulación de la vivienda se aproxime más al derecho público (con la asunción por el Estado de nuevas funciones), y se aleje del derecho privado o civil, al que, desde el derecho romano, pertenece la propiedad.

Esta última se define en el Código Civil (art. 348), como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

Ambas facultades civiles, sin embargo, parecen quedar sustraídas del ámbito privado, encuadrándose en el público, para garantizar una función social que resulta cuanto menos difícil de determinar y regular.

El artículo 33 de la Constitución española establece que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

En este punto, planto firmemente que las restricciones que ley establece a la libre fijación del precio por el dueño de la vivienda, vulneran el citado precepto, que consagra el derecho a la propiedad privada.

La regulación de la vivienda es competencia de las autonomías. (Foto: E&J)

Precisamente, resulta curioso que la ley estatal de la vivienda siga la senda de la ley catalana del alquiler (la llamada ley de contención de rentas en los contratos de arrendamiento), cuando el Tribunal Constitucional declaró, hace poco más de un año (en marzo de 2022), algunos de sus preceptos inconstitucionales.

Y es que, 45 años desde que se aprobó la Constitución sin que hasta ahora haya sido aprobada una ley estatal sobre vivienda, dan buena fe de las dificultades jurídicas que trae consigo una regulación sobre la materia, que ha de conjugar el pleno respeto al reparto competencial del Estado autonómico, la regulación privada del derecho de propiedad, y la protección de lo más vulnerables, algo que por supuesto, nadie duda.

Lo único que sabemos hasta el momento, que ayude a despejar las dudas sobre la inconstitucionalidad de la norma, es que la declaración de zonas tensionadas se deja en manos de las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos, pero queda la duda de qué otras medidas se trasladan a la decisión de la Administración realmente competente.

No podemos olvidar en este punto que los destinatarios del mandato recogido en el art. 47 CE son precisamente las Comunidades Autónomas, titulares de la competencia en materia de vivienda, que pueden desarrollar con fundamento en tal competencia política, diferenciadas en función de la orientación política de cada una de ellas.

No deja de sorprender que precisamente los socios de gobierno, mayoritariamente de partidos nacionalistas, apoyen y fomenten esta nueva ley, que desplaza la regulación de los entes territoriales menores (Ayuntamientos y Comunidades), en favor del reconocimiento de competencias al poder central.

Dejando a un lado las críticas de carácter económico o político que puedan hacerse a la Ley de la Vivienda y que no corresponden en este ámbito, es preciso reflexionar sobre la legitimidad de la finalidad pretendida con esta nueva regulación, y si las medidas a adoptar promueven dicha finalidad.

Es obvio, que existe una obligación de los poderes públicos de promover el derecho a una vivienda digna, pero la cuestión nuclear es, de qué manera se alcanza dicha finalidad sin menoscabar el derecho privado de otros, limitando la libre disposición de los bienes a sus propietarios y la pérdida de la utilidad económica de sus bienes.

Considero que, a esta última cuestión, la ley no plantea la solución adecuada pues, aunque legítima pueda ser la aspiración, también los resultados han de ser acordes al Estado social y democrático de Derecho que propugna el artículo 1.1 de nuestra Carta Magna.

Estaremos atentos en los próximos meses a los recursos que eventualmente pudieran plantearse ante el Tribunal Constitucional y cuál será la postura que al respecto se pudiera adoptar.